Жердің нарықтық құны. Кадастрлық және нарықтық құны

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Жер учаскесінің кадастрлық және нарықтық құны - бұл сатуда шарлау үшін білу маңызды екі ұғым. Бірінші түрі жердің орналасуы мен санатына байланысты есептелетін стандарттарға сәйкес учаскенің бағасын білдіреді. Ол жер қатынастарын реттеуші ретінде жалдау-сату мәмілелерін жасау кезінде, сондай-ақ мемлекетке төленетін салық сомасын есептеу үшін қолданылады. Жер учаскесінің кадастрлық және нарықтық құны бес жылда бір реттен кем емес бағаланады. Осындай бағалау нәтижесінде алынған деректер Мемлекеттік тіркеу, картография және кадастр федералды қызметі жүргізетін мемлекеттік жылжымайтын мүлік кадастрына енгізіледі.

Қолданылатын ұғымдар арасындағы байланыс

Ресей заңнамасында тек кадастрлық құн ғана емес, нормативтік және нарықтық құн да қарастырылған. Нормативтік кадастрлық анықтама жасалмаған жағдайларда қолданылады. Ол заңмен қарастырылған бірқатар жағдайларда есептеледі: жер телімін кепілге алып банктен несие алу, коммуналдық және мемлекеттік жерлерді сатып алу және басқа жағдайларда. Мұндағы жердің құнын есептеуБұл ретте, әдетте, көбейту факторларын ескере отырып және салық жеңілдіктерін есепке алмағанда, нысаналы мақсатына қарай есептелген жер учаскесінің бір шаршы метрі үшін жер салығының 200 еселенген мөлшерлемесі ретінде анықталады.

Жыл сайын жергілікті билік нормативті деп танылған жердің құнын белгілейді, ол 25% шегінде өзгеруі мүмкін. Жер учаскелерінің нарықтық құны әдетте стандартты құннан 25% жоғары. Белгілі бір учаскенің стандартты бағасын растайтын құжатты қалалық немесе аудандық жерге орналастыру және жер ресурстары комитетінен алуға болады.

Мүмкіндіктер

Жер учаскелерінің нарықтық құны әдетте қазіргі уақытта белгілі бір аймақтағы белгілі бір санаттағы жерге нарықтық сұраныс пен ұсыныс сияқты факторларға байланысты анықталады. Құндылығы бойынша ол ұқсас аумақты сатып алу бағасының ең ықтимал деңгейінен аспауы керек. Нарық жағдайларының өзгеруі немесе сайттың мақсатты бағыты оның көлеміне әсер етуі мүмкін. Жер учаскелерінің нарықтық құны жеке меншік иелерінің қарамағындағы жер учаскелерін қайта сату жүзеге асырылатын қайталама нарыққа тән. Муниципалдық және мемлекеттік жерлерді жеке меншікке сатып алатын бастапқы нарық стандартты құнды пайдалануды ұсынады. Бұл түрлердің барлығында белгілі бір айырмашылықтар болуы мүмкін. Кадастрлық және стандартты құндылықтар инвентарлық бағаға ұқсас, ал нарықтық құны дәстүрлі сұранысқа жәнеұсыныс.

Бағалау процесі

Жер учаскесінің нарықтық құнын бағалау объектінің нақты бағасын білу мақсатында жүргізіледі. Әдетте, баға сайттың аумақтық орналасуына, нарық конъюнктурасына, сұраныс пен ұсыныстың динамикасына, сондай-ақ мәміле жасау кезіндегі ел экономикасындағы жағдайға байланысты қалыптасады. Осы факторлардың барлығын жан-жақты анықтаудың арқасында жер учаскесінің құнын есептеуге болады, өйткені бағалаушы компания объективті бағалау үшін пайдалы болуы мүмкін ең өзекті деректерді жинайды.

