Жеке үй салу үшін ипотека. Ипотеканы қалай алуға болады: қадамдық нұсқаулар

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Ипотека сияқты банктік тұжырымдама біздің өмірімізге мықтап енді. Бүгінде жас отбасылардың басым көпшілігі несиелік қаражатсыз өз баспанасын сатып ала алмай отыр. Ал, кейбірі қаланың сұрғылт қабырғаларынан тар сандықты сатып алғысы келмейді. Өз үйіңізді салу - анағұрлым тартымды нұсқа. Бірақ жеке үй салу үшін ипотека - көп сұрақ тудыратын түсініксіз құбылыс. Оларды түсінуге тырысайық.

Қалада үй салу немесе дайын темірбетон есептегіштер сатып алу керек пе?

Қаладағы тұрғын үйді қала маңындағы жеке үйге ауыстыру - атышулы алаңдардан үнемдеудің және қабырға артындағы бұрғымен тітіркендіргіш көршілерден құтылудың тамаша тәсілі. Және бұл жеке үйдің барлық артықшылықтары емес. Оларды ретімен қарастырыңыз:

• Қаладағы қоршаған ортаның қалай екені ешкімге құпия емес. Күнделікті уланған ақшаны кейін төлеу үшін пәтер сатып алу үшін ипотекалық несиені пайдалану екі есе қорлық.баспалдақ торынан ауа мен шексіз темекі түтіні. Өсіп келе жатқан ұрпақтың денсаулығын ойлайтындар үшін қала сыртындағы таза ауа - үлкен плюс.
• Тұрғын үй нарығына кірер алдында пәтер 2-3 делдалдан үстеме бағадан өтеді. Бұл шығынды шектен тыс етеді. Құрылысқа ипотекаға алсаңыз да, саяжайдың бір шаршысының бағасы 2 есе төмен.
• Үйді жоспарлағанда қиялға орын болады. Тұрғын үйдің өзінен басқа, сіз беседка салуға, тоған немесе бассейн ұйымдастыруға болады. Пәтерде - жөндеу және интерьермен тәжірибе жасаңыз.

Өз қаражатыңыз жеткіліксіз болса не істеу керек?

Егер жас отбасы қалалық бетон шаршы метрден жеке үйге көшуді жоспарласа, олар қомақты шығындарға дайын болуы керек. Құрылыс арзан емес. Ал мұндай ләззат еліміздегі әрбір қарапайым отбасының қалтасы көтере бермейді. Мен өз үйіме ақшаны қалай таба аламын?

Бірнеше жол бар:

• жеке үй салу үшін ипотека алыңыз;
• бар жылжымайтын мүлікті кепілге алған жалпы мақсаттағы несие алыңыз және ақшаны құрылысқа жұмсаңыз;
• тұтыну несиесін алыңыз.

Бірінші әдісті толығырақ қарастырайық. Құрылысқа арналған ипотеканың қандай нюанстары мен қиындықтары бар? Несие берушілер қарыз алушыларға қандай шарттар қояды?

Банктік шағымдар

Жеке үй салу үшін ипотека банк үшін қауіпті оқиға. Нысан болған жағдайдааяқталмаған болады, ол өтімді болып саналмайды. Кездейсоқ жағдайларда, егер кенеттен қарыз алушы несиені толық өтей алмаса және қарызды өтеу үшін кепілді сату қажет болса, банк құрылыс басталған учаскені сата алмайды.

Сондықтан несие мекемелері мұндай ипотекаға сенімсіз. Олар оны тек арнайы шарттармен және кепіл және/немесе кепілдік түріндегі қосымша қамтамасыз етумен береді. Банктер болашақ қарыз алушыларға да айтарлықтай қатаң талаптар қояды. Сондай-ақ кепіл үшін. Негізінде олардың көпшілігінде ұқсас рецепттер бар. Клиенттің жас шектеулеріне немесе басқа да ерекшеліктеріне қатысты бір бағытта немесе басқа ауытқулар ғана бар. Банктер үшін қандай параметрлер маңызды? Міне, осы факторлардың бірнешеуі:

• Қарыз алушы және оның кепілгерлері үшін – жасы, жұмыс түрі және еңбек өтілі, азаматтығы және тіркелген жері.
• Кепіл нысанасы үшін – құны, пайдалану түрі, физикалық сипаттамалары, заңды тазалығы, ауыртпалықтардың болмауы және мақсаты бойынша толық пайдалану бойынша басқа да шектеулер.

