Германиядағы ипотека: жылжымайтын мүлікті таңдау, ипотека алу шарттары, қажетті құжаттар, банкпен келісім жасау, ипотека мөлшерлемесі, қарастыру шарттары және өтеу ережелері

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Көптеген адамдар шетелден үй сатып алуды ойлайды. Біреу мұны шындыққа жанаспайды деп ойлауы мүмкін, өйткені шетелдегі пәтерлер мен үйлердің бағасы біздің стандарттар бойынша тым жоғары. Бұл адасушылық! Мысалы, Германиядағы ипотеканы алайық. Бұл ел бүкіл Еуропадағы ең төмен пайыздық мөлшерлемелердің біріне ие.

Тақырып қызықты болғандықтан, оны толығырақ қарастыру керек, сонымен қатар тұрғын үй несиесіне өтініш беру процесін егжей-тегжейлі зерделеу керек.

Жылжымайтын мүлік нарығы туралы

Германиядағы ипотека туралы айтпас бұрын, бұл елде тұрғын үйге сұраныс ұсыныстан асып түсетінін айта кеткен жөн. Аяқталған нысандарда жаңа ғимараттарды табу өте қиын. Бірақ жаңадан салынып жатқан ғимараттардан пәтер сатып алуға ұсыныстар көп.

Бағалар ше? Жоғары да, төмен де бар. Бір нәрсені айтуға боладыДәл: баға шығыстан батысқа қарай көтеріледі. Баварияның астанасы Мюнхендегі ең қымбат тұрғын үй. Онда 1 m2 бағасы 4000 еуродан басталады. Берлинде әлдеқайда арзан - 2500 еуро.

Кез келген жағдайда, адам бір бөлмелі пәтер немесе студия алғысы келсе де, шамамен 150-200 мың еуроны құрайтын қатты сома қажет болады. Бақытымызға орай, неміс банктері өз азаматтарына да, басқа елдердің тұрғындарына да ипотекалық несие ұсынады. Аяқталмаған тұрғын үйді сатып алуды жоспарласаңыз, сатып алу үшін барлық соманы да, бірнеше траншты да ала аласыз.

Ал енді ең бастысы. Германияда ипотеканың мөлшерлемесі қандай? Немістер үшін ол 0,8-ден 2% дейін ауытқиды. Ал шетелдіктер үшін бұл 3-5% аралығында өзгереді.

Жалға беру үшін үй сатып алу

Көптеген адамдар дәл осы мақсат үшін ипотека алады. Неге екенін түсінуге болады. Мюнхенде немесе Берлинде пәтер сатып алған адам жылына шамамен 4% кірістілікке сене алады. Вупперталдағы жалға берілетін тұрғын үй 8%, Гельзенкирхенде 10% дерлік әкеледі. Жоғары табыс Дортмунд, Дуйсбург, Эссен қалаларында болуы мүмкін.

Мысал келтірген жөн. Бір адам Дортмундтан 8 пәтерлік үй сатып алды делік, ол үшін 620 000 доллар берді. Бір пәтер оған жылына шамамен 6500 еуро әкеледі. Барлығы бірге - шамамен 52 000 АҚШ доллары. Осылайша, табыстылық 8% болады. Яғни, ипотека өтеліп қана қоймай, пайда әкеледі.

Жағдайлар ерекшеліктері

Егер сіз Германияда ипотекаға пәтер алғыңыз келсе, құны 100 000 еуродан асатын опцияларды қарастырған дұрыс. Қазіргі бағам бойынша бұл шамалы8 000 000 рубльден астам. Бұл ақшаға адам қорап емес, безендірілген кең пәтер алады.

Неге қымбат опцияларды көрген дұрыс? Өйткені банктер мұндай шетелдік клиенттерді қабылдауға дайын.

Егер шарттар туралы айтатын болсақ, онда олардың әр адамға жеке ерекшеліктері бар. Шарт жасау кезінде көптеген факторлар ескеріледі, соның ішінде:

• Алдын ала төлем сомасы.
• Төлем қабілеттілігі.
• Несие тарихы.
• Меншік орны мен жағдайы.