Бағалау әрекеттеріне қажеттілік

Әдетте бағалау үшін мамандандырылған компанияларға хабарласқан жөн, олардың арасында ерекшеленген жағдайларда:

- кадастрлық бағалау қажеттілігі;

- егер сайт мемлекет меншігінен алынуы керек болса;

- кәсіпорынның жарғылық капиталына жарна аудару қажет болған жағдайда;

- ипотека немесе кепіл болған жағдайда;

- қажет болған жағдайда жерді сату құнын анықтау;

- қайырымдылықтан төленген салық сомасын есептеу.

Мүлікті бөлу

Мүлікті бөлу кезінде жер учаскесінің нарықтық құнын бағалау қажет. Бұл жеке және заңды тұлғаларға қатысты. Егер жеке тұлғалар туралы айтатын болсақ, онда бағалау процесі ерлі-зайыптылар ажырасқан кезде басталады және сайтта орналасқан ғимараттарды ескере отырып есептеледі. Заңды тұлғаларға қатысты жерді бағалау бөлуден тұрадыжәне қоғамның құқықтық жағдайына сәйкес қоғамның әрбір акционерінің немесе ортақ иесінің үлесін бағалау. Көбінесе мүлікті бөлу сотта даулармен бірге жүреді, соның арқасында жер учаскелерінің нарықтық құнын бірнеше рет анықтауға болады.

Мұраға бірнеше құқық мирасқорлары енген кезде жер телімдерін де толық бағалау жүргізіледі. Егер тараптардың бірі сараптама нәтижелерімен келіспесе, онда іс сотқа жіберіледі.

Жалдау құнын анықтау

Бағалаудың бұл түрі жиі пайдалы болуы мүмкін. Бұл жағдайда жер учаскесінің құнын есептеу кезінде оның нарықтағы нақты құны мен осы түрдегі аумақтар үшін катализделген жалдау ақысы арасындағы айырмашылық негізге алынады. Жалдау құқығының құны жалға алушының өкілеттіктеріне, ауыртпалықтарына және жалға алу құқығының мерзіміне, үшінші тұлғалар бағалаған мүлікке құқықтарға, сондай-ақ жер учаскесінің нысаналы мақсатына тікелей байланысты.

Жер учаскелерінің нарықтық құны мына факторларға тікелей байланысты: аумақтардың орналасуы; көліктерге қолжетімділік; коммуникациялардың болуы, сондай-ақ олардың сандық және сапалық құрамы. Сонымен қатар, геодезиялық және инженерлік-геологиялық зерттеулердің мәліметтерін ескеру қажет, олардың маңыздылығы айтарлықтай үлкен, әсіресе учаскеде құрылыс жұмыстарын жоспарлау кезінде.

Белгілі бір күндегі күй

Жер нарығы бағаның тұрақты өзгеруімен сипатталатындықтан, бағалау белгілі бір күнге жүргізілуі керек. Жер телімдерінің нарықтық құны құжаттарға сәйкес нысаналы мақсатына, яғни рұқсат етілген пайдалану жағдайына байланысты да өзгереді. Мақсат аумақты ең тиімді немесе ықтимал кәдеге жаратуды білдіреді. Осының барлығы жерді сатып алу құнын анықтау мақсатында қолданылады. Бұл ретте бағалаулар жерді пайдалану нысаны мен сипаты бойынша ерекшеленетін жекелеген аумақтарға бөлінеді.

Бағалау әдістемесі

Осылайша, жер телімінің құнын анықтау алдында кейбір сұрақтарға жауап беру керек:

- жер учаскесінің мақсаты қандай, сондай-ақ оған рұқсат етілген пайдалануға не берілген;

- учаскелерде тікелей жақын жерді пайдаланудың қандай әдістері мен түрлері басым;

- жер нарығында қандай өзгерістер болады;

- қазіргі уақытта жерді пайдаланудың қандай түрі күтілуде.

