Жылжымайтын мүліктің дамуы және оның экономикалық дамудағы рөлі. Дамудың түсінігі, түрлері, принциптері және негіздері

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Жылжымайтын мүлікті дамыту – қазіргі жағдайда тәуекелді, ұзақ және күрделі болуы мүмкін көп сатылы процесс. Жылжымайтын мүлікті дамыту жолында көптеген кедергілер болуы мүмкін. Мұндай процесс жобаны бастапқы жоспарлау кезеңінен аяқтауға дейін жылдарға созылуы мүмкін. Жылжымайтын мүлікті дамыту жобалары да жоғары табысты инвестициялық мүмкіндіктер болуы мүмкін.

Тұжырымдама

Соңғы жылдары экономикалық терминологияда жаңа ұғым пайда болды - жылжымайтын мүлікті дамыту қызметі. Бұл саланың дамуы қолданыстағы ғимараттарды, құрылыстарды немесе жерді өзгертуді қамтитын, олардың нарықтық құнының өсуіне әкелетін кәсіпкерлік қызметті білдіреді.

Иміт – көпқабатты үйлер, сауда, кеңсе, өндірістік және қоймалық үй-жайларды салу кезінде бар мүлікті немесе жерді құрумен, қайта құрумен немесе өзгертумен байланысты бизнес түрі.олардың бағасының өсуінен түскен табыс.

Тұжырымдама

Құрылыс индустриясының дамуын жақсартудың қиындығы жылжымайтын мүлікті басқарудың бәсекеге қабілеттілігі мен өнімділігін арттыру мақсатында жылжымайтын мүлікті басқарудың жаңа нысандарын, әдістерін және жүйелерін әзірлеу және енгізу бойынша ғылыми және қолданбалы зерттеулердің кеңеюіне әкелді. олардың әрекеттері.

Осы формалардың бірі – даму. Ресей Федерациясындағы жылжымайтын мүлікті дамытудың дамуы жылжымайтын мүлік, инвестиция және құрылыс саласындағы байланысты кәсіпкерлік салалардан нарықтық экономиканың тенденциялары нәтижесінде пайда болған салыстырмалы түрде жаңа бизнес түрі болып табылады.

Жылжымайтын мүлікті басқару және дамыту саласында ғылыми-зерттеу жұмыстарымен айналысқан ресейлік экономика ғылымының қайраткерлері Мазура И. И., Шапиро В. Д. сәйкес, даму ерекше процесс және кәсіби қызметтің (бизнестің) түрі болып табылады. оның құнын арттыру мақсатында жылжымайтын мүлікті жоғары сапалы түрлендірумен байланысты.

Даму – жылжымайтын мүліктің сапалы өзгеруіне қол жеткізу процесі.

Түптеп келгенде, дамудың негізгі белгілері нақты сапалық көрсеткіштер, яғни жылжымайтын мүлік объектісінің негізгі түрленуі және бағасының өсуі, сондай-ақ өнімділік пен инвестицияның қайтарымы болып табылады.

Екінші жағынан, даму жылжымайтын мүлікті құру және дамыту процесін басқару жүйесі ретінде де әрекет етеді, нәтижесінде оның физикалық, қаржылық және құқықтықтехникалық сипаттамалар.

Жылжымайтын мүлік объектісін әзірлеу кезінде өзгерту оның бағасы бірнеше есе өсетіндей болады.

Нәтижесінде дамудың физикалық процестері қоғамның өзгермелі қажеттіліктерін қанағаттандыратын объектінің жаңа тұтынушылық қасиеттерінің пайда болуын қамтамасыз етеді. Бұл өзгерістер әсерлі болуы мүмкін және сырттан онша көрінбеуі мүмкін. Дегенмен, олар әрқашан дамудың қажетті белгісі, жылжымайтын мүлікті пайдаланудың қаржылық әсерін арттырудың қажетті шарты болып табылады.

Қасиеттер қоғамның қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін даму барысында уақыт өте өзгереді.

Қаржылық даму процестері енгізілген физикалық өзгерістер нәтижесінде мүлік бағасының өсуі түрінде жүзеге асады. Бұл ретте бағаның өсуі ешқандай физикалық өзгерістермен қамтамасыз етілмейді, тек нарық талаптарына және оның тұтынушыларының қажеттіліктеріне сәйкес келетіндермен қамтамасыз етіледі.

Бұл сәйкестік неғұрлым көп болса, жасалған нысанның мәні соғұрлым жоғары болады және әзірлеу тиімділігі соғұрлым жоғары болады.

