Кадастрлық құн мен түгендеу құнының айырмашылығы неде? Кадастрлық құнды анықтау

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Жақында жылжымайтын мүлік жаңа әдіспен бағаланды. Объектілердің құнын есептеудің басқа принциптерін көздейтін және нарықтық бағаға барынша жақын кадастрлық құн енгізілді. Сонымен бірге жаңашылдық салық жүктемесінің артуына әкелді. Мақалада кадастрлық құнның түгендеу құнынан қалай ерекшеленетіні және оның қалай есептелетіні сипатталған.

Түгендеу құны дегеніміз не?

Жылжымайтын мүліктің инвентарлық құны – техникалық түгендеу бюросының (БТИ) мамандарының еңбегінің жемісі. Олардың әдістемесі бағалау кезінде объектінің бастапқы құнын негізге алып, тозу коэффициенттеріне көбейтуді қарастырады. Кадастрлық құн мен инвентарлық құнның айырмашылығы екінші жағдайда нарықтық факторлар есепке алынбайды.

Түгендеу кезінде ғимараттың, құрылыстың немесе бөлменің барлығы - қабырғалардың, едендердің, шатырлардың, терезелердің, есіктердің өлшемдері мен материалы ескерілді. BTI қызметкерлері сайтқа мерзімді түрде барып, Бюрода бар деректерді тексеретін техниктерді қамтамасыз етті.

Кейіннен барлық өзгерістер жыл сайын автоматты түрде енгізіле бастады - біріншіден, инфляцияны ескере отырып, екіншіден, уақыт бойынша түзетілді. Дегенмен, ғимарат қаншалықты тез ескірсе де, оның қорлық құны артып келеді. Егер жылжымайтын мүлік иесі объектінің инвентарлық құнын қалай білуге болатынын білсе, онда ол техникалық төлқұжатты қарауы керек. Сізге қажет ақпарат сонда.

Кадастрлық құн дегеніміз не?

Кадастрлық құнның басқа әдістемесі бар. Қаржы министрлігі оны әзірлеу барысында бюджетке түсетін салық түсімдерін ұлғайтуды көздеді. Алайда, дәстүрлі жолмен, жай ғана салық мөлшерлемелерін арттыру арқылы бұған қол жеткізу мүмкін болмады. Сондықтан біз басқа жақтан өтіп, бағалау әдістемесін өзгертуді жөн көрдік. Мақсат бір болды: оны нарықтық құнға барынша жақындату.

Нәтижесінде «Ресей Федерациясындағы бағалау қызметі туралы» Федералдық заң қабылданды, енді кадастрлық құнды анықтау заңды сипатқа ие болды.

Жер учаскелерінің кадастрлық құны

Жаңа бағалау принциптері жер салығы саласынан алынған. Мұнда ұзақ уақыт бойы кадастрлық құнды есептеу учаскенің орналасқан жеріне және оның санатына негізделген. Алайда, ол үшін ғана қажет емессалық салу, сонымен қатар ренталық қатынастар үшін. Мәміледегі серіктестер оның мөлшеріне күмәнданбайды. Барлық деректерді кем дегенде 5 жылда бір рет қайта бағалау қажет кадастрлық палатада табуға болады.

Жер учаскелерінің де стандартты құны бар, ол кадастрлық құнын анықтау мүмкін болмаған кезде қолданылады. Дегенмен, оны тек қана пайдаланатын жағдайлар бар, мысалы, банктен несие алуда, коммуналдық жерді алуда және т.б. Өңірлердің билігі жыл сайын стандартты бағаны өзгертуге құқылы, дегенмен тоқсаннан аспайды. Оған қоса, ол нарықтық құнның 75% шегінен аспауы керек.

