Жаңа ғимарат немесе "екінші": не сатып алған дұрыс?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Көптеген үй сатып алушылар мазалайтын негізгі сұрақтардың бірі - жаңа ғимарат пен "қосымша" ғимарат арасындағы таңдау. Пәтерлердің екі түрінің бағасы айтарлықтай ерекшеленбесе, таңдау өте қиын. Әрбір опцияның артықшылықтары мен кемшіліктері бар, сондықтан үй сатып алуға өте жауапкершілікпен қарау керек. Өйткені, бұл пәтер және олардың кейбірінің құны жүздеген мың доллар болуы мүмкін.

Жаңа ғимарат немесе "екінші" - қайсысы жақсы?

Бастапқы тұрғын үй – бұрын ешкімге тіркелмеген пәтер. Шындығында, олар көбінесе бастапқы тұрғын үй ретінде салынбаған пәтерлерді сатуға тырысады.

Жаңа салынып жатқан немесе құрылысы жоспарланған үйлердегі пәтерлерді сату № 214-ФЗ заңымен реттелетінін ескеріңіз. Бұл заң құрылыс салушыны бағдарламаға қатысушыларға (сатып алушыларға) шартта бекітілген пәтерлерді (объектілерді) бере отырып, үй салуға және оны пайдалануға беруге міндеттейді.құрылыс).

Үй пайдалануға берілгеннен кейін нысанды қабылдау актісіне қол қойылады. Бұл ретте сатып алушылар жаңа ғимаратта пәтерге меншік құқығын тіркеуі керек. Мемлекеттік тіркеу туралы куәлік алғаннан кейін тұрғын үй мәртебесі автоматты түрде негізгіден екінші деңгейге ауысады.

"секунд қол" дегеніміз не?

Селлер тұрғын үйі – бұл біреуге тиесілі, яғни жеке немесе заңды тұлғаның меншігі болып табылатын пәтер. Бұл жағдайда пәтер жеке, муниципалды немесе мемлекеттік болуы мүмкін. Бірақ ол әлі екінші үй. Сондықтан, тіпті алты ай немесе бір жыл бұрын салынған жаңа пәтерлер де, шын мәнінде олар жаңа болса да, екінші кезектегі тұрғын үй болып саналады. Сондықтан, бастапқыда қайсысы жақсы - жаңа ғимарат немесе «екінші» деп айту мүмкін емес, өйткені екі пәтер де жаңа болуы мүмкін.

Муниципалдық пәтерлерге келетін болсақ, онда адамдар әлеуметтік еңбек шарты арқылы тұра алады. Олардың мемлекеттік тіркеу туралы куәлігі жоқ, бірақ олар тұратын тұрғын үй бұрынғысынша қосалқы болып саналады, өйткені олардың әлі де меншік иесі – муниципалитет бар.

Пәтерлердің екі түрін салыстыру критерийлері

Нақты нені сатып алу жақсы екенін анықтау мүмкін емес – «екінші» немесе жаңа ғимарат, өйткені екінші реттік тұрғын үйге қарағанда бастапқы тұрғын үй үшін айқын артықшылықтар жоқ. Барлығы жағдайға және жағдайға байланысты болады. Егер сіз дұрыс таңдау жасағыңыз келсе және соңында қайсысы тиімдірек екенін өзіңіз шешіңіз - «екінші» немесе жаңа ғимарат, ондакелесі критерийлерді ескеріңіз:

