Жер учаскесінің кадастрлық құны қалай анықталады: формуласы және есептеу тәртібі

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Жер учаскесінің кадастрлық құнының қандай екенін түсіну соншалықты қиын емес. Бұл мемлекеттік жылжымайтын мүлік кадастрында (МКК) бекітілген баға. Құны тиісті іс-шаралар нәтижесінде алынған ақпарат негізінде белгіленеді. Кадастрлық құн негізінен жер учаскесінің жеке ерекшеліктеріне, атап айтқанда оның орналасқан жеріне, ауданына, мақсатына, санатына, сондай-ақ нарықтық бағасына байланысты. Жер учаскесінің кадастрлық құны қалай анықталатыны туралы толығырақ мақаладан біліңіз.

Кадастрлық бағалау неге жүргізіледі

Рәсім сәйкес бағаны анықтауға бағытталған бірқатар әрекеттерді қамтиды. Оның қажеттілігі келесі себептермен түсіндіріледі:

• Жер үшін салық төлемін дұрыс есептеу.
• Жылжымайтын мүлік объектілерімен транзакциялар үшін эталон ретінде қызмет етеді (максималды дұрыс анықтаумен)нарықтық бағаға жақын).
• Жер учаскесіне меншік құқығын растайды. Осылайша, жерді иелену және пайдалану ғана емес, сонымен бірге билік ету де мүмкін. Мысалы, оны сатуға, кепілге беруге немесе мұраға алуға болады.
• Қақтығыстарды және сәйкесінше сот процестерін болдырмауға мүмкіндік береді.

Заңнамалық база

Жылжымайтын мүлікке қатысты санақ пен кадастрмен Росреестр мамандары айналысады. Қарастырылып отырған тақырыпқа қатысты негізгі нормативтік актілер:

• «Кадастрлық қызмет туралы» Заң № 221-ФЗ.
• Заң «Мемлекет туралы. жылжымайтын мүлікті тіркеу» No 218-ФЗ.
• «Ресейдегі бағалау қызметі туралы» Заң № 135-ФЗ.
• Үкіметтің «Кадастрлық бағалау жүргізу қағидалары туралы» № 316 қаулысы.
• «Мемлекеттік кадастрлық бағалау туралы» Заң № 237-ФЗ.

Өту құны және кадастрлық құн: айырмашылықтар

Жер учаскесінің кадастрлық құны қандай екенін біліп, енді сатып алу бағасының түсінігін түсіну керек. Бұл жағдайда біз жалға алынған аумаққа меншік құқығын беру процесі үшін арнайы анықталған параметр туралы айтып отырмыз. Қарапайым тілмен айтқанда, сатып алу бұрын басқа тұлғаға тиесілі мүлікті сатып алған бағаны білдіреді.

Мұндай жылжымайтын мүлік жеке тұлғаларға ғана емес, мемлекетке де, муниципалитетке де тиесілі болуы мүмкін. Ол көбінесе «жер учаскесінің кадастрлық құны бойынша құны» деп аталады. Бұл құнның кадастрлық құн негізінде есептелуімен түсіндіріледі.

Сонымен бірге бұл ұғымдарды шатастырмау керек, өйткені сатып алу бағасы тұрақты, яғни жылжымайтын мүлік бағасының өзгеруіне қарамастан өзгеріссіз. Алайда, жер учаскесінің кадастрлық құнын белгілеу түгендеу жүргізілгеннен кейін 3 жылдан 5 жылға дейінгі уақыт аралығында бір рет қана қаралады. Сонымен қатар, қайта бағалаудың бастамашысы жердің меншік иесі де болуы мүмкін.

Ең арзаны – 25 жыл бойы меншігінде тұрған жерді, ал оған күрделі құрылыстар салған жағдайда сатып алу. Сонда муниципалды жер үшін кадастр бағасының тек 20%-ын, ал мемлекеттік жер үшін тек 25%-ын ғана төлеу керек болады.

Кадастр тіркелімі

Бағалау іс-шараларының нәтижесінде алынған жер учаскелерінің кадастры бойынша баға туралы ақпаратты сақтайтын Мемлекеттік мүлік комитетінің бір бөлігі деп түсініледі. Олар жүргізілгеннен кейін жер учаскесін қайта бағалау жүргізіледі (бұл меншік иесінің бастамасы бойынша да жүргізілуі мүмкін). Нақтырақ ақпарат тізілімде де көрсетілген, мұнда әрбір жер учаскесінің өзінің бірегей кадастрлық нөмірі бар. Бұған сонымен қатар нарық ұсынатын, түгендеуден кейін белгіленетін өзгермелі бағалар кіреді.

