Көп пәтерлі үйдің ортақ мүлкі - бұл не? Көппәтерлі үйдің ортақ мүлкін күтіп ұстау және жөндеу

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Пәтерлі үйлер жалпы меншікке қатысты айтарлықтай аумаққа ие. Оның нақты қолданылуы қандай? Азаматтар ортақ мүлікті ұстауға байланысты шешімдерді қалай қабылдайды?

Үйдегі ортақ мүлік дегеніміз не?

Ресей Федерациясында қабылданған құқықтық актілерге сәйкес, көппәтерлі үйдің ортақ мүлкі осы меншікте орналасқан пәтер иелерінің ортақ ресурсы болып табылады. Бұл инфрақұрылымның негізгі элементтері кең ауқымда ұсынылуы мүмкін. Әдетте, бұл пәтерлер кірмейтін үй-жайлар, сонымен қатар:

- үйдегі бірнеше бөлмеге қызмет көрсететін нысандар;

- қону;

- лифттер;

- дәліздер;

- шатырлар;

- техникалық едендер мен жертөлелер;

- әртүрлі инженерлік коммуникациялар;

- шатырлар;

- қорғаныш, тірек қызметін атқаратын құрылымдар;

- орналасқан әртүрлі жабдық түрлеріпәтерлердің сыртындағы үй;

- үй орналасқан жер, оған отырғызылған өсімдіктер, онда орналасқан абаттандыру элементтері.

Осы саладағы құқықтық қатынастарды реттейтін негізгі нормативтік құқықтық актілерге Тұрғын үй кодексі, сондай-ақ Үкіметтің 2006 жылғы 13 тамыздағы № 491 қаулысы жатады. Жалпы жағдайда Қазақстан Республикасының Тұрғын үй кодексінің нормаларына сілтеме жасау керек. Ресей Федерациясы. Тиісті нысандарды күтіп ұстау мәселесінде қазірдің өзінде көрсетілген Үкімет қаулысымен танысу керек. Көппәтерлі үйдің ортақ мүлкі пайдалану және қызмет көрсету тұрғысынан көптеген нюанстармен сипатталады.

Оларды зерттеп көрейік.

Жалпы үй ресурстарын пайдалану ерекшеліктері

Тиісті үй-жайдың иелері оларды Ресей Федерациясының федералды заңнамасына сәйкес пайдаланады. Үйдің ортақ мүлкінің көлемін өзгерту осы инфрақұрылымның барлық иелерінің келісімімен ғана мүмкін болады. Сонымен қатар, тиісті үй-жайды басқа тұлғалардың меншігіне беруге болады. Ең бастысы, мұндай құқықтық қатынастарды жүзеге асыру кезінде критерий сақталады - көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ мүлкі, егер бұл тәртіп азаматтар мен ұйымдардың құқықтары мен мүдделерін бұзбайтын болса ғана пайдалануға берілуі мүмкін.

Тұрғын үй объектілері орналасқан жер учаскелері басқа тұлғаларға шектеулі пайдалануға берілуі мүмкін. Егер жалпы тұрғын үй ресурстарын пайдалануды реттейтін заңнама қабылданғанға дейін бұл сайттарды әлдекімдер пайдаланған болса, оларға қол жеткізу мүмкін емес.тыйым салынуы мүмкін. Нысанның жаңа ауыртпалығы пәтерлердің иелері мен учаскені пайдаланғалы отырған тұлға арасындағы келісімге сәйкес белгіленеді. Осы құқықтық қатынастар аясында туындауы мүмкін даулар сот тәртібімен шешіледі.

Жалпы үй объектілеріне қызмет көрсету ерекшеліктері

Енді көппәтерлі үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау қалай жүргізілетінін зерттеп көрейік.

Ресей Федерациясының тұрғын үй құқығы саласындағы заңнамасына сәйкес пәтер иелері қарастырылып отырған мәселені бірлесіп шешу шығындарын көтереді. Бұл шығындардың белгілі бір меншік иесіне тиесілі үлесі тұлғаға тиесілі ортақ мүліктегі үлесіне қарай анықталады. Пәтердің иесі онда тұрмаса да, көпқабатты үйдегі ортақ мүлікті күтіп ұстау үшін ақы төлеуге мәжбүр. Егер адам, мысалы, 1-қабатта тұратындықтан лифтіні пайдаланбайтын болса, онда ол тұрғын нысанның инфрақұрылымының сәйкес элементін төлеуі керек.

