Салыстырмалы тәсіл. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау әдістері

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Жылжымайтын мүлікті бағалау саласында әлемдік тәжірибеде үш тәсіл қолданылады:

• салыстырмалы немесе нарықтық;
• қымбат;
• пайдалы.

Әдістемені таңдау көбінесе бағалау объектісіне және жылжымайтын мүліктің белгілі бір түрі төңірегінде қалыптасқан нақты жағдайға байланысты. Дегенмен, болжалды мәнді анықтаудағы салыстырмалы тәсіл әлі де ең сенімді әдіс болып саналады.

Негізгі салыстыру принциптері

Салыстырмалы тәсіл – мүліктің нарықтық құнын анықтау әдістерінің жиынтығы. Бағаланған мүлік ұқсас мүліктермен салыстырылады.

Бағалау келесі принциптерге негізделген:

• Сұраныс және ұсыныс. Бұл екі көрсеткіш бір-бірімен тығыз байланысты, ұсыныстардың шектеулі саны белгілі бір сұранысты тудырады және керісінше, ұсыныстар неғұрлым көп болса, сұраныс соғұрлым аз болады.
• Ауыстыру. Ұқсас сипаттамалары бар мүліктің құны аз болса, ешбір сатып алушы артық төлемейді.

Нарықтық құн түсінігі тепе-теңдік баға ұғымымен дерлік бірдей. Тепе-теңдік баға сандық сипаттамалардың жиынтығы жәнесалыстырылатын тауарға сұраныс пен ұсынысты анықтайтын баға факторлары.

Жылжымайтын мүлікті бағалау үшін салыстырмалы объектілерді таңдаудың негізгі критерийлері

Салыстырмалы талдауда ескерілетін элементтердің өте көп саны бар және олардың комбинациясы шексіз дерлік. Сондықтан талдау бағаға тікелей әсер ететін факторлардың белгілі бір санымен шектеледі.

Салыстыру элементтері. Құқықтар сапасы

Кез келген ауыртпалық немесе сервитут бағаланатын мүлік құнының төмендеуіне әкеледі. Яғни, меншік құқығындағы кез келген шектеу бағаның төмендеуі болып табылады. Егер бағаланатын объектінің салыстырмалы объектілермен салыстырғанда мұндай кемшіліктері болмаса, онда баға, керісінше, өседі.

Жер учаскелері үшін сервитуттардың болуы бірден-бір төмендететін фактор емес. Құнды бағалау кезінде жер учаскесіне меншік құқығын немесе жалға алу, тұрақты пайдалану құқығын береді. Соңғы екі құқық төмендететін факторларға жатады. Жермен одан әрі транзакциялар жасауға белгілі бір шектеулердің болуы өте маңызды.

Сату шарттары

Мұндай шарттар егер бағаланатын объект шынымен сатылған кезде ерекше белгілерге ие болса, ескеріледі.

Банкроттық төмендетуші фактор болып табылады, яғни сатушы сатып алу-сату мәмілесін жасауға асығады, өйткені жылжымайтын мүлік нарығы объектісінің әсер ету уақыты ұқсас объектілермен салыстырғанда анық қысқарады.

Бағалауға отбасылық байланыстар, серіктестіктер де айтарлықтай әсер етедіқарым-қатынас, бірақ бұл тәуекелдерді бағалау қиын.

Егер сатушы мен сатып алушыны жалға беру қатынастары байланыстырса және олардың арасында сатып алу-сату шартын жасау жоспарланса, салық төлемдерін үнемдеу үшін, әрине, сметалық құны төмен бағаланады. Бұл жағдайда бір ғана мотивация бар - мәміле тараптары басқа нарықтық емес қатынастармен байланысты болғандықтан, сатушы сатып алушыны нақты несиелейді. Ұқсас жағдай транзакция опционның шарттарында болса дамиды.

Инфрақұрылымды дамытуға мемлекеттік субсидиялар алу перспективасы тұрғын үй жылжымайтын мүліктің болжамды құнының өсуіне әкелуі мүмкін. Күтілетін жеңілдетілген несиелеу сомасы жеңілдетілген және нарықтық несиелендіру арасындағы айырмашылық негізінде анықталады.

Нарық шарттары

Ұқсас жылжымайтын мүлік пен сараптамалық жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының арасында айтарлықтай айырмашылық болса, төмендетуге бағытталған түзету қолданылуы мүмкін.

Функционалдық өзгерісті де бағалау кезінде ескеруге болады, себебі ол сұраныс пен ұсыныс тепе-теңдігіне әсер етеді.

Меншік орны

Мән драйверлері	Шығынды төмендететін факторлар
Көршінің беделі Басқа тұрғын үй иелерінің мәртебесі Қорық аймағы Автотұрақ бар Магистральдарға қолжетімділік Сәулет ескерткіштері мен басқа да көрікті орындардың болуы Жылжымайтын мүліктің жанындағы демалыс аймағы Ғимараттың бірегей архитектуралық ерекшеліктері	Қала орталығынан қашықтық Жаяу қашықтықта азық-түлік дүкендері жоқ Мектеп пен мектепке дейінгі мекемелерден қашықтығы Аймақтың нашар экологиялық жағдайы Меншіктің, полигондардың жанында зауыт және қойма кәсіпорындарының болуы

Физикалық факторлар (жер үшін)

Жер учаскесін бағалаудағы салыстырмалы тәсіл жылжымайтын мүлікке қатысты сипаттамаларды жинауды қамтиды:

• өлшем;
• пішін;
• геология;
• топография;
• дайындық деңгейі, яғни жер өсімдіктерден тазартылды ма, заңсыздықтар жойылды ма;
• топырақ жамылғысының сапалық көрсеткіштері.