Сонымен қатар банк бастапқы жарнаның бар-жоғын растайтын құжатты және несиеге берілген қаражатты мақсатты пайдалану туралы есепті талап етеді.

Несие сомасы және мерзімі

Әрбір несие мекемесінде несие сомасына шектеулер бар. Бұл қарыз алушының және оның отбасы мүшелерінің жалпы табысына ғана емес, сонымен қатар кепілзаттың құнына да байланысты. Әдетте банк қаржыландырадыжалпы соманың 20-85% көлемінде құрылыс шығындары. Жеке үй салуға ипотека 5 жылдан 30 жылға дейінгі мерзімге беріледі. Кейбір банктер ұзақ мерзімді ұсынуы мүмкін. Сонда қарыз алушы өте ыңғайлы ай сайынғы төлемді ала алады. Рас, артық төлем сомасы ақырында лайықты түрде өсетінін ескерген жөн.

Пайыз мөлшерлемесі

Нақты банк туралы сөз болса да, пайыздық мөлшерлеменің мөлшерін алдын ала анықтау қиын. Бұл мән бірқатар шарттарға байланысты – мерзімі, бастапқы жарна мөлшері. Кейбір несие ұйымдары бұрын қарыз алушы болған немесе қазіргі уақытта қарыз алушы болып табылатын клиентке жеңілдік жасауға дайын. Әрине, сөз кідірістерге жол бермейтін саналы адам туралы болса.

Пайыздық мөлшерлемені төмендетуді таңдаған банктің картасы бойынша жалақы алатындар да, бюджеттік сала қызметкерлері де күтуі мүмкін. Құрылыс біткен соң, үй пайдалануға беріліп, кепілге айналған кезде несие беруші де мөлшерлемені төмендетуге дайын болады. Неліктен банктер мұндай жеңілдіктер жасайды? Мәселе мынада, жоғарыда аталған шарттарды сақтау клиенттің сенімділігін көрсетеді және банктің тәуекелдерін азайтады.

Шамамен есептеуді алу үшін несие мекемесінің веб-сайтына өту керек. Ал «Ипотека» бөлімінде қалаған несиелеу бағдарламасын таңдап, құрылыс ипотекасы деп аталатын калькуляторды қолданып көріңіз. Ол сізге шамамен пайыздық мөлшерлемені, ай сайынғы төлем сомасын және артық төлемді айтады.

Қажетті құжаттар

Әдепсіз пакетке таң қалмаңызкәдімгі тұтынушылық несие талап ететін құжаттардан әлдеқайда көп. Ипотека банктің ұзақ мерзімге үлкен соманы беруін білдіреді. Және бұл қаржы институты үшін әрқашан үлкен тәуекел. Одан да қауіпті, мұндай ипотеканың мақсаты - құрылыс. Шынында да, аяқталмаған шаруа жағдайында банк ештеңесіз қалуы мүмкін. Сондықтан қалаған нәрсеге қол жеткізу үшін барлық қағаздар мен сертификаттарды алып, ерік-жігеріңізді бір жұдырықтай жинаған жөн.

Ең алдымен келесі құжаттар қажет:

• Қарыз алушыға және оның кепілгерлеріне/бірлескен қарыз алушыларға қатысты құжаттар – жеке басын, табысын, білімі мен әлеуметтік жағдайын растайтын құжаттар. Банктің міндеті – клиенттің төлем қабілеттілігі мен жауапкершілігін анықтау, сондықтан маман көптеген қосымша ақпаратты сұрауға құқылы.
• Кепілдегі құжаттар. Көбінесе кепілді тізімдегі бағалы қағаздардың көпшілігі клиенттердің қолында болмайды, оларды тез жинау оңай шаруа емес. Көптеген адамдар Rosreestr мен BTI табалдырығын қағудың орнына мамандардың көмегіне жүгінеді.
• Шот көшірмелері, бастапқы жарнаның болуын растайтын басқа құжаттар.
• Үй жобасы, эскиздері, құрылыс компаниясымен келісім-шарттың көшірмесі, құрылыс сметасы.