Муниципалдық жердің бағасын анықтау

Бағалауды жергілікті үкіметтер (аудандар, қалалар, елді мекендер) тапсырыс бере алады. Муниципалитет үшін жер учаскесінің кадастрлық құны қалай анықталады? Бағақолда бар нарықтық бағалар негізінде жүзеге асырылады. Бұл ретте жер телімдерін тағайындау туралы деректер есепке алынады.

Муниципалитеттің меншігіндегі жер учаскелері жеке үй салу, сондай-ақ бау-бақша және бау-бақша өсіру, гараж салу немесе көппәтерлі тұрғын үй салу мақсатында пайдаланылуы мүмкін. Бұл ретте Жер кодексінде, Қала құрылысы кодексінде белгіленген және басқа да құқықтық актілерде қамтылған нормалар ескеріледі.

Муниципалитеттің меншігіндегі мекенжайдағы мүліктің мемлекеттік кадастрлық құны келесідей бағаланады:

1. Дайындық кезеңі. Ол қажетті ақпаратты, атап айтқанда, нормативтік ақпаратты және жақын болашақтағы нарықтық үрдістер туралы деректерді жинау мен өңдеуден тұрады. Сонымен қатар, елді мекен, экологиялық жай-күйі, климаттық ақпараттары нақтылануда, жерді топтастыру бойынша деректер жинақталуда.
2. Аумақты аймақтарға бөлу. Оның шекарасында тұрғын үй аймағы (жеке және көп пәтерлі үйлер салу үшін) бөлінген; өндірістік (өндірістік ғимараттарды, қоймаларды және басқа да осыған ұқсас объектілерді орналастыру үшін); мемлекеттік және кәсіпкерлік (денсаулық сақтау, тұрмыстық қызмет көрсету, ғылыми, мәдениет және басқа да мекемелермен); көліктік және инженерлік инфрақұрылым (көлік және коммуникация объектілері мен коммуникациялары үшін); ауыл шаруашылығы (бақшаларымен, жайылымдарымен, асханаларымен және ғимараттарымен); рекреациялық (демалыс, орман саябақтары, жағажайлар үшін).
3. Жер учаскесінің кадастрлық құнын есептеу формуласы қолданылады. Игерілмеген жер бағаның статикалық талдауы арқылы бағаланады,нарық ұсынатын, сондай-ақ тиісті салаларды дамыту шығындары. Құрылымдар алып жатқан жер учаскесінің ауданы бірлігінің құны инфрақұрылымды ауыстыру құны әдісімен есептеледі.
4. Кадастрлық құн бойынша аймақтарға бөлу.
5. Қорытынды кезең. Бұл кезеңде кадастрлық бағалау нәтижесінде алынған ақпаратты түпкілікті өңдеу, сондай-ақ оларды Rosreestr-ге енгізу жүзеге асырылады.

Рәсім аяқталғаннан кейін бағалау аймағындағы жер учаскесінің кадастрлық құны анықталады. Ол бірдей сипаттамалары бар аумақта орналасқан жер учаскесінің бірлігінің нарықтық құнына тең.

Қоғамдық жердің бағасын анықтау

Жер учаскесінің кадастрлық құнын анықтау процесінің ерекшелігі, бұл жағдайда әртүрлі коэффициенттерді (төмендету және арттыру) қолдану болып табылады. Олар мыналарға байланысты:

• Бөліну орындары.
• Оның нарықтағы бағасы.
• Байланыс жүйелерінің даму деңгейі.
• Көлік қолжетімділігі.
• Тағайындалған пайдалануға жарамдылық деңгейі.
• Тұрғын үй немесе тұрғын емес құрылыстардың болуы.

Әртүрлі аумақтардағы нарықтық құн, тіпті сипаттамалары бірдей болса да, әртүрлі болғандықтан, кадастрлық баға да әртүрлі. Дегенмен, айырмашылық айтарлықтай болуы мүмкін.