1. Құны. Егер біз «бастапқы» туралы айтатын болсақ, онда үлгі бар: тұрғын үйдің шаршы метрінің құны объектінің құрылыс кезеңіне байланысты. Ең ерте кезеңде шаршы метрдің құны төмен болады және бұл бастапқы тұрғын үйдің басты артықшылығы. "Second hand" бағасы әрқашан жоғары және бұл бекітілген бағаны төмендетуге мүмкіндік жоқ.
2. Уақыт. Екінші реттік тұрғын үйді сатып алғанда, оған мәміле жасалғаннан кейін бірден көшуге болады. Бірақ «бастапқымен» бұл мүмкін емес. Егер сатып алушы мәміле жасаса және іргетас шұңқырын қазу сатысында үй сатып алса, онда сізге тағы екі жыл күтуге тура келеді. Құрылыстың аяқталу кезеңінде мәміле жасасаңыз, онда шаршы метрдің бағасы жоғары болады, бірақ сізге шамамен үш-төрт ай ғана күтуге тура келеді.
3. Инвестициялар. Жаңа ғимаратта тұрғын үй сатып алғанда, ол сатып алушыға өрескел әрлеу үшін ұсынылады. Бұл жөндеуге, құрылыс материалдарын сатып алуға, жабдық пен жиһаз сатып алуға көп ақша салуға тура келетінін білдіреді. Қайталама тұрғын үй нарығында пәтер сатып алғанда, жөндеуден өткен пәтерлерді жиі кездестіруге болады. Жөндеу көбінесе арзан немесе ескі болса да, мұндай пәтер өмір сүруге жарамды. Сондықтан баспана таңдауда одан әрі инвестициялау мәселесі өзекті болып табылады.
4. Асортимент. Қайталама тұрғын үй нарығы әлдеқайда кең және мұнда ұсыныстар көбірек. Әдетте жаңа ғимараттардағы ең сәтті пәтерлер қазу кезеңінде сатып алынады. Әзірлеудің соңына дейін ең қолайсыз опциялар сатылымда қалады.
5. Тіркеу. Жаңа ғимаратқа тіркелу мүмкін емес, өйткені тұруға рұқсат алу үшін сізде де болуы керекменшік құқығын тіркеу туралы куәлік немесе мемлекеттік тұрғын үйге тіркелген туысы бар.
6. Мүмкін табыс. Бір шаршы метрдің бағасы құрылыс сатысына тікелей пропорционалды өсетіні жоғарыда жазылған. Сондықтан, қазу кезеңінде инвестициялау кезінде болашақ тұрғын үйдің иесі жылына 30% дейін пайда таба алады. Бұл құрылыс кідіріссіз жүріп жатса. Екінші реттік тұрғын үй құнының өсуіне кепілдік берілмейді, бірақ ол нарықтық факторларға байланысты өзгереді. Дегенмен, екінші кезектегі пәтерді жалға беру арқылы ақша табуға болады. Бұл жағдайда пайданың мөлшерін есептеу қиын. Мұның бәрі құнына, аумаққа және басқа да көптеген факторларға байланысты.
7. Ипотека. «Қосымша» немесе жаңа ғимаратты ипотекаға алуға болады. Дегенмен, жаңа ғимараттан пәтер алу үшін ипотекалық несие беру жағдайында неше түрлі қиындықтар туындайды. Банктер әлі аяқталмаған пәтерлерді сатып алуға несие бермеуге тырысады, өйткені олар ешқашан аяқталмай қалу қаупі бар. Ең көп дегенде бір немесе бірнеше банктер мұндай несие бере алады және оның шарттары қолайсыз болуы мүмкін. Әдетте, бастапқы тұрғын үй бойынша мөлшерлеме екінші баспанамен салыстырғанда 2-3%-ға жоғары.
8. Заңдық тазалық. Жаңа үй сатып алғанда, оның заңды тұрғыдан таза екеніне 100% сенімді бола аласыз. Онда бұрын ешкім тұрмаған, ал мұндағы сатып алушы жаңа иесі. Қайталама нарықтағы пәтерлердің иелері болды, кейде бірнеше. Көбінесе олардың қандай адамдар екені және пәтерде не істегені белгісіз.

Сонымен қатар, жаңа ғимараттарда әрқашан жаңа коммуникациялар мен инженерлік жүйелер бар. Қайталама нарықта коммуникациялар тозуы мүмкін және ауыстыруды талап етеді, сондықтан бұл жағдайда бұл жаңа ғимараттың пайдасына артықшылық. Сондай-ақ, "негізгі" мүлікті сатып алғанда, нашақор немесе маскүнемнің жақын жерде тұру мүмкіндігі өте төмен.

Тәуекелдер

Жаңа салынып жатқан ғимараттан пәтер алған кезде құрылыс компаниясы банкротқа ұшырап, құрылыс аяқталмай қалу қаупі бар. Бұл жағдайда сіз ақшаңызды қайтара алмайсыз. Болжау шындыққа жанаспайды. Тәжірибе көрсеткендей, көбінесе құрылыс компаниялары тұрғын үйді жеткізуді кешіктіреді, ал сатып алушылар бұл туралы ештеңе істей алмайды. Әрине, мемлекет құрылыс салушыларды банкроттықтан міндетті сақтандыру туралы заңдарды қарастыру арқылы бұл тәуекелді азайтуға тырысады. Бірақ әлі де қауіп бар, тіпті кешіктірілген айыппұлдар әзірлеушіге мерзімдерді кешіктіруге кедергі жасамайды. Жаңа ғимарат немесе «қайталама» құрылысты таңдағанда, осы тәуекелдерді есте сақтау керек. Бірақ құрылыс салушыға сенім артса және өкілеттігі болса, одан баспана алу қаупі күрт төмендейді.