Несие шарттары

2014 жылғы оқиғаға дейін елдегі несие мекемелерінде жеке үй салуға арналған ипотека сияқты бағдарлама жиі орын алған. Бүгінде оны салыстырмалы түрде аз банктер ұсынады. Сондықтан Сбербанк мысалында несиелеу шарттарын қарастырыңыз. Ол бүгінмына мәмілелермен байланысты болуы ықтимал:

• Несие валютасы - тек Ресей рублі.
• Несие сомасы - 300 мың рубльден бастап, бірақ кепіл құнының 75% аспауы керек.
• Алдын ала төлем - 25% бастап.
• Несие мерзімі - 30 жылға дейін.
• Пайыз мөлшерлемесі - 13, 25%.

Бүкіл процесс шын мәнінде қалай болады?

Көбінесе қарыз алушылар несиеге құрылысқа қаражат алуды жоспарлаған кезде бүкіл процесс туралы нашар түсінікке ие болады. Көбісі екі құжаты болса, өтініш беруге сенеді. Бұл жағдайда банк қосымша сайтты пайдалану құқығы туралы куәлікті ғана сұрайды. Бірнеше сағат немесе күн ішінде қарыз алушы ақшаны алады.

Өкінішке орай, бұл оңай емес. Ипотекалық несиелендіру, оның мақсаты қандай болса да, қарыз алушы мен кепіл затын мұқият тексеруді талап етеді. Банк клиент үшін де, ұйымның өзі үшін де ықтимал тәуекелдерді азайтуы керек. Сонымен қатар, қаражатты мақсатты пайдалану есеп беруді талап етеді, ал соманың өзі қолма-қол ақша түрінде сирек беріледі.

Үй салу үшін ипотека сияқты несиелік процесс шын мәнінде қалай көрінеді? Мысалы, Сбербанк клиент пен банк арасындағы ынтымақтастықтың келесі схемасын ұсына алады:

• Қарыз алушы өзінің құжаттары мен кепілгер құжаттарын ұсынады. Бұл кезеңде банк клиентпен ынтымақтастық мүмкіндігі туралы шешім қабылдайды.
• Жер учаскесі бойынша құжаттарды жинау. Жиналған анықтамалар банкке құқықтық бақылауға беріледі. Сонымен қатар, сайттың физикалық сипаттамалары бойынша банк талаптарына сәйкестігі тексеріледі.
• Кепілді банкте аккредиттелген бағалау компаниялары бағалайды.
• Тапсырыс беруші үй жобасына тапсырыс беріп, құрылыс келісімшартын жасауда. Сондай-ақ банкке қажетті несие сомасын анықтау үшін шығындар сметасы қажет болады. Қарыз алушы бұл құжаттарды өзі таңдаған құрылыс компаниясынан алып, содан кейін қаржы институтының мамандарына тапсыруы керек.
• Егер алдыңғы кезеңдердің барлығы сәтті аяқталса, тараптар несиелік келісімді жасауға кіріседі.
• Құрылыс несиесі жерге ауыртпалық салуды көздейді, сондықтан Росреестрде қағазбастылыққа біраз уақыт жұмсауға тура келеді. Жаңа сертификат алған күні банк құрылысқа қаражаттың бірінші бөлігін аударады.
• Қарыз алушы несиенің бірінші бөлігінің мақсатты пайдаланылуы туралы есеп береді.
• Банк соманың екінші бөлігін береді.
• Несие алушы құрылысты аяқтап, үйді дайын мүлік ретінде рәсімдейді. Осыдан кейін жылжымайтын мүлкі бар жер телімі кепілге айналады. Несие бойынша пайыздық мөлшерлеме төмендейді.