Елді мекендердегі жер бағасын анықтау

Жалпы, баға кадастрлық жолмен анықталадыжердің құны, егер ол муниципалитетке тиесілі болса. Бірақ елді мекендерге тән бірқатар ерекшеліктер бар.

Сондықтан олар учаскелердің шекарасын нақтылауға, сондай-ақ аумақты мақсатына қарай аймақтарға бөлуге өте мұқият қарайды. Бағалау мақсаттары:

• Елді мекенге тиесілі жер учаскелерінің салық салынатын базасын қалыптастыру.
• Аумағы және экономикалық көрсеткіштері бойынша жаңартылған аймақтарға бөлу схемасын әзірлеу.
• Жалға алуды мақұлдау.
• Мүлік сатылатын немесе ұзақ мерзімге жалға берілетін бағаны орнату.
• Муниципалдық қажеттіліктер үшін жері тәркіленген тұлғаларға өтемақының нақтырақ сомасын құрастыру.
• Әртүрлі әзірлемелер үшін ең перспективалы даму бағыттарын объективті анықтау.

Қала маңындағы ауданның бағасын анықтау

Объективті деректерді алу үшін бұл жағдайда келесі мүмкіндіктерді ескеру қажет:

• Жер учаскесінің кадастрлық жоспардағы орналасуы (шалғай ауданда бұрынғыдан арзанырақ, бірақ тиісті инфрақұрылымы бар қалаға жақын жерде орналасқан).
• Шаршы.
• Байланыс (электр, газ, сантехника, канализация).
• Лот санаты.
• Аумақтың экологиялық жағдайы.
• Егер нарықтық баға белгілі болса, онда кадастрлық баға бірдей мөлшерде белгіленеді.

Сюжеттің бағасын анықтауорман

Ормандары бар жер учаскесінің кадастрлық құнын есептеудің ерекшелігі әр жағдайда бағаның белгілі бір аумаққа белгіленетіндігінде:

• Ресей аймақтарында.
• Лехоз аймағында.
• Орман алып жатқан орман шаруашылығы аумақтары шегінде.

Орман аймағында орналасқан аумақтардың құны шаруашылық қызмет үшін аумақтарды пайдаланғаны үшін төленетін жыл сайынғы жалға алу төлемінен түсетін кірістің тиісті сомасын капиталдандыруды ескере отырып есептеледі. Есептеу ағаш дайындау параметрлерін ескереді.

Есептеу және бекіту

Түгендеу бойынша бағаны дұрыс есептеу үшін әртүрлі параметрлерді ескеру қажет. Жердің кадастрлық құнына не әсер етеді? Олардың ең маңыздысы түзету факторлары. Оларды пайдалану бағаның қалыптасуына әсер ететін факторларды жоққа шығарады. Мысалы, егер учаскеде тозған деп есептелетін құрылымдар болса немесе су тасқыны салдарынан аумақты су басқан болса, онда кадастрлық құнды төмендететін коэффициент қолданылады. Керісінше көбейткіш коэффициент қолданылатын жағдайлар бар.

Бұл кадастр бағасының нақты көрсеткіші де маңызды. Нақты өлшем бір шаршы метрге тең аумақты ескере отырып есептеледі. Бұл көрсеткіш тоқсан сайын белгіленеді. Орналасқан жері бойынша мүліктің кадастрлық құны келесідей анықталады:

1. Шығынға әсер ететін факторлар танылады.
2. Стандарт алындықасиеттерге ең қолайлы сайт.
3. Ұқсас сипаттамалары бар анықтамалық сызбалардың ішкі тобы құрылды.
4. Деректер әр топша үшін жиналады, содан кейін талданады.
5. Содан кейін статистикалық деректер модельденіп, нарықтық құнға әсер ететін факторлар анықталады.
6. Бірлік құнын есептеңіз.

Алынған мәліметтер негізінде барлық жер телімдерінің кадастры бойынша бағаны есептеуге болады. Кадастр бойынша бағаның мөлшеріне аудан, жердің нысаналы мақсаты бойынша жіктелуі және нысанның нарықтық бағасы сияқты көрсеткіштер әсер етеді екен.

Тапсырыс беруші есеп аяқталғаннан кейін жиырма жұмыс күнінен кешіктірмей кадастр бойынша бағаны бекіту туралы актіні қабылдайды. Бұл құжат ресми түрде жарияланған сәттен бастап күшіне енеді. Оны мемлекеттік мекеме, муниципалитет немесе атқарушы билік қабылдайды.