Жер учаскесінің нарықтық құнын бағалау белгілі бір ақпаратқа негізделеді. Ол үшін әдетте мыналар қажет: бағалау мақсаттарын анықтау; есеп айырысудың нақты күнін белгілеу; тұтынушы туралы мәліметтерді білу; учаске иесінің аумаққа құқығын растайтын құжаттары болса, ол жалға алушы немесе меншік иесі болуы мүмкін.

Сіз де білуіңіз керек:

- бағаланатын аумақтың мақсаты;

- рұқсат етілгенжер пайдалану;

- қазіргі уақытта сайтты пайдалану түрі;

- аумақтық жоспардағы бағаланатын объектінің жағдайы, яғни оның көліктік қолжетімділігі және жақын ортасы;

- жақын маңдағы жерді пайдаланудың негізгі бағыттары.

Сонымен қатар мыналар болуы керек:

- жер жоспары;

- аумақтық шекараларды бекіту туралы ақпарат;

- кейбір жақсартулардың болуы туралы деректер, атап айтқанда, сайтта орналасқан ғимараттар, құрылыстар, коммуникациялар, сондай-ақ олар туралы толық ақпарат;

- учаскеде орналасқан ғимараттар, коммуникациялар және құрылыстар түріндегі ауыртпалықтардың болуы туралы деректер, олар туралы толық ақпарат.

Жер телімдерінің нарықтық құны көптеген нюанстарды ескере отырып есептеледі. Тәжірибелі мамандардың жетекшілігімен дәл бағалау арқылы жермен кез келген қаржылық транзакцияны қауіпсіз орындауға болады.

Ұпайға әсер ететін факторлар

Әртүрлі типтегі жер учаскелеріне оларды бағалау кезінде бірдей факторлар әсер етеді: орналасқан жері, сыртқы факторлар, нарық конъюнктурасы, мақсатты пайдалану және оның өзгеру ықтималдығы, оны пайдаланудан алынуы мүмкін пайда. Ең бастысы - соңғысының болжалды мәні.

Жер учаскесінің нарықтық құнын бағалау белгілі бір күнге жүргізіледі. Уақыт өте келе бұл көрсеткіш өзгеруі мүмкін. Бағалау ұсыныладымаксималды тиімділіктің негізі. Яғни, зерттеу жүргізу кезінде сарапшылар осы объектіні заңға сәйкес пайдаланудың орындылығы туралы болжамды, сондай-ақ қаржылық және физикалық шындықты пайдаланады. Бағалау нәтижесінде орташа құны емес, ең жоғары мөлшері есептеледі екен. Кейде объектінің әртүрлі түрлерімен, формаларымен және басқа белгілерімен сипатталатын бірнеше бөліктерге шартты, бірақ негізделген бөлуге рұқсат етіледі. Көбінесе зерттеу нәтижесі күтілгеннен ерекшеленеді, себебі қазіргі пайдалану түрі максималды тиімдіге сәйкес келмейді. Бұл тұжырымдамамен айналысу керек.

Ең көп пайдалану

Жер учаскесінің нарықтық құны анықталған жағдайда келесі факторларды ескеру қажет:

- мақсатты мақсат, сондай-ақ пайдаланудың белгілі бір түріне рұқсаттардың болуы;

- сайтты фактіден кейін пайдалану;

- ағымдағы округте қолайлы жер пайдалану түрі;

- ұқсас бөлімдер үшін бағаның өзгеруіне қатысты болжамдар.

Қорытынды

Бағалау процесі зерттелетін аумақтағы аумақтардың орташа құнын, көлік желілерінің болуын, жердегі ғимараттардың, инженерлік желілердің жоқтығын немесе болуын, экологиялық жағдайды, инфрақұрылымның шалғайлығын және басқалар. Ауылшаруашылық жерлері үшін егіннің нақты түсімін, өнімнің өзіндік құнын, өзіндік құнын бағалау қажет.өңірдегі өнімдерді сату, сондай-ақ бірқатар маңызды факторлар. Жер учаскелерінің басқа түрлері де дәл осылай бағаланады.