Сіз өзіңізді қалай жеңілдете аласыз?

Төлемді ыңғайлы ету үшін кейбір банктер негізгі қарызды төлеуді кейінге қалдыру сияқты процедураны қарастырады. Қарыз алушы ұзақ мерзімге, 3 жылға дейін несие сомасына есептелген сыйақыны ғана төлеуге мүмкіндігі бар. Бұл құрылыс кезінде мүмкін болатын қосымша шығындарды ескере отырып, өте ыңғайлы,бұл бюджетке ауыр тиюі мүмкін. Сонымен қатар, аналық капиталды негізгі қарыздың бір бөлігін төлеуге пайдалануға болады. Несиеге өтініш берер алдында бұл мүмкіндік туралы алдын ала сұрау керек. Кейбір банктердегі құрылыс үшін ипотека бастапқы жарнаны талап етсе, бұл үшін де сертификат пайдаланылады.

Қолданыстағы жылжымайтын мүлікті кепілге алған мақсатты емес несие

Несиенің бұл түрі де ипотека болып табылады, оның барлық салдары бар. Шынында да, жылжымайтын мүлік объектісі кепіл ретінде қабылданады, яғни несие төленбеген жағдайда банк объектіні жүзеге асыру мүмкіндігін қадағалауы керек.

Мұндай несиелендірудің артықшылықтарына мақсатты пайдалану туралы есеп берудің қажеттілігінің болмауы жатады - қарыз алушы қаражатты өз қалауы бойынша иеліктен шығаруға құқылы. Сонымен қатар, кез келген ипотека сияқты, бұл өте ұзақ мерзімге беріледі.

Кемшіліктері - тіркеу кезіндегі құжаттардың бірдей үйінділері және өтінішті қарау және ақша беру процесінің ұзақтығы. Сонымен қатар, орынсыз пайдалану жағдайында мөлшерлеме аздап артады. Жалпы, несие берушілер орынсыз пайдаланғаны үшін кепіл құнының 50%-дан аспайтын бөлігін беруге дайын.

Мәселені тұтынушылық несиелеу арқылы шешуге бола ма?

Жоғарыда сипатталған ипотекалық үй ипотекасының шарттарын ескере отырып, кәдімгі тұтынушылық несие сізге қажетті ақшаны алудың оңай жолы болып көрінуі мүмкін. Біріншіден, банк қаражаттың мақсатты пайдаланылуын қадағаламайды. Екіншіден, қарыз алушыСізге әсерлі сертификаттар пакетін жинау және басқа процедуралардан өту қажет. Ол ақшаны 2-3 құжат тапсырған күні ала алады. Бірақ бұл әдістің кемшіліктері де бар:

• Қарапайым несиелердің сомасы сирек 1,5 миллион рубльден асады.
• Тұтыну несиесі қысқа мерзімге, ең көбі 5 жылға дейін беріледі. Несиенің үлкен сомасы барлық адамдар үшін қол жетімді емес өте үлкен төлемдерді білдіреді. Иә, олар құрылыстың қиын кезеңінде ауыр жүк болады.
• Банктер әдеттегі несиеге әдетте жоғары пайыздық мөлшерлеме қояды. Ипотека бұл тұрғыда ұзақ жолдан өтті. Әдеттегі 22-24% орнына жылдық 15% ғана алуға мүмкіндік бар.

Тұтынушылық несиелендіру құрылысқа жетіспейтін қаражатты алудың ыңғайлы, бірақ ең тиімді жолы емес сияқты. Бұл опция үйді кезең-кезеңімен салуды жоспарлаған немесе қажетті құрылыс материалдары бар адамдар үшін қолайлы. Қорытындылай келе, банктердің шарттары жиі өзгеруі мүмкін екенін қосуға болады. Сондықтан кез келген несие мекемесін таңдамас бұрын әрқайсысымен жеке кеңесу керек. Құрылыс несиесі күрделі және ұзақ процесс, бірақ мақсат жұмыс пен үмітті ақтайды.