2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33
Бүгінгі таңда қарапайым азаматтың әл-ауқатының негізгі көрсеткіштерінің бірі – жылжымайтын мүліктің болуы. Мұның бәрі тұрғын үй бағасының аспанға көтеріліп, қол жеткізілген деңгейде тоқтап қалмауының арқасы. Көптеген адамдар баспана таңдауға асқан жауапкершілікпен қарайтыны таңқаларлық ештеңе жоқ - бұл көптеген адамдар үшін өмірдегі негізгі сатып алу болып табылады, оны қайталаудың қажеті жоқ.
Болашақ сатып алушылар бастапқы және қайталама тұрғын үй ұғымдарына тап болған кезде, күмән мен даулар басталады. Кейбіреулерге жаңа ғимарат нарықтағы төмен бағаға байланысты тиімдірек болып көрінеді және оның басқа да артықшылықтары жоқ емес. Бірақ бұл бастапқы нарықты идеалды деп санауға болады дегенді білдірмейді, ал меншігінде болған пәтер кемшіліктерге толы болды. Екінші реттік тұрғын үй нені құрайтынын, оның артықшылығы мен зияны неде екенін анықтайық.
Реллерлер - бұл не?
Біріншіден, ұғымның өзін түсініп алайық. Көпшілік үшін қайталама тұрғын үй нарығын тек ескі акционерлік пәтерлер көрсетуге болады. Яғни, ешқандай жаңа макет пен заманауи тұрмыстық жағдай туралы әңгіме болмайдымүмкін емес. Сонымен қатар, ескі лифтілер, есептегіштер, сымдар мен құбырлар бар. Көршілер көп нәрсені қалағандай қалдырады, ал күмәнді тұлғалар жаңа ғимараттарға қоныстанбайды.
Бұл мәлімдемелерде шындық бар екені сөзсіз. Бірақ қайталама нарықта да пәтерлер әртүрлі. Екінші реттік тұрғын үй – бұл мүліктің меншік құқығы берілгенін білдіреді. Яғни, бастапқы нарықты қайталама нарықтан ерекшелендіретін басты айырмашылық – Бірыңғай мемлекеттік тізілімде мүлікті басқаға беру туралы жазбаның болуы.
Пайдаланылған пәтер әрқашан ескі ме?
Қосымша тұрғын үй міндетті түрде ескі, тозығы жеткен үй деп неге ойламасқа? Өйткені жаңа ғимараттағы пәтер де пайдаланылған болуы мүмкін - көшіп-қону немесе басқа жағдайларға байланысты жаңадан салынған үйдегі мүлдем жаңа пәтерді ешкім сатпайды ма? Сонымен қатар, жаңа үй пайдалануға берілгеннен кейін барлық пәтерлер сатылмаса, құрылыс салушы мүлікті өзі үшін тіркейді, ал бос тұрған баспана автоматты түрде екінші кезектегі болады.
Қайталама нарықтағы пәтерлер қандай?
Сессарий тұрғын үй - бұл әртүрлі санаттар мен сипаттамалардағы пәтерлердің бай таңдауы. Жылжымайтын мүлік мамандары бұл нарықта физикалық сипаттамалары мен құн деңгейі бойынша жіктелген жылжымайтын мүліктің бірнеше түрін ажыратады:
- Төмен санатты тұрғын үй – ескі салынған жылдағы, биіктігі 2-3 қабат үйлердегі пәтерлер. Мұндай үй-жайларда жиі жоқнегізгі коммуникациялар канализация және сумен жабдықтау болып табылады. Үйлер көбінесе пешпен жылытылады.
- Стандартты үй-жайлар - кәдімгі қосалқы тұрғын үй, биіктігі 5-16 қабат типтік ғимараттардағы бір бөлмелі немесе екі бөлмелі пәтерлер.
- Superior пәтерлер – жайлылығы жоғарылаған заманауи және типтік үйлерде тұру. Қоймалар мен киім ауыстыратын бөлмелер сияқты қосалқы бөлмелердің болуымен, сондай-ақ қарапайым үй-жайларға қарағанда жуынатын бөлмелердің көбірек болуымен сипатталады.
- Сәнді тұрғын үй – А класындағы жылжымайтын мүлік, оның ерекшелігі көркейтілген үй аумағы, автотұрақ, консьерж және күзетшілердің болуы. Люкс үйлерде, әдетте, 30 пәтерден аспайды.
Бағаға әсер ететін басқа факторлар
Пәтер бағасы үйдің орналасқан жеріне және тұрғын үй аумағында дамыған инфрақұрылымның болуына байланысты өзгеруі мүмкін екенін есте ұстаған жөн. Сонымен, қаланың шетінде орналасқан жақсартылған үлгідегі бір бөлмелі жайлы және жақсы жабдықталған пәтердің құны орталықтағы ескі жоспардағы қарапайым бір бөлмелі пәтерден әлдеқайда арзан болуы мүмкін. Бағаға сондай-ақ үй-жайдың физикалық жағдайы және олардың ауданы әсер етеді.
Қайталама нарықтағы пәтердің кемшіліктері қандай?
Қосымша тұрғын үй міндетті түрде «екінші дәрежелі» тұрғын үй болмаса да, мұндай жылжымайтын мүлік кейбір кемшіліктерсіз де емес. Біз шынымен ескі үйлердегі коммуникация мәселелерін ескермейміз. Мысал ретінде жаңадан жобаланған үйдегі жайлы пәтерді қарастырайық. Тіпті осындажаңа иелер қателерді күтуі мүмкін:
- Пәтердің таза емес «заңды тарихы». Меншік иелерінің соншалықты алыс емес жерлерде немесе психиатриялық клиникада қызмет көрсететіні туралы әңгімелер бұрыннан белгілі. Осы тұрғыдан алғанда, екінші үйлер шошқа сияқты.