Үйдегі жалпы ресурстарды күтіп ұстауды құрайтын іс-шаралардың нақты тізімі белгілі бір тұрғын үй нысанының сипаттамаларына, ол орналасқан климаттық жағдайларға байланысты. Әдетте, олар мыналарды қамтиды:

- тиісті объектілердің құрылымындағы кемшіліктерді анықтау мақсатында пәтер иелері және басқа да жауапты тұлғалар жүргізетін мүлікті мерзімдік тексеру;

- электрмен жабдықтау жүйелерінің функционалдығын қамтамасыз ету;

- тазалау және санитарлық тазалауүй-жайларды, үй орналасқан жерді өңдеу;

- үйдегі әртүрлі бөлмелерді пайдаланатын фирмалардың жұмысының нәтижесінде пайда болған қоқыс пен қалдықтарды шығару;

- Ресей Федерациясының заңнамасында көзделген өртке қарсы шараларды қолдану;

- үйге іргелес жерге отырғызылған өсімдіктерге күтім жасау;

- тиісті аумақта орналасқан абаттандыру элементтеріне қызмет көрсету;

- объектілерге ағымдағы жөндеу жұмыстарын жүргізу, оларды белгілі бір маусымда пайдалануға дайындау;

- тұрғын үйдің энергия тиімділігін арттыруға бағытталған шараларды жүзеге асыру.

Көп пәтерлі үйдің ортақ мүлкін күтіп-ұстауды және жөндеуді құрайтын қызмет түрлерінің тізіміне кірмейтінін атап өтуге болады:

- тұрғындарға тиесілі пәтерлердегі есіктердің - сыртқы және ішкі, терезелердің функционалдығын қамтамасыз ету;

- балкондарды оқшаулау;

- әйнекті ауыстыру;

- ортақ меншіктің құрамына кірмейтін жер учаскелерін күтіп-ұстау, оның ішінде өсімдіктерді отырғызу.

Бұл міндеттерді пәтер иелері шешеді.

Жөндеу жұмыстары ортақ мүлікті пайдалану аясында жүзеге асырылатын негізгі іс-шаралар қатарына жатады. Ол ағымдағы және капиталдық болуы мүмкін. Оның мүмкіндіктерін зерттеп көрейік.

Жалпы нысандарды жөндеу

Жөндеу меншік иелері жиналысының шешіміне сәйкес жүргізіледі. Қазіргісі тозуды болдырмауға, сондай-ақ қарастырылатын объектілердің функционалдығын сақтауға арналған. Ортақ мүлікті күрделі жөндеукөппәтерлі үйде тұрғын үй инфрақұрылымының жекелеген элементтерін ауыстыру немесе қайта құру кіреді. Ол сондай-ақ тиісті нысандардың жарамдылық мерзімі біткен жағдайда шығарылады.

Көппәтерлі үйдегі ортақ мүлікті ағымдағы (сонымен қатар күрделі) жөндеуді басқарушы компаниялар, егер бұл міндет меншік иелерінің шешімдерімен белгіленген болса, жүзеге асыра алады. Бұл құқықтық қатынастарға қатысу пәтер иелерінің айрықша құзыреті болып табылады. Тұрғындар үйдегі жалпы ресурстарға жөндеу жұмыстарының көлемі мен кестесін де белгілейді.

Басқару компаниялары, тіпті меншік иелерімен келісімде тиісті жұмыстардың нақты тізбесі белгіленбесе де, нысандардың функционалдығын сақтау үшін қажетті ағымдағы және шұғыл жұмыстарды орындауға міндетті екенін ескеріңіз. Осы іс-шараларды қаржыландыру үшін пәтер иелері көппәтерлі үйлердің ортақ мүлкін күрделі жөндеу қорын құрады. Оның ерекшеліктерін қарастырыңыз.