Екінші немесе үшінші ипотекаға қарағанда бірінші ипотеканы алу қиынырақ, оны алу бәрі бірдей жоспарламайды. Дебюттік тұрғын үй несиесіне өтініш берген кезде мүліктің жалпы құнының 40-50%-ын депозитке салу қажет болуы мүмкін.

Бұл плюс пен минус. Бір жағынан қарыздар азаяды, демек, олар тезірек өтей алады. Бірақ екінші жағынан, барлығы бірдей ақша жинап, 4-5 миллион рубль бере алмайды.

Бірақ көптеген банктер пайыздық мөлшерлемені төмендете отырып, соманы көбейтуге келіседі. Айтпақшы, егер азамат кейінірек екінші ипотеканы беру туралы шешім қабылдаса, онда ол бірінші ипотекамен проблемалар болмаған жағдайда, тіпті жарна салуды қажет етпейді. Немесе бұл тұрғын үй құнының 20%-нан аспайды.

Клиент талаптары

Егер сіз Германияда ипотека алуды жоспарласаңыз, бұл үшін не қажет екенін білуіңіз керек. Клиенттерден талап етіледі:

• Неміс банкінде кемінде 2 жыл ашылған шоты болуы керек. Оның бос болмауы маңызды. Оғанқаражат жүйелі түрде алынуы керек.
• 21 және 65 жас аралығында болуы керек.
• Сізде Германиядағы табысыңызды растайтын құжат болуы керек. Қызметкерлер соңғы 6 айға, ал кәсіпкерлер 2 жылға үзінді көшірме ұсынуы керек. Бірақ бұл тек жұмысқа қатысты емес. Үй иесінің қызметі де табыс көзі.
• Сіз несиенің немесе алименттің бар-жоғын растайтын құжатты ұсынуыңыз керек. Неміс заңы бойынша адам ай сайынғы табысының 35%-дан астамын ипотекалық несиені өтеуге жұмсамауы керек.

Қажетті құжаттар

Германияда ипотекаға өтініш беру үшін банкке құжаттар пакетімен келу керек, оның ішінде:

• Төлқұжаттың түпнұсқасы және көшірмесі.
• Жеке деректері бар сауалнама.
• Шетелдік төлқұжат және оның көшірмесі.
• Табысты растау: жеке тұлға үшін – жеке табыс салығы туралы анықтама. Кәсіпкер үшін - өз компаниясының есеп беруі.
• Клиент сатып алғысы келетін мүліктің құжаттары: объектінің сипаттамасы, оның фотосуреттері, тұрғын үй жарғысы және жер телімінен үзінді (ол ең көбі 6 апта бұрын жасалуы керек).
• Үйді бағалау нәтижелері.
• Меншік жалға берілсе, жалдау шарты қажет.
• Алғашқы жарнаға қажетті соманың болуын растау.

Барлық құжаттарды неміс тіліне аударып, нотариуспен растауды ұмытпаңыз.

Сауалнама дегеніміз не?

Шын мәнінде, бұл әдетте толтырылатын пішіннің аналогыресейлік банктер. Өтініш берушінің жеке деректері сауалнамасы несие алуды жоспарлап отырған адам туралы қысқаша ақпаратты қамтитын құжат болып табылады.

Онда оның мүлкі, ай сайынғы кірістері мен шығыстары, оның ішінде басқа несиелер, жалдау ақысы, алимент, коммуналдық қызметтер және сақтандыру туралы ақпарат болуы керек. Клиенттің қаржылық проблемалары неғұрлым аз болса, несие тарихы неғұрлым анық болса, оның Германияда ипотекаға рұқсат алу ықтималдығы соғұрлым жоғары болады.

Тарифтер мен төлемдер туралы

Соңғы уақытта неміс банктері белгіленген мөлшерлемемен несие беруде. Бұл ыңғайлы, өйткені ол несиелік кезеңнің соңына дейін өзгеріссіз қалады - оған валюта бағамы ешқандай әсер етпейді.

Олар Германиядағы ипотекасын ай сайынғы аннуитеттік төлемдермен төлейді: әр 30 күн сайын клиент шотқа бірдей соманы салуы керек. Ол Германиядағы ипотекалық пайызды да, негізгі несие сомасын да қамтиды.