Кадастрлық бағалау жүргізу тәртібі

Кадастрлық құнның түгендеу құнынан қалай ерекшеленетінін білуге кіріскеннен кейін, алдымен әдістерге назар аудару керек. Егер түгендеу құны көптеген жылдар бойы мұқияттылық пен әдістілікті талап етсе, онда кадастрлық бағалау салыстырмалы түрде тез жүргізіледі. Онымен әрекеттер тізбегі келесідей:

• Бағалауды облыс билігі шешеді. Ол кемінде 5 жылда бір рет өткізілуі керек.
• Росреестр осы негізде бағаланатын объектілердің тізімін дайындайды. Деректер мемлекеттік кадастрдан алынған.
• Rosreestr конкурстық негізде бағалаушы фирманы тартады.
• Бағалаушы нормативтік құжаттарға және оларда көрсетілген коэффициенттерге сүйене отырып, бүкіл процедураны орындайды.
• Бағалаушылардың өзін-өзі реттейтін ұйымы кадастрлық бағалау есебіне сараптама жүргізуде.
• Алынған мәліметтерді облыс билігі бекітіп, жариялады.
• Деректер кадастрлық тіркеу жүйесіне енгізіледі.

Мүлікті кім бағалайды?

Бағалаушы кадастрлық құнның түгендеу құнынан қалай ерекшеленетіні туралы сұраққа барынша дәл жауап бере алатын шығар. Бұл жағдайда осы қызмет түріне лицензиясы бар арнайы компаниялар әрекет етеді.

Қалаған жолға қол жеткізу үшін олар сонымен қатар конкурстық іріктеуден өтуі керек. Дәл осы рәсім «Мемлекеттік және муниципалдық қажеттіліктер үшін келісімшарттық сатып алулар туралы» арнайы Федералдық заңда қарастырылған. Сонымен қатар, шартқа қол қоймас бұрын бағалаушы өз қаражаты есебінен құнды дұрыс анықтау тәуекелдерін сақтандырады. Сақтандыру сомасы кемінде 30 миллион рубльді құрайды.

Орындалған жұмыстарға мемлекет қаражатын алу облыс билігі сарапшылардың есеп бойынша оң бағасын алып, бағалау нәтижелерін бекіткеннен кейін ғана мүмкін болады.

Мүліктің кадастрлық құны қалай есептеледі?

Бағалаушылар объектілердің құнын анықтау үшін техникалық регламенттердің, стандарттардың, ережелердің және заңнамалық актілердің тұтас кешенін пайдаланады. Дегенмен, бұл жерде жеке көзқарас құпталмайды, бұл кадастр арасындағы айырмашылықты бірден көрсетедітауарлық-материалдық қордан түскен шығын.

Кадастрлық бағалау әрбір пәтерді немесе үйді өлшеу қажет болмаған кезде жаппай тәсілді қарастырады. Шамасы, осымен айналысатын компанияларда объектінің орналасқан жеріне және оның санатына байланысты коэффициенттер жиынтығы бар. BTI ұпайының қосындысы алынады және осы коэффициенттерге көбейтіледі. Сондықтан пәтердің инвентарлық және кадастрлық құны кейде бірнеше рет ерекшеленеді. Шенеуніктер барлығын – тіпті троллейбус аялдамасына, метроға дейінгі қашықтықты немесе балалар ойын алаңының болуын да ескеруге тырысуда.

Коэффициенттер жай ғана көрсетіледі. Өңірлердің құзырлы органдарымен бағалаушылар жылжымайтын мүлік нарығындағы шаршы метрдің құнын негізге алып, оның түгендеуден қаншаға артық екенін есептейді. Бөлу нәтижесін азайту үшін сәл (10 пайызға) қалады - және коэффициент дайын.

Мүлік салығы кадастрлық құнға қалай тәуелді?

Кадастрлық және инвентарлық құндылықтар басқаша анықталғандықтан, салық базасы ретінде алынған жылжымайтын мүлік бағасының айырмашылығы айтарлықтай болды.

Егер салық мөлшерлемелері өзгеріссіз қалса, меншік иелерінің көпшілігі бір түнде банкротқа ұшырайды. Мәселен, Оралда тіркеу куәлігіндегі пәтердің бағасы 200 мың рубль болса, қайта бағалаудан кейін ол кемінде 500 мың болады. Мемлекет жылжымайтын мүліктің кадастрлық және инвентарлық құны соншалықты әр түрлі болған жағдайда салық төлеушілердің шығындарын салық ставкаларының көмегімен біршама өтеуге шешім қабылдады. Нәтижесінде аймақтарға федералдық деңгейде бекітілген дәліз шеңберінде болса да салық мөлшерлемелерін белгілеу құқығы берілді. Тұрғын үй үшін ең жоғары мөлшерлеме 0,1%, егер мүліктің құны 300 миллион рубльден аспаса белгіленеді.

