Бастапқы тұрғын үй нарығы бұл Ерекшеліктер, жақсы және жағымсыз жақтары

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Бастапқы тұрғын үй нарығы – бұл бірінші рет тауар ретінде әрекет ететін үй-жайлар. Басқаша айтқанда, бұл ешқашан меншік құқығы белгіленбеген жеке үйлер мен пәтерлер. Бастапқы тұрғын үй нарығындағы сатушылар мемлекет және әртүрлі құрылыс компаниялары болып табылады.

Негізгі ұғымдар

Негізгі тұрғын үй – бірінші рет тауар тізіміне енгізілген тұрғын үй. Бастапқы тұрғын үй не үй құрылысы кезінде құрылысқа қатысу арқылы, не мемлекеттік меншік тізілімінде тіркелмеген пәтерлері бар дайын жаңа ғимараттардан алынады.

Мұндай тұрғын үйдің шаршы метрінің бағасына келетін болсақ, құрылыстың алғашқы кезеңдерінде құны минималды болып табылады және белгілі бір үй құрылысының барысына пропорционалды өседі. Бастапқы нарықта жылжымайтын мүлікті сатып алудың мақсаттылығы құрылыстың мерзіміне, осы тұрғын үйді жақсартуға кейінгі ақшалай салымдарға және оның дәрежесіне тікелей байланысты.ортақ құрылысқа қатысу кезіндегі тәуекел. Бастапқы тұрғын үй нарығын талдап көрейік.

Мұндай баспана сатып алудың мәні бар ма?

Тұрғылықты тұруға рұқсат алу және тұрғылықты жерді алу негізгі мәселе болып табылмаса және үй құрылысы аяқталғанға дейін белгілі бір уақытқа кейінге қалдырылуы мүмкін болса ғана тұрғын үйдің негізгі түрін сатып алу мағынасы бар. Әйтпесе, мұндай опцияны қауіпсіз түрде тастауға болады. Мұндай баспанаға ие болғаннан кейін оған бірден кіре алмайтыныңызды есте ұстаған жөн. Пәтер жөндеуді қажет етеді және оны жасау үшін, олар айтқандай, "нөлден".

Алайда, бастапқы нарықта тұрғын үй сатып алудың кейбір артықшылықтары бар: жөндеуге қатысты проблемалардың болмауына байланысты бұрынғы иелерінен ештеңені қайта жасау қажет болмайды. Дегенмен, ол уақыт пен ақшаның айтарлықтай қосымша шығындары түріндегі минусты жабуы екіталай.

Тәуекелдер

Жалпы, құрылысқа үлестік қатысу – бұл барлық тартымды аспектілері мен заңды «тазалығына» қарамастан, бірқатар тәуекелдермен байланысты процесс. Олардың негізгілері – тұрғын үй құрылысының аяқталу мерзімін болжаудың жоғары қиындығы, құрылыс салушының банкротқа ұшырау мүмкіндігі, мемлекет ішінде әлеуметтік-экономикалық өзгерістердің туындауы.

Бұл ретте бір ғана нүкте тартады: егер құрылыс қиындықсыз жүрсе, сіз қымбат және заңды «таза» мүлікті ала аласыз.

Артықшылықтары мен кемшіліктері

Бастапқы тұрғын үй мәселесінің кейбір аспектілері бар:

1. Ақша аспектісі. Мұнда уақыт пен тәжірибемен расталған заңдылық бар: үлестік құрылысқа келісім беру туралы келісімге неғұрлым ерте қол қойсаңыз, соғұрлым 1 шаршы метрдің құны төмен болады. негізгі тұрғын үй.
2. Уақыт. Егер келісім-шарт үй әлі қазу сатысында тұрған кезде жасалған болса, пайдалануға беру және меншік құқығын алу мерзімі біршама ұзақ уақытқа (кейде 2 жылға дейін) кейінге қалдырылуы мүмкін. Бұл жағдайда қайталама нарықтағы тұрғын үй тартымдырақ көрінеді, өйткені оған мәміле жасалғаннан кейін бірден көшуге болады.
3. Қосымша құны.