Тұтынушы қажеттіліктеріне сай болса, әзірлеу өнімділігі жақсарады.

Құрылымына сәйкес компания әртараптандырылған инвестициялық-құрылыс концерні немесе бірнеше ұйымдардан тұратын, әрқайсысы белгілі бір иерархияда өз орнын алатын және өзіндік ерекшеліктері бар күрделі дамыған жүйесі бар холдинг болуы мүмкін. мақсат.

Қатысатын ұйымдардың барлығы бірдей емес екенін атап өткен жөнинвестициялық және құрылыс жобасын құру және іске асыру процесі әзірлеуші компания құрылымының (жүйесінің) бөлігі болып табылады.

Олар жобаның белгілі бір кезеңдеріне қатысатын муниципалдық және жеке компаниялар болуы мүмкін. Бірақ олар осы инвестициялық-құрылыс холдингіне неғұрлым көп қосылып, әзірлеуші компанияның жалпы басқаруына түссе, бұл компания соғұрлым өнімді жұмыс істейді. Сонымен бірге бұл фирмалар басқарудың, ұйымдастырудың, мотивацияның, бақылаудың және т.б. белгілі бір функцияларды орындайды.

Әзірлеу – қалпына келтіру, инженерлік, құрылыс және басқа жұмыстармен байланысты кәсіпкерлік қызметтің жаңа түрі. Осы жұмыстар аяқталғаннан кейін мүліктің сапалық өзгерісі орын алып, мүліктің құны артады.

Ресей мен шетелдік дамудың айырмашылығы

Негізгі айырмашылығы – батыстық даму маркетингтік зерттеулерге негізделген жылжымайтын мүлік объектісін құру қажеттілігінің схемасына негізделген. Біздің мемлекетте жобаға қолжетімді нақты жер теліміне инвестициялық жоба әзірленуде.

Ресейдегі жылжымайтын мүліктің дамуы біздің компаниялардың әлі шетелдіктермен бәсекеге түсе алмайтынын білдіреді, бірақ бұл доктрина қала құрылысының дамуы мен заманауи қоғамның еуропалықтандыру жүйесі арқасында барған сайын танымал бола түсуде. Әзірлеушілердің рөлі барған сайын айқын бола түсуде. Олар іргелі ұйымдастыра аладыөзгерістер. Түрлендірулер әртүрлі тәсілдермен жүзеге асырылады. Әзірлеушілер - бизнесмендер мен кең профильді мамандар: заң, ақша және құрылыс саласында. Ресейде олардың саны аз және олардың қызметтерінің бағасы айтарлықтай жоғары.

Әзірлеу тапсырмалары

Жылжымайтын мүлікті дамыту мен басқарудың негізгі мақсаты жылжымайтын мүліктен түсетін табысты барынша арттыру болып табылады. Бұл кірістің көзі жобаны іске асыру барысында объект құны мен жоба құнының арасындағы айырмашылық ретінде жасалған қосылған құн болып табылады.

Бұл жерде әзірлеушінің қызметі аяқталған нысанның құнын арттыруға және шығындарды азайтуға бағытталуы керек.

Кәсіби жылжымайтын мүлікті дамытудың негізгі мақсаттары:

1. Мемлекеттік органдармен жобаны мақұлдау процесін тиімді ұйымдастыру.
2. Мердігерлермен жұмысты тиімді ұйымдастыру, сондай-ақ келісімшарттық сауда-саттық арқылы бағалар мен жоба уақытын барынша азайту арқылы сенімді мердігерлерді тарту. Әзірлеу жобаларының құрылыс бөлігін (жүзеге асыру) басқаруды жақсартудың негізгі құралдарының бірі құрылыс технологияларын білетін кәсіби жоба менеджерлерін тарту болып табылады.
3. Қаражаттарды жобалық қаржыландыруды тиімді ұйымдастыру – қаржы ресурстарын бөлудің экономикалық тиімді және қалыптасқан механизмін қалыптастыру, ол әртүрлі қаражат көздерінің үйлесімін және олардың арасындағы арақатынастың алға жылжуына қарай өзгеруін қамтиды.жоба.

Даму жобалары үшін қаражат көздері: меншікті капитал, тікелей қаржыландыру, қарыз қаражаты (соның ішінде банктік несиелер, қаражаттар).

Бұл көздердің әрқайсысының артықшылықтары мен кемшіліктері бар. Нәтижесінде әзірлеушінің жеке қаражаты әдетте жобаға бөлінген жалпы қаржыландырудың ең аз үлесін құрайды.