Есептеу формуласы

Есептеу келесі формуланы қолдану арқылы жасалады:

Лот ауданы(Сызықтық функция + Транзакция пішімі функциясы)Қатынас.

Сызықтық функцияның есеп айырысудың қызмет ету мерзімі мен оның өміршеңдігінің ерекше параметрлері бар, ал транзакция пішімі функциясы жергілікті құрамдас бөлікті білдіреді. Осылайша, кадастр бойынша шығындарды есептеу үшін сіз жер учаскесінің белгілі бір параметрлерін білуіңіз керек, сонымен қатар арнайы біліміңіз болуы керек.

Бұл соманы жер учаскесінің құнын есептеу үшін мемлекеттік бағалау әдістерін пайдаланатын бағалаушылар есептейді,Ресей Федерациясының Экономикалық даму министрлігімен құрылған және бекітілген.

Кадастрлық құнның өзгеруі

Көп функционалды жер телімдерінің кадастрлық құны қалай анықталатынынан басқа, қайта бағалау жиілігін ескеру қажет. Бұл процедура үш жылдан бес жылға дейін бір рет жүзеге асырылады. Жаңа мән аудит нәтижелері бойынша белгіленеді. Ол азаюы немесе көбеюі мүмкін. Әдетте, соңғы опция жиі кездеседі.

Көптеген жер иелері кадастрлық құн өсетін жағдайға тап болады. Осыған байланысты көбірек салық төлеуге тура келеді. Осылайша, күрт өсім 2016 жылдың соңында, сәйкес бағалар бірнеше есе өскен кезде орын алды.

Бірақ бұл жерді сату тиімді болды деген сөз емес. Оның сапасы бұрынғы деңгейде қалды және осы уақытқа дейін көптеген сайттар ең жақсы жағдайда болған жоқ. Сондықтан, қомақты салық төлеу үшін жер сатып алуға халықтың бәрі бірдей дайын емес. Сонымен қатар, бұл қайта бағалау сырттай жүргізілді. Сайт деректері кадастрлық тіркеудің техникалық жоспарына осылайша енгізілді, нәтижесінде бір аудандағы, бірақ әртүрлі параметрлері бойынша айтарлықтай ерекшеленетін жер телімдерінің құны бірдей бола бастады.

2016 жылдың ортасында мораторий енгізілді, соған сәйкес кадастр бағасы үш жыл бойы тоқтатылды. Осы кезеңде жыл басынан бері маңызды болған, бірақ 2014 жылдан ерте емес шығындар күшінде болды.

Шамамен сол уақытта «Мемлекеттік кадастр туралыбағалау» № 237-ФЗ, онда мораторий туралы ештеңе айтылмаған. Осыған байланысты сарапшылар «тоңазытқышты» қолдану керек пе, жоқ па деген сұраққа келісе алмады. Нәтижесінде соттар бұл мәселе бойынша көптеген дауларды қарауға мәжбүр болды.

СТН бойынша анықтау

Тек СТН нөмірін (салық төлеушінің сәйкестендіру нөмірін) біле отырып, белгілі бір азаматқа тиесілі жер учаскесінің құны туралы қажетті ақпаратты алу мүмкін емес. Бұл қызметтерді беделі күмәнді сайттар ұсынуы мүмкін. Дегенмен, оларға сенбеу керек, өйткені мұндай ресурстар алаяқтық болып табылады.

Қорытынды

Кадастр бойынша жер учаскесінің бағасы – мемлекет тарапынан мүлікті бағалау нәтижесінде алынатын және Мемлекеттік жылжымайтын мүлік кадастрында бекітілген есептік құн. Жер учаскесінің кадастрлық құны қалай есептелетінін көрсететін қолданыстағы әдіс негізгі сипаттамаларды ескереді. Бұл құн бағалау кезіндегі нарықтық бағаға тең. Әртүрлі санаттағы жерлердің кадастры бойынша баға тиісті белгілерді ескере отырып анықталады. Мән кемінде бес жылда бір рет қаралады, бірақ үш жылда бір реттен жиі емес.

2016 жылдан бастап «Мемлекеттік кадастрлық бағалау туралы» заң күшіне енді. Барлық бағалау тапсырмалары мемлекеттік құрылымдарға жүктелген.