4. Бастапқы тұрғын үй нарығындағы пәтер меншік иесіне тек «таза» деген заңды мағынада ғана емес, тура мағынасында да беріледі. Яғни, әрлеу өрескел болады, бұл жөндеуге айтарлықтай шығындарды білдіреді. Екінші реттік тұрғын үй жағдайында жағдай әлдеқайда қарапайым. Бірақ бұл мағынада бастапқы тұрғын үйдің артықшылығы - жөндеуді иесі қалағандай жасау мүмкіндігі. Яғни, пәтерді стиль, түстер, құрылыс материалдарының құны және олардың сапалық сипаттамалары бойынша жеке қалауларына сәйкес жабдықтау. Ең бастысы - жөндеу жұмыстарына немесе бастапқы баспанаға үнемдеу, әрине, әр сатып алушының өзі шешеді.
5. Бастапқы тұрғын үй нарығындағы ипотека. Бұл тәжірибеде жиі қиын. Әрбір қаржы институты үлестік құрылысқа несие бермейді. Тіпті кез келген банк бұған келіссе депайыздық мөлшерлемелер айтарлықтай жоғары болады. Бұл банктердің тәуекелге барғысы келмейтіндігімен түсіндіріледі, өйткені құрылыс салушы банкрот болған жағдайда олар өтімді емес объектілердің иелеріне айналады.
6. Адам өз қаражатын беделі төмен және беделі нашар құрылыс компаниясына сеніп тапсырған жағдайда ғана құрылыс салушыларға алданып қалу қаупі жоғары. Бейнелеуі берік құрылысшы ешқашан мұндай тәуекелге бармайды. Сондықтан мұндай компаниялармен транзакциялар даулардың туындау ықтималдығы төмен өте тиімді процедура болып табылады.

Сонымен, бастапқы тұрғын үй нарығының негізгі артықшылықтары:

• иесінің психологиялық жайлылығы, «бірінші иесінің әсерінен»;
• заңды «тазалық»;
• Құрылыстың бастапқы кезеңінде инвестицияланса, нарықтық пайдадан 30%-ға дейін жоғарылау мүмкіндігі.

Қосымша нарық

Бастапқы және қайталама тұрғын үй нарығының не екенін бәрі бірдей біле бермейді. Оны анықтап көрейік. Қайталама тұрғын үй нарығы муниципалитеттің немесе жеке тұлғалардың меншігі ретінде тіркелген жылжымайтын тұрғын үйді білдіреді. Мұндай объектілерді сату меншік иесінен өтеді, мәміле кезіндегі меншік сатушыдан сатып алушыға өтеді. Тұжырымдаманың өзі екінші үйлердің меншіктегі нысандар екенін көрсетеді.

Жақсы және жаман жақтары

Қайталама нарықтың артықшылықтары:

• қолжетімді баға;
• жылдам тазартумәмілелер;
• дамытылған инфрақұрылым;
• қосымша жеңілдіктер.

Жағымсыз жақтары, әдетте:

• заттың тозуы;
• сапасыз;
• жөндеу және техникалық қызмет көрсету шығындары;
• мүмкін құқықтық мәселелер.

Қосымша нысандардың құны мыналарға байланысты:

• салынған жылы;
• кеңістік және орналасу мүмкіндіктері;
• сапалы әрлеу және байланыс.

Егер қайталама тұрғын үйге сұраныс төмендесе, нарық өзгерістерге жеткілікті икемді жауап береді және объектілердің орташа бағасы төмендейді. Сату құны үй иесінің тұрғын үйді қаншалықты тез сатқысы келетініне және алынған қаражатты қалай жұмсауды жоспарлағанына байланысты болады.

Мысалы, егер иесі тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін пәтер сатса, ол жақсы ұсыныс алу үмітімен бағаны ұстайды. Егер сату көшуге байланысты болса, иесі қысқа мерзімде мүлікті сатуға мүдделі және жеңілдік жасай алады. Бағаларды төмендету немесе ұсыныстар ауқымы өте кең болуы мүмкін.

Мәскеудегі бастапқы тұрғын үй нарығы

Бүгін Мәскеудегі бастапқы жылжымайтын мүлік нарығында бұрын-соңды болмаған жоғары ұсыныстарды көруге болады. Бұл шамамен 2,2 миллион м2 және өткен жылдың наурызымен салыстырғанда бұл көрсеткіш 69,2%-ға өсті.

Қазіргі уақытта Мәскеуде бастапқы нарықта шамамен 35 000 пәтер мен люкс бар. 28 683 іске асырылудапәтерлер, оның 53%-ы жаппай сегментке, 42%-ы – бизнес-класқа, ал жаңа ғимараттардағы пәтерлердің шамамен 5%-ы элиталық тұрғын үй санатына жатады. Бұл негізгі тұрғын үй нарығы деп есептедік.