Ең көңіл бөлетіні – төбелердің немесе беткейлердің, жартастардың немесе арықтардың болуы немесе болмауы. Жердің көтергіштігі, оның күші, жер асты суларының болуы да маңызды. Пайдалы қазбалардың болуы мүмкін екендігі туралы ақпараттың болуы өте маңызды. Ақпарат расталса, болашақта жерге міндетті түрде ауыртпалық түседі.

Бағаланатын объектінің жалпы сипаттамасы

Нарықты салыстыру тәсілі – объектілердің құнын арттыратын сипаттамаларды зерттеу. Оларға мыналар жатады:

• ғимарат немесе бөлме өлшемі;
• ғимарат биіктігі;
• қосалқы қондырғылардың болуы және ауданы;
• төбе биіктігі.

Ғимараттың салынған материалы да маңызды, ол неғұрлым заманауи және сенімді болса, мүліктің құны соғұрлым жоғары болады. Соңғы, бірақ кем дегенде, бүкіл ғимараттың жалпы көрінісі, жөндеу жұмыстарының болуы және ыңғайлы кіреберіс. Егер кіреберіс ауладан болса, бұл төмендететін фактор болады.

Жөндеудің болмауы бағалау есебіне түзетулер енгізудің себебі болып табылады. Мұндай есептеу кәсіпкердің құрылысқа немесе жөндеуге инвестициялаудан алатын пайдасын ескере отырып, жөндеу немесе қалпына келтіру жұмыстарының құны негізінде жасалады.

Экономикалық факторлар

Жылжымайтын мүліктегі салыстырмалы тәсіл пайдалану кезінде энергия ресурстарын үнемдеу мүмкіндігін ескереді. Коммуналдық қызметтер құнының тұрақты өсуі адамдарды баламалы қуат көздерін үнемдеу және пайдалану туралы үнемі ойлануға мәжбүр етеді.

Бұл фактор объект әрі қарай лизингке сатып алынған жағдайда өте маңызды. Кірістің ғимаратты немесе үй-жайды пайдалануға кететін шығындарға қатынасы неғұрлым жоғары болса, жылжымайтын мүліктің таза жалдау кірісіндегі қайтарылатын капитал мөлшері соғұрлым аз болады.

Бұл санатқа сонымен қатар жылу шығынын азайту бойынша шаралар қабылданған-қабылданбаған есептегіш құралдарының бар немесе жоқтығының көрсеткіші кіреді.

Басқа көрсеткіштер

Бағалау қызмет элементтерінің бар немесе жоқтығын есепке алуды қамтиды. Ең қарапайым мысал, үйде лифт бар ма, жоқ па. Барлық коммуникациялардың болуы немесе толық немесе ішінара болмауы,жергілікті жүйеге көбірек қосылған. Егер кемшіліктер тым көп болса, төмен қарай түзету жүргізіледі. Жылжымайтын мүлікті бағалау әртүрлі көрсеткіштер бойынша жүзеге асырылады.

Есептеу қадамдары

Барлық салыстырмалы есептеулер ұқсас жылжымайтын мүлікпен соңғы транзакциялар туралы ашық көздерден алынған ақпаратқа негізделген.

Бағалау қадамдары:

1. Нақты жылжымайтын мүлік сегментіндегі ұқсас ұсыныстарды зерттеу, жақында сатылған салыстырмалы сипаттарды анықтау.
2. Жиналған ақпарат талданады және әрбір ұсыныс бағаланатын мүлікпен жеке салыстырылады.
3. Баға белгілеу сипаттамаларын анықтау, бағалау есебіне түзетулер.

Түзетілген бағаны келісу және салыстырмалы тәсіл арқылы соңғы құнды шығару.

Салыстырмалы тәсілдің артықшылықтары

Біріншіден, әдіс тек әдеттегі сатып алушылар мен сатушылар пікірін көрсетуге мүмкіндік береді.

Бағалау қаржылық жағдайдағы және тіпті инфляциялық процестердегі өзгерістерді ескере отырып, ағымдағы бағаларда көрсетіледі. Баға әрқашан статистикалық негізделеді.

Нақты бір мүлікті бағалау үшін бүкіл жылжымайтын мүлік нарығын зерттеу қажет емес, тек ұқсас жылжымайтын мүліктерді ғана зерттеу керек. Техника өте қарапайым, сенімді нәтиже береді.

… және кемшіліктер

• Нақты бағаларды анықтау өте қиын.
• Жылжымайтын мүлік нарығының белсенділігі мен тұрақтылығына толық тәуелділік.
• Қиындықұқсас нысандар сату бойынша айтарлықтай ерекшеленетін болса, деректерді салыстыру.

Жабында

Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы салыстырмалы тәсілдің мәні сатып алушыға да, сатушыға да түсінікті. Әдістеме тараптарға жылжымайтын мүлік нарығын зерттеуге және олардың ұтылмағандығына көз жеткізуге мүмкіндік береді. Бағалау аяқталған мәмілелер негізінде немесе басқа сатушылардың ұсыныстары бойынша жүзеге асырылуы мүмкін. Кез келген жағдайда салыстырмалы әдістеме - бұл ұқсас жылжымайтын мүлік туралы деректерді жүйелеу және салыстыру. Ең бастысы, салыстыру үшін ұқсас объектілерді таңдаған кезде ерекше немесе әдеттен тыс факторларды, мысалы, кепіл мүлкін алып қою қаупін, жергілікті деңгейдегі нормативтік құқықтық актілердің өзгеруін немесе несиелік келісімнің талаптарын сақтамауды, мәжбүрлеу элементтерінің болуы.