- Коммуналдық қызметтер немесе басқа төлемдер бойынша төленбеген қарыз, қарызды төлемегені үшін сот орындаушыларының пәтерді қамауға алуы.
- Пәтер үшін дұрыс ресімделмеген құжаттар. Егер мұндай факт жаңа иелері сатып алғаннан кейін анықталса, сатып алу-сату шарты жарамсыз деп танылады және мәміле жойылады.
- Қолайсыз көршілер. Кейбіреулерге бұл мәселе елеусіз болып көрінуі мүмкін. Бірақ, тұрғындар арасында жүргізілген сауалнамалар көрсеткендей, шулы және жанжалды көршілер кейбір азаматтарды тұрғылықты жерін ауыстыруға жиі арандатады.
- Бағасы. Қалайсыз ба, қымбат емес қайталама тұрғын үй ескі және тот басқан құбырлармен Сталинде немесе Хрущевте ғана болуы мүмкін. Басқа жағдайларда, жаңа ғимараттардағы қайталама нарықтағы пәтердің құны пайдалануға берілмеген пәтерлердің құнынан айтарлықтай асып түседі.
- Пәтер сатып алу кезінде ақшаны үнемдеуге мүмкіндік бермейтін тағы бір ұнамды емес нәрсе: бүгінде делдалсыз қосалқы тұрғын үй сатып алу мүмкін емес. Үй иелері мүлкін тез сату үшін мамандарға жүгінгенді жөн көреді. Және олар комиссияны құнға қосады - ақыр соңында, біреу жылжымайтын мүлік агенттерінің жұмысы үшін төлеуі керек.
Қайталама тұрғын үй нарығының артықшылықтары
Бірқатар кемшіліктерге қарамастан, жылжымайтын мүлік сарапшылары қайталама нарықты белсенді түрде қорғауда. Мұның әбден қисынды себептері бар:
- Нарықта көптеген ұсыныстар бар. Бұл сатып алушыға оның талаптарына сәйкес келетін аумақты, санатты және тұрғын үй түрін таңдауға мүмкіндік береді.
- Қосымша тұрғын үйге арналған ипотека анағұрлым ықыласпен және төмен мөлшерлемемен беріледі. Бұл жылжымайтын мүлікпен мәмілені жасау кезінде банк үшін тәуекелдердің төмендеуіне байланысты.
- Пәтер «сатып ал және өмір сүр» режимінде. Жаңа ғимараттан айырмашылығы, үй дайын болмаған кезде, құжаттарға сәйкес, пәтер әлі жоқ және пайдалануға берілгеннен кейін ұзақ мерзімді әрлеу жұмыстары жиі талап етіледі.
- Қосымша тұрғын үйдің құны, әрине, жаңа ғимараттағы пәтердің бағасынан асып түседі, бірақ бұл жөндеу және безендіру қажеттілігінің жоқтығымен өтеледі.
Банктер қайталама нарыққа қалай қарайды?
Жоғарыда айтылғандай, қайталама тұрғын үйге ипотеканы несие ұйымдары жаңа ғимараттарға қарағанда жиі береді. Бұл бірнеше себептерге байланысты. Біріншіден, жаңа тұрғын үй нарығы баяу қарқынмен жаңартылуда, ал қайталама нарық әртүрлі баға санаттарының бай таңдауын ұсынады.
Екіншіден, жаңа ғимараттардағы сияқты жобада ғана бар тұрғын үй банк үшін белгілі бір тәуекелді білдіреді. Несие мекемелері ынтымақтастық үшін әзірлеушілерді мұқият таңдайды, бірақ ешкім күтпеген жағдайлардан иммунитетке ие емес.
Талаптарбанктер қайталама нарыққа
Бірақ несиелік ұйымдар өз талаптарын меншігінде болған пәтерге қояды. Өйткені, жылжымайтын мүлік бүкіл несие мерзіміне банк кепіліне айналады. Қарыз алушы қаржылық дәрменсіз болып қалған жағдайда, банк шығынға ұшырамас үшін кепілді сатуға міндетті болады. Сондықтан пәтерді кейіннен қайта сатуға ештеңе кедергі болмас үшін белгілі бір физикалық сипаттамаларға сай болуы керек.
- Қарыз алушы тұрғын үй сатып алуды жоспарлаған үй 1957 жылдан ерте салынбауы керек.
- Міндетті шарт - барлық заманауи коммуникациялардың болуы. Ыстық және суық су, жылу және кәріз жүйесі жоқ үйді банк кепілдікке алмайды.
- Ипотека толық төленген кезде, пәтер орналасқан үй 70%-дан астам физикалық тозбауы керек.
Тұрғын үйлердің заңды тазалығы ше?
Банктер пәтердің заңды тарихына да талаптар қояды - ауыртпалық салуға жол берілмейді. Үшінші тұлғалардың үй-жайларында тіркелуге, сондай-ақ қамауға алудың немесе басқа несие ұйымдарымен кепіл шартының болуына жол берілмейді. Сонымен қатар, банк барлық құқық белгілейтін құжаттарды талап етеді және қателер мен дәлсіздіктерді тексереді. Бұл болашақ иелері үшін де тиімді – олар уақыт өте келе жағымсыз сәттер табылмайтын жақсы тексерілген пәтер алады.