Алайда қайталама тұрғын үй нарығында да тәуекелдер бар. Олар сатып алу-сату шартын орындаумен байланысты. Сатып алушы барлық ақшаны төлегеннен кейін бұл шарт сотта бұзылуы мүмкін. Жылжымайтын мүлікке заңды иелік ететін үшінші тұлғалардың пайда болуы да кездеседі. Бұл жағдайда сатып алу-сату шарты қайтадан бұзылуы мүмкін, ал мәміле жарамсыз деп танылады. Бұл жағдайда сіз ақшаңызды жоғалтасыз жәнебаспанасыз қалу. Бақытымызға орай, бұл тәуекелдердің барлығын білікті заңгердің көмегімен теңестіруге болады, бірақ оның қызметтері қымбат болуы мүмкін.

Жаңа ғимараттың артықшылықтары

Жаңа ғимараттардағы пәтерлердің келесі артықшылықтары бар:

1. Олар заманауи материалдардан жасалған. Бұл жанама түрде олардың берік әрі сенімді екенін білдіреді.
2. Олар жақсы жобаланған және әрқашан дерлік кең.
3. Макеті ыңғайлы және заманауи стандарттарға сәйкес жасалған.
4. Қону алаңдары таза және үлкен. Бұл кіреберістерге де қатысты.
5. Барлық пәтерлерде екі қабатты терезелер бар.
6. Су және газ есептегіштері барлық жерде бар.
7. Жұмыс істейтін лифттер бар, кейбір үйлерде тіпті жүк көтергіштері бар.
8. Аулада және жер астында автотұрақ бар.

Негізгі артықшылық ретінде жаңа ғимараттың бағасы

Бұл артықшылықтардың барлығы ең маңызды артықшылық – құнымен салыстырғанда аз. Бастапқы тұрғын үйдің ең жоғары танымалдылығы бағаны қамтамасыз етеді. Егер сіз мұндай пәтерді қазу кезеңінде сатып алсаңыз, онда жаңа ғимараттағы пәтер қайталама тұрғын үй нарығындағы дәл сол пәтерден 30% арзан болуы мүмкін. Яғни, егер шартты түрде жақсы «қайталама» 100 мың рубль болса (бағасы мысал ретінде алынған), онда сол «бастапқы» тек 70 мың тұрады. Рас, оған бір жыл, тіпті екі жыл күтуге тура келеді.

Тұрғын кеңістік және күшейтілген қауіпсіздік

Пайдасына тағы бір дәлел«праймериз» - үлкен өмір сүру аймағы. Заманауи жобалар тұрғындарға үлкен аумақты ұсынады. Мысалы, Ресейдегі ең танымал жаңа панельдік үйлер (P-44T сериясы) 38 «шаршыға» тең бір пәтер үшін ең аз аумақты қарастырады. Бірақ ескі панельді үйде бір бөлмелі пәтердің ауданы 30-33 шаршы метр болуы мүмкін. Бұл ескі үй салынған кездегі стандарт болды.

Қайсысы жақсы екенін әлі білмейсіз бе - "екінші қол" немесе жаңа ғимарат? Олай болса сізге тағы бір дәлел: жаңа ғимараттарда жаңа қауіпсіздік талаптары сақталады, жаңа технологиялар мен материалдар қолданылады. Сондай-ақ кейбір элементтерге кепілдік бар: төбе, инженерлік жабдықтар, қабырғалар мен терезелер. Егер жалға алушы бес жыл ішінде тұрғын үйді дұрыс пайдаланбаумен байланысты емес мәселелерге тап болса, ол құрылыс салушымен байланысып, ақауды жоюды және келтірілген залалдың орнын толтыруды талап ете алады.

Тұрғын үйдің заңды тазалығы

Қай пәтерді – жаңа ғимаратты немесе «екінші ретті» сатып алуды таңдағанда, екінші реттік тұрғын үйдің тарихта «қараңғы өткені» болуы мүмкін екенін де есте ұстау керек. Бірақ жаңа ғимараттар заңды түрде әрқашан таза және сіздің пәтеріңізге құқығы бар сатушының туысы пайда болады деп алаңдамау керек. Жалғыз тәуекел қазба сатысында тұрғын үй құрылысы кезінде ақшаның ықтимал жоғалуымен байланысты. Бірақ әзірлеушімен инженерлік желілерді немесе құжаттаманы енгізуге байланысты проблемалар туындаған жағдайда, бұл жай ғана нысанды аяқтау мерзімін кейінге қалдырады. Әзірлеушінің банкротқа ұшырау ықтималдығы аз. Сірә, ол банкроттықтан мүлдем сақтандырылады. Дегенмен, құрылыс салушы қандай да бір себептермен нысанды қатыратын, содан кейін аяқталмаған ғимараттан пәтер сатып алған адамдар оларды алмай, ақшаны қайтара алмайтын қайғылы жағдайлар жиі кездеседі.