Пәтер иелерінің жалпы ақшалай қорын пайдалану

Қарастырылып отырған қор арнайы шотқа орналастырылған. Ол тиісті операцияларды жүргізуге құзыреті бар қаржы институтында ашылады. Жеке шотқа орналастырылған және пәтер иелеріне тиесілі қаражат осылайша ресурстарды күрделі жөндеуге жұмсалады.

Сәйкесті қалыптастыруҚор жалдаушылардың жарналары, сондай-ақ заңнамада белгіленген тәртіппен осы сомалар бойынша есептелген өсімпұлдар есебінен жүзеге асырылады. Кейбір жағдайларда банк қарастырылып отырған шотқа қаражатты орналастырғаны үшін сыйақы алуы да мүмкін. Күрделі жөндеу қоры пәтер иелеріне олардың жарналарының сомасына пропорционалды түрде бөлінеді.

Бұл қаражатқа меншік құқығы белгілі бір тұрғын үйдің иесіне тиесілі. Егер адам пәтерді сатса, онда оны сатып алушы да күрделі жөндеу қорындағы үлестің иесі болады. Айта кету керек, жеке шоттағы қаражат иелері оларды үйдегі жалпы ресурстарды күрделі жөндеуден басқа мақсаттарға пайдалануға құқылы емес.

Енді іс-шаралардың қалай жүргізілетінін зерттеп көрейік, оның аясында меншік иелері көп пәтерлі үйдегі ортақ мүлікті ұстау ережелерін белгілейді. Әңгіме пәтер иелерінің жалпы жиналысының жиналыстары туралы болып отыр.

Пәтер иелерінің жалпы жиналысының жиналысы: іс-шараның ерекшеліктері

Тұрғын үй-жайлар иелерінің жалпы жиналысы Ресей Федерациясының тұрғын үй құқығы саласындағы заңнамасына сәйкес үйді басқарудың негізгі органы болып табылады. Шындығында, бұл да кездесу, сондықтан оқиға деп санауға болады. Меншік иелері жиналысының күн тәртібі бар және дауыс беру арқылы қабылданған шешімдердің тізімін қалыптастыруды көздейді.

Пәтер иелері жиналысының нәтижелері бойынша мыналар болуы мүмкін объектілер көппәтерлі үйдің ортақ мүлкі болып табылады:

- қайта құрылды;

- толықтырылғанәртүрлі мақсаттарға арналған қосалқы ғимараттар;

- жөнделді - оның ішінде күрделі жөндеу қорын пайдалану кезінде.

Пәтер иелерінің жалпы жиналысында шешім қабылдануы мүмкін:

- күрделі жөндеу қорын қалыптастыру туралы;

- күрделі жөндеу жарнасының сомасы бойынша - ең төменгі деңгейге қатысты;

- тиісті қордың арнайы шотын ашатын және осы шот бойынша операцияларды жүзеге асыратын азаматтың таңдауы бойынша;

- ортақ ресурстарды ұстау бойынша пәтер иелері мен қызмет көрсетушілер арасындағы есеп айырысуларға байланысты қаржылық операцияларға қызмет көрсететін банкті таңдау туралы;

- үйде күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін HOA, Ұлыбритания немесе басқа құзыретті ұйым несие алу туралы;

- осындай қаржылық операцияларға кепілдіктер беру туралы;

- үйге жақын жер учаскесін пайдалану тәртібі туралы;

- үйдің ортақ ресурстарына кіретін объектілерді үшінші тұлғалардың пайдалануы туралы - мысалы, жарнама мақсатында;

- объектілерді пайдалануға келісім-шарттарға қол қоюға қатысатын тұлғалардың құқықтарын кеңейту туралы;

- пәтер иелерінің өзара іс-қимылы шеңберінде ақпараттық жүйелерді енгізу, сондай-ақ осындай технологиялық шешімдерді пайдалануға құқығы бар тұлғаларды анықтау туралы;

- Қылмыстық кодекстің, HOA немесе басқа құзырлы ұйымның қатысуымен жиналыстар құруға байланысты шығындарды қаржыландыру тәртібі туралы;

- үйдегі басқару механизмдерін таңдау туралы;

- ағымдағы жөндеу қажеттілігі туралымүлік.

Қарастырылған кездесулерді қалай өткізуге болатынын қарастырайық.