Жаңа салық әрқашан бұрынғыдан жоғары ма?

Кадастрлық құн мен түгендеу құнының айырмашылығы неде? салық салу принциптері. Тауарлы-материалдық құны бар салық аз болды және оған аз адамдар назар аударды. Енді әңгіме басқа. Жаңа режімге көшкен кейбір аймақтарда салық төлеушілер өздерінің ең қорқынышынан да асатын, көңіл көншітетін сандары бар хабарламаларды ала бастады.

Алайда, кейбір жағдайларда мүлік салығын бұрынғыдан азырақ сомада да төлеуге болады. Мәселе мынада, бұл салық 20 шаршы метр пәтер үшін, үй үшін - 50, тұрғын үй үшін - 10 салық салынбайды. Егер құқық беретін жеңілдіктерді де ескеретін болсақ, көп мөлшерде тұратындар белгілі болады. үйлер мен беделді аймақтар.

Мысалы, шалғайдағы ауылдық жерлерде кадастр бойынша тұрғын үйдің шаршы метрінің құны 7-15 мың рубль, ал Мәскеуде 150 мың рубль және одан да көп болуы мүмкін.

Мен мүлкімнің кадастрлық құнын қайдан білуге болады?

2015 жылдың 1 қаңтарынан бастап Росреестр әрбір иесі пәтердің инвентарлық және кадастрлық құнының қаншалықты ерекшеленетінін салыстыра алатын қызметті іске қосты. Инвентаризация, жоғарыда айтқанымыздай, тіркеу куәлігінде бар, ал кадастрлық туралы жауап ретінде хабарланады.сұрау.

Кейбір аумақтар көшуді аяқтамағанын және түгендеу құнының әлі де бар екенін атап өткен жөн. Мұндай жағдайларда салықты есептеу өзгермейді. Алайда мұндай аймақтардың билігі азаматтар салық хабарламаларынан көріп үлгерген түгендеу құнын қайта есептеуге асықты. Шенеуніктердің ниеті қарапайым: кадастрлық құн келгенше бұрынғы баға барынша мүмкін болады, ал коэффициент енгізілгенде бюджетке қосымша кіріс түседі.

Кадастрлық бағалауға шағымдануға бола ма?

Елдегі мүлік салығы кадастрлық және инвентарлық құн арқылы да қалыптасады екен. Олардың арасындағы айырмашылық, сонымен қатар, түгендеу бағасына қарсы шығу мүмкін емес, өйткені ол техникалық регламенттер, SNIP және ГОСТ негізінде жасалады, ал кадастрлық - өте мүмкін, өйткені коэффициенттер бар.

Ұсынылған бағамен келіспейтіндігіңізді білдіру үшін бірінші кезеңде сіз Росреестр жанындағы арнайы комиссияға хабарласуыңыз керек, оның аймақтық филиалдары барлық департаменттерде. Өтініш берушінің осы мүлікке құқығын растайтын белгілі бір құжаттар пакетін ұсыну қажет.

Сот немесе шағым - нені таңдау керек?

Кадастрлық қатені әкімшілік жолмен немесе сот арқылы түзетуге болады. Дегенмен, кадастрлық бағалауға шағымдану жүйесі бастапқыда Rosreestr комиссиясын айналып өту мүмкін болмайтындай етіп салынған. Арбитраждық сот арызға қоса берілмесе, жай ғана талапты қанағаттандырмайдыосы органның қорытындысы. Дегенмен, болашақта иесі оның дұрыс екеніне сенімді болса, сотқа беру керек.

Сонымен бірге сот шешімінде бір мәселе туындайды – кадастрлық палатаның қорытындысын жоққа шығару үшін тәуелсіз бағалаушыны тарту қажет. Және бұл қызмет қымбат және кейбір жағдайларда жай ғана тиімсіз. Сарапшының құны салық салудағы айырмашылықтан айтарлықтай асып кетуі мүмкін.

Егер сот үкімі салық төлеушінің пайдасына шығарылса, онда жаңа ақпарат енгізілгенге дейін кадастрлық палата мәліметтер базасын жаңартқанша біраз уақыт қажет болады.