Құрылыс кезеңінде жобаны қаржыландырудың негізгі көзі қарыз қаражаты және тікелей қаржыландыру көздерінен алынған қаражат болып табылады, ал соңғысының үлесі жобаның аяқталуына қарай артады. Әзірлеуші жобаның несиелерден қаражат бөлуге қажетсіз тәуелділігін болдырмай және тартылған қаражат үшін комиссияны барынша азайта отырып, жобаны жүзеге асыру барысында осы көздерді біріктіре алуы керек.

4. Мамандандырылған брокерлік компанияларды тарта отырып құрылған объектіні сатуды (жалға алуды) тиімді ұйымдастыру. Сатуды ұйымдастырудың әртүрлі тәсілдерін қолдану арқылы сату топтарының әлеуетін арттыру мыналарды қамтиды: Интернет арқылы жұмыс істеу, әлеуметтік желілерді пайдалану, далада сату.

Қағидалар

Жылжымайтын мүлікті дамытудың негізгі принциптерінің бірі – маркетингтік жұмыстан бастап құрылыс нысандарын пайдалануды жүзеге асыруға дейін жобаның әртүрлі кезеңдерінде жұмыс істейтін қуатты кеңесшілер тобын құру. Мұндай мамандарды тарту арзан емес, бірақ тәжірибе көрсеткендей, тиімді.

ҚосулыЖобаны әзірлеудегі әрбір қадам негізгі сәттерді бөліп көрсетуі керек, оларды сәтті жүзеге асыру арқылы бүкіл жобаның сәтті нәтижесін күтуге болады. Нарықты зерттеу келесі сұрақтарға жауап беруі керек:

• қазір қай нарық секторында толтырылмаған тауашалар бар және олар болашақта қалады;
• салынған аумақты сату үшін мүмкін болатын баға деңгейі қандай;
• жоба табыстылығының болжамы қандай;
• белгілі бір сектордағы бәсекелестіктің қандай деңгейі;
• ықтимал тәуекелдер және оларды азайту жолдары.

Жылжымайтын мүлік нарығын зерттеу әртүрлі секторлардағы сұраныс пен ұсыныстың қалыптасқан тепе-теңдігін табуға және сол арқылы белгілі бір салалар жетіспейтін толтырылмаған тауашаларды анықтауға мүмкіндік береді.

Сату бағасы мен құрылыс бағасын зерттеу әзірлеу жобасының тиімділігі ең жоғары болатын секторларды табуға мүмкіндік береді.

Зерттеуде осы сипаттамалардың болжамдарына үлкен көңіл бөлу керек, өйткені нарықтағы жағдай үнемі өзгеріп отырады. Сондай-ақ зерттеу бәсекелестердің күшті және әлсіз жақтарын анықтайтын жұмысын зерттеуді қамтуы керек.

Көрулер

Дамудың екі негізгі түрін ажырату жиі кездеседі: ақылы даму және алыпсатарлық даму.

Ақылы әзірлеу – құрылыс бизнесінің түрі, онда құрылыс салушы компания салынып жатқан нысанға иелік етпейді, тек инвестициялық функциялардысыз таза дамумен айналысады. Дамудың бұл түріең аз тәуекел.

Заманауи ресейлік құрылыс нарығындағы дәстүрлі даму құрылыс салушылардың инвестициялық және құрылыс аспектілеріне міндетті түрде қатысуын білдіреді.

Инвестициялық жобалардағы құрылыс компаниясының рөлінің үлесі 100-ден 35-40 пайызға дейін ауытқиды.

Спекуляциялық даму бірінші нұсқаға қарағанда қиынырақ. Әзірлеуші жобаның негізін қалаушы ретінде әрекет ете отырып, коммерциялық жылжымайтын мүлікті салады. Ірі даму жобаларының қаржылық схемасы әзірлеушінің жеке қаражаты мен тартылған инвестициялардың: банктік несиелер мен болашақ жалға алушылардың төлемдерінің күрделі үйлесімі болып табылады.

Алыпсатарлық дамудағы жоғары пайда жоба сәтсіз болған жағдайда жоғары тәуекелдермен бірге жүреді. Алыпсатарлық даму – жылжымайтын мүлік нарығындағы инвестициялық процеске қатысушылар арасындағы қарым-қатынастың ең қиын нысаны, өйткені жылжымайтын мүлік, құрылыс процесі, дизайн және өте қиын банк операциялары бір жобада араласады.

Әзірлеуші деген кім?