Инфрақұрылым және көгалдандыру

Сонымен қатар жаңа ғимараттан пәтер сатып алғанда қаланың инфрақұрылымы нашар дамыған бөлігіне кіруге мүмкіндік бар. Әдетте құрылыс салушы бастапқыда тұрғын үйді пайдалануға береді, тек жылдар өткен соң оның айналасында дүкендер, мектептер, балабақшалар және басқа да нысандар пайда болады. Сондықтан, мұндай тұрғын үйді сатып алғанда, сіз алдымен азық-түлік үшін саяхаттауға тура келетінін түсінуіңіз керек. Қала орталығында жаңа ғимарат салынып жатқан болса да, ондағы пәтердің құны өте қымбат болады.

Тағы бір кемшілігі – қолайлы жағдайлардың жоқтығы. Жаңа үйдегі пәтер - тіпті инженерлік желілерсіз бетон қорапшасы. Мұнда ештеңе жоқ, сондықтан көгалдандыруға ақша мен күш салуға тура келеді.

"Қосымша" артықшылықтар

Жаңа немесе «екінші» ғимаратты таңдағанда, соңғы типтегі тұрғын үйдің кемшіліктері мен артықшылықтарын есте сақтау керек. Артықшылықтардан бастайық:

1. Жаңа ғана сатып алған пәтерге бірден көшу мүмкіндігі.
2. Мұндай пәтерде инженерлік коммуникациялар және қандай да бір жөндеу жұмыстары болады, бұл сізге осында тұруға мүмкіндік береді.
3. Үлкен ассортимент. Қайталама тұрғын үй нарығы өте үлкен және сіз жиі әртүрлі нұсқаларды таңдай аласыз. Және бұл мүмкінметроға жақын және терезеден тамаша көрінісі бар пәтер табыңыз.

Қайталама тұрғын үй нарығындағы пәтерлердің кемшіліктері

Әрине, бұл артықшылықтардың барлығы көбінесе сатып алушыларды қайталама тұрғын үй нарығын қарастыруға итермелейді. Бірақ, қай пәтер жақсы - жаңа ғимарат немесе «қосымша» туралы сөйлескенде, сіз міндетті түрде кемшіліктерді көрсетуіңіз керек:

1. Бір шаршы метрдің жоғары бағасы.
2. Жағымсыз фактілерді жасыруы мүмкін ұзақ әңгіме. Болашақта заңды проблемаларсыз жақсы баспана сатып алу үшін сізге пәтердің тарихы мен «тазалығын» тексере алатын кәсіби заңгерге ақша салуға тура келеді.
3. Тіреу қабырғалары өмір бойы әлсіреген болуы мүмкін.
4. Инженерлік коммуникациялар ескі және жақын арада ауыстыруды қажет етуі мүмкін немесе олар тағы он жыл жұмыс істеуі мүмкін.

Үйдің тозуы ықтимал кемшілік

Алайда 20-25 жыл бұрын салынған үйде әлсіз қабырғалар мен инженерлік желілер болуы мүмкін. Үйдің тартымды көрінісіне қарамастан, оның жалпы жағдайы нашар болуы мүмкін, сондықтан үй сатып алғанда, инженерлік жүйелер мен үйдің беріктігін тексерген жөн. Ол үшін мамандардың сараптамалық бағалауына ақша жұмсауға тура келеді. Кейде жағдай туындауы мүмкін, сондықтан коммуникацияларды ауыстыру және үйдің құрылымын нығайту жұмыстарын жүргізу үшін пәтер құнының жартысын жұмсауға тура келеді. Сондықтан, қандай пәтерді сатып алған дұрыс - «екінші» немесе жаңа ғимарат туралы мұқият ойластырған жөн. Онда да, кемшіліктер де бар. Қайсысы жақсы екенін жалпылау мүмкін емес. Ескі үй мен жаңа ғимараттағы нақты пәтерлерді салыстыру қажет.

Пікірлер маңызды ма?

Қайта сатуды немесе жаңа ғимаратты таңдауға көмектесетін соңғы критерий - тұрғындар мен сатып алушылардың пікірлері! Мысалы, құрылысшы жаңа үй салып жатқан болса, ол туралы пікірлерді міндетті түрде оқып шығыңыз. Сатып алушылар ол туралы теріс айтуы мүмкін, өйткені ол бұрын құрылыс процесін қатты кешіктірді. Әзірлеуші жаңа болса, оған ерекше сенбеу керек, бірақ оның мінсіз беделі мен жақсы пікірлері болса, оған сенуге болады.