Несиені мерзімінен бұрын қайтару мүмкіндігін жеке-жеке келісу шындық дейді. Бірақ бұл банк үшін өте қолайлы емес, сондықтан мөлшерлеме жоғары болады.

Ал егер мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігі қарастырылмаған болса, онда адамға айыппұл да төлеуге тура келеді. Сіз бұл туралы дереу ойланып, негізгі қарызды жеделдетілген түрде өтеу мүмкіндігімен несие алуыңыз керек. Ыңғайлы шешім: 1 жылда сіз несиенің шамамен 10%-ын өтей аласыз.

Мысалы

Сонымен, адам Мюнхеннің орталығындағы 39 м2 студия сатып алу үшін Германияда ипотека алуды шешті делік2 еуропалық үлгідегі жөндеуі бар. Оның құны 290 000 еуроны құрайды. Бұл шамамен 23 000 000рубль.

Алғашқы төлем 9 200 000 рубльді құрайды. Әрине, адамға 13 800 000 несие қажет болады, бұл 171 735 еуро. Неміс банкі мұндай соманы береді, өйткені олардың минимумы 50 000 АҚШ долларын құрайды. e.

Германияда ипотеканы 5 жылдан 40 жылға дейін беруге болады. Бірақ, әдетте, барлығы 10 алады. Айталық, клиент үшін олар 4% пайыздық мөлшерлемені белгіледі. Бұл жағдайда рубльде не болады:

• Ай сайынғы төлем: 46 016.
• Бір жылға пайыздар сомасы: 552 000.
• Несие мерзімі аяқталғаннан кейінгі барлық төлемдер: 19 322 000.
• Барлық 10 жыл үшін үстеме төлем: 5 520 000.

Германияда адам ипотекалық пайыздық мөлшерлеме бойынша қарызын өтемейінше, тұрғын үй банктің меншігі болатынын ескерген жөн.

Шығындар

Олардың бар екенін де есте сақтау керек. Германиядағы ипотекалық пайыздық мөлшерлемелер туралы айта отырып, шығындар туралы айту керек. Үй сатып алу кезінде көптеген қосымша шығындар бар, олардың арасында:

• Мүлік салығы. Тариф жылжымайтын мүліктің орналасқан жеріне байланысты өзгереді. Ол әдетте 3,5%-дан 6%-ға дейін ауытқиды.
• Тұрғын үйді жаңа меншік иесіне қайта рәсімдеу қызметі үшін төлем. Бұл транзакцияның жалпы сомасының 0,5-1% құрайды.
• Нотариалдық алымдар (1,5-3%).
• Делдалдарға комиссия (3-6%). Брокерлер мен риэлторларсыз Германияда мәмілелер жасалмайды. Әсіресе шетелдіктермен. Бұған қоса, олар негізгі жұмысты атқарады және клиенттің өмірін айтарлықтай жеңілдетеді.
• Кадастрға жаңа иесін қосу қызметі үшін төлем (0,5%).
• Германияда ресейліктер мен басқа шетелдіктер үшін ипотека алу үшін комиссия алынады (1%).
• Кепілге салынатын мүлікті бағалау төлемі (шамамен $1500).
• Жылжымайтын мүлік аудиті (0,5-1,5%).
• Анықтамалар мен үзінді көшірмелер беру, банктік шотты жүргізу (жыл сайын 150 АҚШ долларына дейін).

Жалпы, егер адам 100 000 с.у.-ға үй сатып алуды жоспарласа. Яғни, оның қосымша шығындары үшін қосымша 10-15 мың еуросы болуы керек. Құны аз болуы мүмкін, бірақ оны қауіпсіз ойнаған дұрыс.

Неден бастау керек?

Германиядағы ипотекаға қойылатын талаптар, шарттар және қандай пайыздық мөлшерлемелер туралы жоғарыда көп айтылды. Бірінші қадам туралы да айту керек.

Өзіңізді екі немесе үш банкпен шектемеңіз. Болашақта үнемдеу үшін 10-15 ұйымға бару ұсынылады. Адамға неғұрлым көп банктік қызмет ұсынса, соғұрлым тиімді нұсқаны табу ықтималдығы жоғары болады.