Әзірлеуші – объект жасайтын және осы процесті басқаратын компания. Құрылыс салушымен орындалатын барлық жұмыстардың жиынтығы жылжымайтын мүлік саласындағы кешенді инвестициялық жоба болып табылады. Жобаны жүзеге асыру барысында әзірлеуші (атап айтқанда әзірлеуші) тәуекелдерді азайтуға және табыстылықты арттыруға ұмтылады. Кейбір жағдайларда ол тек орындаушы ретінде әрекет ете алады және оның жұмысы үшін клиенттен белгіленген ақы алады. Әзірлеуші болсажобаның бастамашысы ретінде әрекет етеді, содан кейін ол барлық тәуекелдерді өз мойнына алуға мәжбүр болады.

Developer – жаңа жылжымайтын мүлік объектілерін құруға немесе бұрыннан бар объектілерді жөндеуге, оларды табысты өткізуге және сатуға маманданған жылжымайтын мүлік маманы. Бұл қызметкерлер тәуекелді және жұмыс жүктемесін бөлісу үшін серіктестермен жиі жұмыс істейді және олар жылжымайтын мүлікті кең ауқымда дамытумен айналысатын немесе жылжымайтын мүлікті дамытуды әртүрлі портфолиодағы бір инвестициялық құрал ретінде пайдаланатын ірі компанияларда жұмыс істей алады.

Адамдар әзірлеуші мансабына әртүрлі көзқарастардан келе алады. Әзірлеушілердің жылжымайтын мүлікті дамыту саласындағы дәрежесі болуы мүмкін немесе жылжымайтын мүлік агенті, мердігер немесе сәулетші ретінде жұмыс істеуден шыққан болуы мүмкін.

Жылжымайтын мүлік салушы ретінде жұмыс істеу өте қиын міндет. Әзірлеушілер болашақ сценарийлердің кең ауқымын бағалай алуы және олардың жұмысқа жарамды және қолайлы екенін анықтауы керек. Ол бос лотқа қарап, ондағы әлеуетті көре алады немесе тозығы жеткен ғимаратты аралап, қайта жоспарлау және болашақта сәтті сату жоспарын жасай алады.

Әзірлеушілер мыңдаған қасиеттерді қамтитын бірнеше блоктардың құрылысына қатысатын кең ауқымда жұмыс істейді.

Жылжымайтын мүлік саласындағы тәжірибе өте маңызды, өйткені жобаның сәтті болатынын немесе болмайтынын түсіну үшін әзірлеуші нарықты жақсы білуі керек. Сондай-ақ әзірлеушілерге кездесуге көмектесу үшін жергілікті үкіметтермен байланыс қажетжобаны алға жылжытуға көмектесетін нұсқау бере алатын кеңседегі адамдардан бастап, осы жобаларды алға жылжытатын муниципалитеттегі жоспарлау серіктестеріне дейінгі жобалар.

Жақсы әзірлеуші де үлкен команданың бір бөлігі. Әзірлеуші жобаны басынан аяғына дейін бағыттау үшін сәулетшілермен, мердігерлермен, ландшафтшылармен, саясаткерлермен, жылжымайтын мүлік агенттерімен және көптеген басқа мамандармен жұмыс істеуі керек. Әзірлеушілер жақсы командаларды таңдап, оларды тиімді ұйымдастыруы және жалпы дамуды бақылауды сақтай отырып, жоба мен топ мүшелерінің қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін оларды басқаруы керек.

Көптеген әзірлеушілер жоғары санатты тұрғын үй, коммерциялық жылжымайтын мүлік, орташа санаттағы жылжымайтын мүлік, табысы төмен тұрғын үй және т.б. сияқты белгілі бір мамандандыру саласын таңдайды.

Әзірлеушілер жобаларының географиялық шекараларын да кеңейте алады. Мысалы, Нью-Йорк қаласындағы жоғары деңгейлі тұрғын үй нарығымен байланысты құрылыс Миннеаполисте міндетті түрде сәтті бола бермейді.

Жоба кезеңдері

Тұрғын үйді дамыту жобасын үш кезеңге бөлуге болады:

1. Ерте кезең: Бастапқы кезеңде жоба сараптамаға, зерттеулерге және рұқсаттарға бағытталған. Бұл әдетте ұзақтығының ең сәйкес келмейтін бөлігі. Бұл кезеңде инвестициялау ең үлкен және әртүрлі тәуекелдерді тудырады, өйткені көптеген белгісіз факторлар бар. Бұл кезеңдегі негізгі қадамдардың кейбірі келесі процедураларды қамтиды:

• қоршаған ортаны бағалау;
• емтихандар;
• нарықты талдау және техникалық-экономикалық негіздеме;
• жерді алу немесе жерді сатып алу құқығын қамтамасыз ету;
• сайт жоспарлары, даму жоспарлары және құрылыс жоспарлары;
• құрылысты қаржыландыруды ұйымдастыру;
• инфрақұрылымды жақсарту.

