Пәтер құны қалай бағаланады? Мүлікті бағалау. Жылжымайтын мүлікті кадастрлық бағалау

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Адамның өмірінде оны өз пәтерімен мәміле жасауға мәжбүрлейтін жағдайлар жиі кездеседі. Мысалы, ол басқа қалаға көшкенде немесе несие алуға ниетті болғанда. Көбінесе тұрғын үйлерді кеңірек пәтерлерге айырбастауға ниет бар. Осыған байланысты мүліктің нақты құнын бағалау мәселесі туындайды. Көптеген адамдар келесі сұрақты қояды: «Қате есептемеу үшін үйлеріңізді қанша сомаға сатуды өз бетіңізше анықтауға болады ма?» Дегенмен тәжірибе жасап, кәсіби мамандардың қызметтерін пайдаланбаған дұрыс.

Пәтер сатушының таңдауы бар

Өкінішке орай, пәтер құнының қалай бағаланатынын аз адам біледі, мұндай жағдайда сырттан көмексіз жасай алмайсыз. Қалай болғанда да, ешкім тұрғын үйді арзан сатқысы келмейді және, әрине, ешкімнің де «жақсы» сатып алушыны жылдар бойы күтуге мүмкіндігі жоқ. Сондықтан әрқашан нақты баға ұсыну керек.

Әрине, тұрғын үйді иеліктен шығару бойынша мәміле сомасы объективті түрде анықталатын әдістердің тұтас арсеналы бар.

Пәтер құнының қалай бағаланатынын айтар болсақриэлторлар немесе жылжымайтын мүліктің құнын кәсіби негізде анықтаумен айналысатын компаниялардың қызметкерлері үшін олардың әрқайсысының жеке есебі болатынын атап өткен жөн.

Бір нәрсені есте ұстаған жөн: тұрғын пәтерлердің бағасы бірқатар факторларға, соның ішінде мәмілеге қатысушылардың оны аяқтау кезіндегі көңіл-күйіне байланысты.

Орташа арифметикалық мәнді анықтаңыз

Сіздің пәтердің құнын мамандардың қалай бағалайтынын білмесеңіз де, ең болмағанда сіздің баспанаңыздың шамамен алынған ақысын өз бетіңізше анықтауға құқығыңыз бар. Оның үстіне әрбір есі дұрыс адам мұны істей алады.

Сатылатын жылжымайтын мүліктер базасын зерттеу керек. Кадрлары, бөлмелер саны, метродан қашықтығы, қабаттар саны, үйдің жасы, инфрақұрылымы бойынша сізге ұқсас пәтерлерді таңдаңыз. Енді ең арзан және ең қымбат тұруды белгілеңіз. Осыдан кейін көрсетілген сомалардың орташа арифметикалық мәнін есептеңіз - бұл сіздің үйіңіздің бағасы болады. Сонымен қатар, барлық дерлік иелері әлеуетті сатып алушымен мәміле жасау құқығын сақтай отырып, пәтердің құнын сәл асыра бағалайтынын ұмытпаңыз.

Жылжымайтын мүлік агенттігі көмектеседі

Мұны бұдан да оңайырақ жасай аласыз: кез келген жылжымайтын мүлік агенттігіне қоңырау шалып, өзіңізді сатып алушы ретінде таныстыру арқылы сіз әрқашан агенттерден белгілі бір ауданда пәтер сатып алған адам ең аз соманы қанша айнымалысы керек екенін біле аласыз. шықты.

Шығынға әсер ететін факторларпәтерлер

Мамандар пәтер құнын қалай бағалайтынын білгіңіз келе ме? Барлығы бірінші көзқараста көрінетіндей қиын емес. Жылжымайтын мүлікті бағалау объектіні бірнеше критерийлер бойынша талдау арқылы жүзеге асырылады, нәтижесінде оның шынайы құны анықталады.

Оларды толығырақ қарастырайық.

1) Меншіктің орналасқан жері. Қаланы риэлторлар шартты түрде аудандарға бөледі, мысалы, орталық, ұйықтайтын, шеткі.

2) Меншіктің ауданы. Жасыратыны жоқ, тұрғын үйдің ауданы неғұрлым үлкен болса, соғұрлым ол қымбатырақ болады.

3) Инфрақұрылымдық нысандардың болуы. Әрине, үйге жақын жерде аурухана, балабақша немесе базар болса, онда пәтерге лайықты баға сұрай аласыз.

4) Жөндеу жұмыстарының болуы. Әрине, ескірген қабырғалар немесе сынған тақтайшалар тұрғын үйдің құнын төмендетеді, бірақ егер сіз жаңа тұсқағаздарды жабыстырсаңыз және мәміле жасамас бұрын жеңіл косметикалық жөндеу жасасаңыз, онда бағаны, әрине, ақылға қонымды шектерде қауіпсіз көтеруге болады.

5) Едендер. Бірінші және соңғы қабаттарда орналасқан пәтерлер сатып алушылар арасында аз сұранысқа ие болғандықтан, басқа пәтерлерге қарағанда бағасы төмен болады.

Бұқаралық ақпарат құралдарының жарнамалары

Жылжымайтын мүлікті бағалау басқа қарапайым әдіс арқылы жүзеге асырылады. Не? Бұл өте қарапайым.