Пәтер иелерінің жиналыстарын өткізу нысандары мен тәртібі

Қарастырылған әрекетті өткізуге болады:

- көзбе-көз дауыс беру түрінде - меншік иелері оған жеке қатысып, мәселелерді талқылап, олар бойынша шешім қабылдағанда;

- тұрғындардың сырттай дауыс беруі арқылы - Ресей Федерациясының нормативтік құқықтық актілерінде белгіленген тәртіппен;

- аралас пішін.

Ресей Федерациясының нормативтік құқықтық актілері де қарастырылып отырған шараны өткізу тәртібін белгіледі. Ең алдымен, заң үй иелерінің көппәтерлі үйдің ортақ мүлкін қалай пайдаланатынын анықтау үшін жиналыстарды өткізу жиілігін белгілейді. Бұл тиісті нысандарды басқарудың тиімділігі тұрғысынан өте маңызды критерий.

Сонымен, егер пәтер иелері белгілеген жергілікті ережелерде өзгеше көзделмесе, қарастырылып отырған жиналыстар жылына бір рет өткізілуі керек. Меншік иелерінің негізгі жиналысынан басқа, үйді басқарудың әртүрлі аспектілерін талқылауға байланысты кезектен тыс іс-шаралар өткізілуі мүмкін. Оларға пәтер иелерінің арасынан кез келген азамат бастамашы бола алады.

Кворум сақталған жағдайда меншік иелерінің жалпы жиналысы заңды деп танылады. Ресей Федерациясының тұрғын үй заңнамасына сәйкес ол жалпы дауыс санының 50% -ын құрауы керек. Кворум орындалмаса, басқа жалпы жиналыс өткізіледі.

Пәтер иелерінің бірі талқылауға қоюды шешсемәселен, көппәтерлі үйдегі ортақ мүлікті ағымдағы жөндеу кезектен тыс негізде қалай жүргізілуі керек деген сұрақ туындаса, ол өз бастамасы туралы басқа тұрғындарды тиісті жиналысқа 10 күн бұрын хабарлауы керек. Адам оқиға туралы ақпаратты көршілеріне жазбаша түрде жіберуі немесе арнайы стендтерде пәтер иелерінің кездесуі туралы хабарламаларды жіберуі керек. Бұл құжатта мыналар болуы керек:

- меншік иелерінің кезектен тыс жиналысының бастамашысы туралы ақпарат;

- жиналыс нысаны туралы деректер;

-оқиғаның күні, орны және уақыты;

- меншік иелері жиналысының күн тәртібіндегі негізгі мәселелер;

- жиналыста қарастырылатын ақпаратпен пәтер иелерін тексеру тәртібі.

Жиналыстарда 10% немесе одан көп дауыс жинаған пәтер иелері жалпы жиналыс өткізу туралы өтінішпен Қылмыстық кодекске немесе HOA-ға жүгіне алады. Бұл өтініш жазбаша түрде болуы және күн тәртібіндегі мәселелерді қамтуы керек. Тиісті құжатты алғаннан кейін 45 күн ішінде, бірақ жалпы жиналысқа дейін 10 күннен кешіктірмей Қылмыстық кодекс немесе HOA тұрғындарды тиісті оқиға туралы хабардар етуі керек.

Мұндай бастамаларды көппәтерлі үйлердегі ортақ мүлікті жөндеуді немесе, мысалы, күрделі жөндеу қорын пайдалануды сипаттайтын нюанстарды талқылаумен де байланыстыруға болады. Тиісті жиналыстың бастамашысы басқарушы компанияның өзі немесе меншік иелері серіктестігі болуы мүмкін. Бұл ретте күн тәртібіне кіруі мүмкінәдетте пәтер иелері жиналысының құзыретіне жататын мәселелер болуы мүмкін.

Енді үй иелерінің шешімдері қалай қабылданатынын көрейік.

Үй иелері жиналысында шешім қабылдау ерекшеліктері

Жоғарыда атап өткеніміздей, үйдегі ортақ ресурстарды ұстауға байланысты іс-шараларды жүзеге асыру пәтер иелерінің жиналысында дауыс беру нәтижелері бойынша жүзеге асырылады. Тиісті шешімдерді меншік иелері жалпы жағдайда көпшілік дауыспен қабылдайды, бірақ кейде белгілі бір мәселе бойынша тұрғындардың үштен екісінің қолдауы қажет.