2. Орта кезең (құрылыс кезеңі): ғимараттарды салу және жақсартуды қамтиды. Жоба алдындағы жұмыстар аяқталып қойғандықтан, осы кезеңде жобаның тәуекелдері айтарлықтай төмендеді, бірақ толық жойылмайды. Бұл кезеңдегі негізгі қадамдардың кейбірі процедураларды қамтиды:

• құрылысты қаржыландыруды арттыру;
• жоба маркетингі;
• алдын ала лизинг;
• мүлікті басқару ұйымы (алдын ала әзірлеу кезінде жасалмаса).

3. Соңғы кезең (пайдалану): ғимараттың өмірлік циклінің бірінші кезеңі. Алдын ала әзірлеуге және құрылысқа байланысты тәуекелдер осы сәтте жойылуы мүмкін болса да, жалға алушылардың жағдайы әлі де қауіп төніп тұр. Соңғы кезеңдегі кейбір әрекеттер келесі процедураларды қамтиды:

• әлі жасалмаған болса, сатып алушыны іздеңіз;
• тұрақты маркетинг және лизинг;
• сақтау стратегиясын анықтау;
• меншік басқаруды күшейту;
• тұрақтандыруға қол жеткізіңіз.

Ал егер біз коммерциялық жылжымайтын мүлікпен айналысатын болсақ?

Инвестиция әкелу үшінкүтілетін пайда, сіз оны нарықта дұрыс орналастыру және жылжыту туралы алаңдауыңыз керек. Қазіргі уақытта Ресейде бұл нарықтағы бәсекелестік өте жоғары болғандықтан, тапсырма қиын. Осы себепті коммерциялық жылжымайтын мүлікті дамыту бұрынғыдан да өзекті.

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті дамытудың қаржыгер үшін көптеген артықшылықтары бар. Негізгілері:

• бөлшек сауда алаңы бағасының біртіндеп өсуі, бұл оларға кеңістікті жақын арада жоғары бағамен қайта сатуға мүмкіндік береді;
• пассивті жалдау кірісін алу мүмкіндігі;
• ең аз тәуекелмен қауіпсіз инвестиция.

Кез келген жағдайда нысанның өзі белгілі бір құндылыққа ие, өйткені қажет болған жағдайда оны іске асырудан кез келген уақытта қаражат алуға болады.

Дамуды саудада қолдану

Бөлшек жылжымайтын мүлікті дамытудың дамуын ескере отырып, бұл жағдайда инвестордың алдына қойылған негізгі міндеттерді бөліп көрсетуге болады.

Оларға мыналар кіреді:

• Бәсекелестерді анықтау және тұтынушыларды сауда және ойын-сауық кешеніне тартудың ең жақсы нұсқаларын табу үшін маркетингтік нарықты зерттеу;
• адамдар ағынын ескере отырып, сауда немесе бизнес орталығының орналасуына арналған оңтайлы сайтты іздеу;
• сауда алаңын орналастырудың ұсынылған жоспарын әзірлеу (аймақтарға бөлу).

Сауда орталықтары үшін жалға алу бағасы тек үй-жайдың ауданына ғана емес, сонымен қатар оның орналасқан жеріне - кіреберіске жақын немесе адамдар көп жиналатын жерлерде орналасқан нүктелерге байланысты. ерікқымбатырақ.

Оқта-текте құрылысқа қосымша инвестиция тарту қажет болуы мүмкін.

Қойма мүлкі

Қойма жылжымайтын мүлік бүгінде ресейлік даму нарығының ең тартымды сегменттерінің бірі болып табылады. Нарық әлі де қаныққаннан алыс. Сапалы нысандардың ұсыныстары мардымсыз. Сұраныс айтарлықтай. Инвестициялардың қайтарымы шамамен 15-17% құрайды, ал өтелу мерзімі 4-5 жыл ішінде. Қоймалық жылжымайтын мүлікті дамыту жобаларын іске асыруды ірі құрылыс салушылар да, орташа компаниялар да жүзеге асырады.

Қорытынды

Осылайша, даму – жылжымайтын мүлік нарығындағы экономикалық, ұйымдастырушылық, құқықтық және физикалық қатынастар жүйесі. Осы саладағы жобаны жүзеге асыру инновацияларды қолдануға және олардың инвестициясы негізінде кіріс алуға мүмкіндік береді.