Сіз жергілікті газеттерге пәтер сату туралы хабарландырулар бересіз және көрсетесізжоғарыда аталған тармақтар негізінде анықталған шамамен баға. Осыдан кейін сіздің ұсынысыңызға қанша өтініш беруші жауап бергенін қадағалаңыз. Егер қоңыраулар көп болса, бұл сіз сәл төмен бағаны көрсеткеніңіздің белгісі, оны кейінірек сәл көтеруге болады. Осыдан кейін сіз қайтадан телефон диспетчерінің рөлін ойнап, жағдайды басқарасыз. Дегенмен, бұл әдіс асықпайтын және бос уақыты көп адамдар үшін жақсы екенін атап өткен жөн. Бір жылдан кейін ғана максималды табыспен мәміле жасауыңыз мүмкін.

Әрине, егер сіз бос емес адам болсаңыз және сізге үйіңізді шұғыл сату қажет болса, басқа схема бойынша әрекет етуіңіз керек, өйткені жылжымайтын мүлікті бағалау кәсіпқойлардың көп бөлігі. Бүгінгі таңда нарықта тұрғын үйдің нақты құнын анықтауға көмектесетін көптеген компаниялар бар. Олардың жұмысын орындау үшін оларға пәтерге құқық белгілейтін құжаттарды (біржолғы анықтама), БТИ-дан анықтаманы (11а нысаны) ұсыну керек.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасын сарапшы жеке негізде жүргізе алатынын тағы да атап өтеміз. Бұл өте ерекше процедура екенін есте ұстаған жөн, түпкілікті нәтижеге табиғаты әртүрлі критерийлер әсер етеді.

Кәсіби мамандар пайдаланатын пәтер құнын есептеу әдістері

Айта кетейік, жылжымайтын мүліктің құнын сараптамалық бағалау үш есептеу әдісі арқылы жүзеге асырылады:

1) Қымбат. Ол пәтерлердің бағасына негізделгенменшік иесінің мүлікті жөндеу кезінде шеккен шығындарының сомасына (құрылыс материалдарын тасымалдау, олардың құны, мердігерлерге жалақы, салықтар және т.б.) қарай анықталады. Сонымен қатар, бағалаушы инфляция деңгейін, амортизацияны ескеруі керек. Осы факторларды ескере отырып, ол есептеуді реттейді.

2) Табысты. Бұл әдіс коммерциялық жылжымайтын мүлікке арнайы жасалған. Оның мағынасы өте қарапайым. Үй-жайдың бағасы жаңа иесінің болашақта алатын ықтимал пайдаларының мөлшеріне байланысты анықталады. Дегенмен, әдіс тек дүкендер мен сауда орталықтары үшін жарамды.

3) Салыстырмалы. Бұл әдісті сарапшылар ең кең таралған деп санайды. Бұл ретте жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын бағалау пәтерлерді сату бойынша басқа ұқсас ұсыныстармен салыстыру арқылы анықталады. Оны пайдалану арнайы білімді қажет етпейтіндіктен, бұл әдіс сізге соншалықты қымбатқа түспейді.

Кәсіби негізде жылжымайтын мүлікті бағалаумен айналысатын белгілі бір компаниямен келісім-шарт жасасқанда, олар пәтерлердің құнын анықтауда қандай әдісті қолданады деп сұрау артық болмас. Егер сізге осы немесе басқа бағалау әдісі ұнамаса, әрқашан басқа сарапшыны таңдауыңызға болады.

Айта кетейік, жылжымайтын мүлікті кадастрлық бағалауды БТИ жүзеге асырады, енді үйлер мен пәтерлерге салынатын салық мөлшері осы көрсеткішке байланысты болады.

Ипотекалық несиелеу үшін пәтерді бағалау

Сіз жоспарлап отырсызипотекалық несиеге өтініш беріңіз, және банк қызметкерлері бұл мәселеде сізді жарты жолда кездестірді. Сіздің шаршы метріңіздің нақты құнын анықтау мәселесі бірден туындайтынын білуіңіз керек. Әрине, несие мекемесі өз бағалаушысын ұсынады, бірақ оның жұмысында бейтараптық принципін басшылыққа алатынына сенуге асықпаңыз.

Әрине, ол сіздің болашақ пәтерлеріңіздің құнын әдейі көтеріп жіберу ықтималдығы жоғары. Сондықтан тұрғын үй бағасы шынымен объективті болуы үшін клиенттерге бағалаушыны таңдау құқығын беретін немесе бірнеше тәуелсіз сараптама жүргізуге келісетін банк мекемелерін таңдаңыз. Сонымен қатар, белгілі бір ипотекалық несиелеу бағдарламасын таңдағанда, сіз тұрғын үйдің құтқару құнын алдын ала есептеуіңіз керек. Басқаша айтқанда, пәтерді тезірек сату керек болса, қанша тұрады деген сұраққа жауап беру керек. Тұрғын үйдің нарықтық құны жойылудан шамамен 30% жоғары екенін ескеріңіз.

Қорытынды

Жоғарыдағы ұсыныстар өз бетінше бағалау жасауға көмектеседі, осылайша отбасылық бюджетті үнемдейді. Дегенмен, кейбір жағдайларда мамандардың көмегінсіз жасай алмайтыныңызды есте сақтаңыз.