Ипотека – келісім бойынша шығарылатын тіркелген бағалы қағаз

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2024-01-17 18:58

Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлік түріндегі кепілзаттың болуымен сипатталады. Мәміленің бұл түрі арнайы құжат арқылы ресми растауды талап етеді, өйткені жылжымайтын мүлік несиесі - бұл өте үлкен көлемдегі несие. Сонымен қатар, бұл жерде біз белгілі бір кепіл туралы айтып отырмыз, оның рөлін сатып алынған үй, пәтер немесе басқа тұрғын үй атқарады.

Осыған байланысты ресейлік банктер ипотекалық келісім-шартпен бірге ипотека беру тәжірибесін енгізді.

Ипотека дегеніміз не

Ипотека – несие беруші мен қарыз алушы арасындағы қарым-қатынасты реттейтін бағалы қағаз.

Оның арқасында иесі бірден екі құқықтың иесі болады:

1. Ипотекалық несие бойынша ақшалай міндеттемелерді оның бар екендігінің басқа дәлелдемелерінсіз орындау құқығы.
2. Кепілге қойылған мүлікті кепіл ретінде пайдалану құқығы.

Ипотека деген не екенін және оның ипотекалық келісімнен айырмашылығын дәлірек анықтау үшін келесі кестені қараңыз:

Шарттар	Ипотека	Ипотека келісімі
Күй	Ипотека – банктегі және банктер арасындағы операцияларға қатысушы бола алатын бағалы қағаз	Заңды күші бар ресми құжат
Өзгерістер енгізу мүмкіндігі	Мүмкіндік жоқ, ол үшін жаңа ипотека ресімдеу керек	Мүмкін, бірақ екі жақ келіссе
Кім қол қояды	Қарыз алушы және кепілгер	Несие беруші және қарыз алушы
Тіркеу орны	Тіркеу қызметі	Нотариус
Депозит туралы ақпарат	Кепіл нысаны егжей-тегжейлі сипатталған	Кепіл жай ғана көрсетілген
Мазмұны	Тараптардың міндеттемелерін орындау кепілдігі	Тұрғын үй заемын беру және өтеу бойынша құқықтық қатынастарды сипаттау

Жалпы ақпарат

Ипотека – бұл қарыз алушының несие беруші алдындағы барлық міндеттемелерін толық өтегеннен кейін ғана әрекет ету мерзімі аяқталатын борыштық бағалы қағаз. Оның қолданылу мерзімі аяқталмаған жағдайда, құқық иесі банк ипотеканы басқа қаржы-несие ұйымдарына қайта кепілге қоюы немесе сатуы мүмкін. Әрине, қарыз алушының жеке келісімімен ғана. Дегенмен, бұл қауіпсіздіктің өзіне айтарлықтай әсер етпейді.көрсетеді: ипотекалық шарттың талаптары, сондай-ақ ипотека шарттары өзгеріссіз қалдырылды.

Ресей несиелік тәжірибесі бұл құжаттың міндетті түрде орындалуын қарастырмайды. Ірі банктер, мысалы, қарыз алушыны ипотекаға қол қоюды міндеттеудің қажеті жоқ деп санайды, өйткені олардың резервтерінде әсерлі қаржылық активтер бар, яғни олар өздері үшін қандай да бір елеулі соманы жоғалтуға тәуекел етпейді. Бірақ несие және қаржы нарығының онша үлкен емес қатысушылары өздерін қорғау үшін ипотеканы талап етеді.

Ипотеканың маңызды ерекшелігі оның шарттарының ипотекалық келісімге қарағанда басымдылығы болып табылады. Орындалмаған жағдайда міндеттемелер ипотеканың ережелері бойынша орындалады екен.

Ипотекалық несие шарты бұл мәміленің негізгі құжаты болып табылады, ол ипотеканы куәландырады, ал ипотека оның кепілі болып табылады. Ипотеканың түпнұсқасы несие берген банкте сақталады, ал қарыз алушы нотариус куәландырған көшірмесін алады.

Ипотека – номиналды меншігі қаржы институтына оны қарыз алушының жазбаша рұқсатынсыз үшінші тұлғаларға беруге мүмкіндік бермейтін бағалы қағаз.

Ипотеканың мәні

Ипотека – жылжымайтын мүлік пен бағалы қағаздар нарығы арасындағы байланыстырушы. Ипотеканың мәні қайта қаржыландыру болып табылады, яғни ипотекалық қарызды сатуға немесе кепілге қоюға болады. Ипотека институты жақында ғана енгізілді, бұл борыштық бағалы қағаздар нарығының дамуындағы ілгерілеушілікті білдіретіні сөзсіз. Осылайша, банктер қарызды қайталама нарықта сата алады, осылайша өздерін ұзақ мерзімді несиелеу үшін кең ақша базасымен қамтамасыз етеді.

Ипотекада ең бастысы – салынып жатқан және дайын тұрғын үйлерді банктердің жаппай несиелендіруі. Ұзақ мерзімді тұрғын үй заемдары тек депозиттерге және басқа жинақ шоттарына негізделуі мүмкін емес. Құрылысқа және жеке жылжымайтын мүлікті сатып алуға жаппай және ұзақ мерзімді несиелендіру, оның ішінде қор нарығында қайта қаржыландыру мүмкіндігін талап етеді. Дүниежүзілік қаржы тарихы ипотекасыз тұрғын үй несие нарығының қалыпты дамуы мүмкін еместігін дәлелдеді.

Ипотекалық облигацияны шығару шарттары

Бұл бағалы қағаз үш жағдайда шығарылуы мүмкін:

• негізгі міндеттеме ақшалай;
• ипотека шартын жасау кезінде ол бойынша берешек сомасы немесе оны анықтауға болатын критерийлер көрсетіледі;
• Ипотека шартында ипотека беру туралы тармақ болуы керек.