Пәтер иелерінің жиналысында дауыс беру ерекшеліктері

Тиісті отырыстарда күн тәртібіндегі мәселелер бойынша дауыс беру қалай өтетінін зерделеу пайдалы болады. Мысалы, көппәтерлі үйлердің ортақ мүлкін күрделі жөндеуден өткізу немесе тиісті мақсаттарға жұмсалатын қаражатты жұмсау сияқты рәсімдерге қатысты. Пәтер иелерінің жиналысында дауыс беру жеке өзі немесе сенімхат негізінде әрекет ететін өкіл арқылы жүзеге асырылады. Әрбір меншік иесінің үйдегі ортақ ресурстарды иелену үлесіне пропорционалды дауыс саны бар. Дауыс беруге қатысқан адамдар туралы мәліметтер пәтер иелері жиналысының хаттамасында ресімделеді.

Пәтер иелерінің жиналысы шеңберіндегі дауыс беру нәтижелері ресми құжат болып табылатын арнайы хаттамалармен ресімделеді. Оларды құрастыру және қолдануондағы ережелердің заңды салдары болуы мүмкін.

Меншік иелері жиналысының нәтижелерін тұжырымдау

Тиісті хаттамалардың көшірмелерін уәкілетті азамат пәтер иелерінің жиналысынан кейін 10 күн ішінде Қылмыстық кодекске, HOA немесе басқа құзырлы ұйымға ұсынуы керек. Өз кезегінде, Қылмыстық кодекс, HOA немесе басқа құрылым көрсетілген құжатты алғаннан кейін 5 күн ішінде бақылаушы органдарға хаттаманы жіберуі керек. Егер аталған мемлекеттік органдар 3 ай қатарынан тиісті үлгідегі 2 және одан да көп дереккөз алса, онда олар азаматтардың үйді басқаруға байланысты қызметін жоспардан тыс тексеруге бастамашылық етуі тиіс. Мысалы, егер тұрғындар көппәтерлі үйдің ортақ мүлкін күтіп-ұстау бойынша қандай қызметтер тиісті нысандарды күтіп-ұстау бойынша шараларды қалыптастыру керек екенін белсенді түрде талқылап жатса, онда құзыретті мемлекеттік органдар мұндай мәселелерді шешу шеңберінде азаматтардың әрекеттерінің қаншалықты заңды екенін тексере алады..

Пәтер иелері жиналысының хаттамасында іс-шараның бастамашылары күн тәртібіне енгізілмеген мәселелер бойынша шешімдер болмауы керек. Пәтер иелері жиналысының нәтижелері туралы жалға алушыларға тиісті құжат рәсімделгеннен кейін 10 күн ішінде хабарланады. Ереже бойынша - арнайы стендтерге орналастыру арқылы. Пәтер иелері жиналысының нәтижелерін бекітетін хаттама тұрғындардың өздері белгілеген жерде жүргізіледі. Көппәтерлі үйдің ортақ мүлкін қалай пайдалану керектігін реттейтін меншік иелері жиналысының хаттамалары нормалардың қайнар көзі болып табылады,Жиналыстың күн тәртібінде қаралған мәселелер құрылысты басқарудың тиісті органының құзыретінде болған жағдайда, барлық тұрғындар үшін міндетті.

Пәтер иелерінің жиналысынан кейін қабылданған шешімдерге пәтер иелері сот тәртібімен шағымдана алады. Мысалы, егер азаматтардың бірі көппәтерлі үйдің ортақ мүлкін жөндеуге қаражатты жұмсау тәртібі оның қатысуынсыз анықталғанына қанағаттанбаса немесе ол қарсы дауыс беріп, оның құқықтары бұзылды деп есептесе. Тұлға тұрғын үй иелері жиналысының шешімімен танысқан күннен бастап 6 ай ішінде сотқа жүгіне алады.

Осылайша, көппәтерлі үйдегі меншік иелерінің ортақ мүлкі әрбір жалға алушының мүддесін ескере отырып пайдаланылуы керек. Ол оларды жеке – пәтер иелерінің жиналысында немесе сотта айтуға құқылы.