Сонымен қатар, басқа мекемелердің өкілдерімен сөйлескен кезде, клиент бұрынғы жерде оған төмен тариф ұсынылғанын ескертеді. Әлеуетті қарыз алушысын жоғалтқысы келмейтін көптеген банктер қосымша бонустарға қызығушылық танытуда.

Сонымен қатар тұрғын үй келесі талаптарға сай болса, ең төменгі тариф ұсынылатынын білуіңіз керек:

• Оның кепілдігі 100 жыл.
• Ол экологиясы, логистикасы жақсы жерде және орталыққа жақын жерде орналасқан.
• Алуға боладыжалға беріледі.

Жылжымайтын мүлікті қалай іздеу керек? Ол үшін жылжымайтын мүлік фирмалары, мамандандырылған онлайн ресурстар, сондай-ақ брокерлер мен жеке жарнамалар бар.

Тіркелгіні қалай ашуға болады?

Жылжымайтын мүлікке төлемді тек банк арқылы ғана жүзеге асыруға болатыны бұрыннан белгілі болды. Және бұл жерде бір нюансты нақтылау қажет. Бұл ресейлік «Сбербанк» арқылы да жасалуы мүмкін! Сондықтан қолма-қол ақшасыз төлем бар.

Бірақ әлі де неміс банкінде шот ашу керек. Әрине, бұл үшін сіз жеке қатысуыңыз керек. "Пошталық легитимация" тек неміс азаматтарына ғана қолжетімді.

Құжаттардан төлқұжаттардың түпнұсқалары мен көшірмелері (азаматтық және шетелдік), толтырылған бланкілер мен тіркеу қажет. Кейбір банктер анықтамалық-ұсынымды ұсынуды сұрайды. Германияда олар тек таза капиталмен айналысуды жөн көреді.

Тіркелгі еуромен ашылады, содан кейін келісімшартқа қол қойылады. Ақшаны сол күні салуға болады.

Келісімшарт жасасу

Бұл нюансты Германияда қандай ипотека туралы сөйлескенде де ескерген жөн. Клиент пен банк барлық шарттарды келіскен кезде келісім-шарт жасау сәті келеді, бұл болашақта несие беруге негіз болады.

Бұл жағдайда құқықтық негіз Германияның Азаматтық кодексі, сондай-ақ ипотекалық банктер туралы заң (тиісінше 601-610 және 14-16, 19-тармақтар) болып табылады.

Келісімшарт келесі ақпаратты қамтиды:

• Несие сомасы: сома + пайыздар + шығындар.
• Ипотека шарттары.
• Қажетті төлемдер туралы ақпарат (олардың мөлшері, несиені өтеудің басталу күні, пайыздық мөлшерлемелерді есептеу және т.б.).
• Қарызды өтеу әдістері.
• Қарыз алушы туралы ақпарат.
• Келісімшартты бұзуға болатын шарттар.

Жалпы, күрделі ештеңе жоқ. Иә, Германияда ипотека алу біршама күрделірек және көп уақытты қажет ететін процесс, бірақ бұл түсінікті, өйткені шетелдік жылжымайтын мүлік сатып алады. Әйтпесе, бәрі Ресейдегідей.

Банк пен баспананы сауатты таңдай отырып, сіз тіпті көп нәрсені үнемдей аласыз. Өйткені, Германия ең төменгі ипотекалық мөлшерлемелерді беретін еуропалық ТОП-3 елдердің қатарына кіреді. Ал бұл 3-5% Ресейде ұсынылған 10-12% салыстырғанда өте аз.

Уақыт

Германияда ипотеканы алу қанша уақытты алады? Бұл әдетте 1 айға созылады, бірақ кейде ұзағырақ уақыт алады.

Бірінші кезеңде құжаттар дайындалуда және бұл екі аптаға жуық уақытты алады. Сонымен қатар, ұсыныс нарығымен танысу ұсынылады. Содан кейін - банктерге барыңыз, өтініш беріңіз. Бұл 2-4 күн немесе одан көп уақытты алады.

Үй несиесін алу үшін қанша уақыт қажет? Банк қызметкерімен сұхбаттан кейін ең көбі төрт аптаға дейін. Мақұлдау алған адам тек ең тиімді ұсынысты таңдап, шот ашып, депозит салуы керек. Осыдан кейін сіз жылжымайтын мүлікті сатып ала аласыз.