Бұл ипотека немесе негізгі келісім енді жарамсыз дегенді білдірмейді. Екеуі де жарамды болып қала береді. Бірақ есте сақтау керек, ипотека - бұл кепілзатпен қамтамасыз етілген, оның міндеттемелері. Ұстаушы ипотекалық несиенің нысанасын өндіріп алуы немесе негізгі шарт бойынша орындауды ипотека немесе негізгі шарт негізінде емес, дәл ипотека негізінде ала алады. Сонымен қатар, ипотеканың ерекшеліктерінің бірі осы құндылықты міндетті түрде мемлекеттік тіркеуді қамтуы керекқағаз.

Кепіл беруші құжат береді. Ипотека – бір данада, жазбаша, белгіленген үлгідегі арнайы бланкіде ресімделетін кепіл шарты. Ипотекалық облигацияны мемлекеттік тіркеу үшін жеке тіркеу нөмірі мен мөр болуы қажет, онсыз бұл бағалы қағаз жарамсыз деп есептеледі.

Нысан санаттары

Ипотека – бұл келесі санаттардағы объектілердің бірімен қамтамасыз етілген бағалы қағаз:

• пәтерлер, тұрғын үйлер және олардың бөліктері;
• аяқталмаған нысандар;
• жер учаскелері;
• гараждар, бақша үйлері, саяжайлар және басқа да тұтыну ғимараттары;
• ішкі навигациялық кемелер, кемелер мен ұшақтар, ғарыш объектілері.

Егер шарттың мәні нақты қасиеттері бар жылжымайтын нысан болса, ипотека берілмейді, мысалы:

• жер телімі;
• кәсіпорын біртұтас және бөлінбейтін мүліктік кешен ретінде;
• орман, т.б.

Ипотека шартында жалдау құқығы объект ретінде көрсетілуі мүмкін.

Бағалы қағаздар нарығындағы ипотека дегеніміз не

Ипотека – қамтамасыз етілген борыштық міндеттеме. Мұндай ипотекалық несиелер портфелін иеленетін компания қосымша қаржы тарту мақсатында өз облигацияларын шығаруды бастауға құқылы. Олар облигацияларды шығарған компанияға тиесілі ипотека бойынша пайыздарды төлеу арқылы өтеледі.

Бағалы қағаздар нарығындағы ипотека – бұл бірқатар талаптарға жауап беретін құжат. Атап айтқанда, ол сөзбе-сөз болуы керек, яғни қағазда белгілі бір детальдар болуы керек. Олардың барлығы болмаса, оның мәні автоматты түрде жарамсыз болады.

Заңмен белгіленген тармақтар мен деректерден басқа, ипотека кепіл ұстаушы мен кепіл беруші белгілеген мәліметтерді қамтуы мүмкін. Мысалы, бұл келесі төлемді кешіктіріп төлемеген жағдайда қарыз алушыға қолданылатын белгілі бір санкциялар немесе кепілге салынған мүлікті сақтауды көздейтін кейбір қосымша мүмкіндіктер болуы мүмкін. Банк осы қосымша шарттарды борышкердің қатысуынсыз дербес белгілеуге құқылы.

Ипотеканы аудару және оның заңды салдары

Заңды мағынада ипотеканы аудару екі кезеңге бөлінеді:

• индоссант (кез келген үшінші тарап) пайдасына индоссамент жасау;
• түпнұсқаның нақты берілуі.

Индоссант (қамтамасыз етуді беруші) борышкерге ипотеканы беру фактісі туралы жазбаша хабарлама беруге міндетті. Құжатты алғаннан кейін индоссант ипотека және негізгі шарттар бойынша кепіл ұстаушының барлық құқықтарының иесі болады. Индоссант оның алдында берілген бағалы қағаздағы ақпараттың сенімділік дәрежесі үшін жауапты болады. Сонымен қатар, ипотеканы беру индоссанттың борышкердің шарт бойынша барлық міндеттемелерін адал орындауын растауын білдіреді. Кейінқағазды беру кезінде кепіл беруші борышкердің қандай да бір міндеттемелерін орындамағаны үшін индоссант алдындағы барлық жауапкершіліктен бас тартады.

Алайда, «Ипотека туралы» заңда жауапкершілік шарттарын белгілеуді қарастыратын тармақ бар. Осылайша, ипотеканы сатып алушы өзінің жайлылығын және инвестициясының қауіпсіздігін арттырады.

Ипотекамен қайта қаржыландыру

Ипотека туралы заң ипотекамен қайта қаржыландырудың бірнеше жолдарын қарастырады:

• ипотекалық сату;
• оның кепілі;
• осы құжатты қайта сатып алудың міндетті шартымен сату;
• Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды шығару.

Бұл мәселедегі өте маңызды нюанс – сіз ипотеканы борышкер несие бойынша барлық міндеттемелерін орындамайынша ғана қайта қаржыландыруға болады.

Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздардың артықшылықтары мен кемшіліктері

Ипотекалық облигациялар мен сертификаттарды шығарудың артықшылықтары:

• ипотекалық несиелеу ауқымын кеңейту үшін ипотекалық нарықтың қаржы ресурстарын алуы;
• Инвесторлар жоғары кірістілігі мен кепілдігі бар бағалы қағаздар алады.

Ипотекалық облигациялар мен сертификаттардың иесі үшін кемшілігі – борышкердің несиені мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігі. Сертификаттың номиналды құнын қайтару тәуекелі жоғары, нәтижесінде ипотекалық бағалы қағаздың иесі пайыз түріндегі ұзақ мерзімді пайдадан айырылады.