Әзірлеушіні қалай тексеруге болады: әдістер мен ұсыныстар

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Құрылыс сатысында тұрғын үй сатып алғанда, құрылыс салушының сенімділігіне мың есе артық көз жеткізу керек. Компанияны қалай тексеруге болады және оған сенуге болатынын қалай түсінуге болады? Өйткені, бүгінде жылжымайтын мүліктің құнының қымбаттығы сонша, азаматтардың көпшілігі миллиондаған долларлық ипотекалық несие алып, оны бір жылдан астам мерзімге өтеуге мәжбүр, сондықтан ең кішкентай тәуекелді де жою маңызды. Әзірлеушіні қалай тексеру керектігін, қандай ақпарат пен құжаттарға мұқият назар аудару керек екенін мақаладан үйренесіз.

Неге сәттілікке сенуге болмайды

Пәтерді қазу немесе құрылыс сатысында сатып алу кезінде құрылыс салушының сенімділігін тексерудің бірнеше жолы бар. Сіздің ақшаңызға сеніңіз, тек мінсіз беделі бар құрылыс компаниясы болуы керек. Құрылыстағы адалдық пен тәжірибе маңызды, бірақ компанияның сенімділігінің жалғыз көрсеткіші емес. Олардан басқа қаржылық тұрақтылық, яғни әртүрлі қаржыландыру көздерінің және әкімшілік мүмкіндіктердің болуы маңызды. Сатып алушының тәуекелдері, «қатырып қалу» ықтималдығы осы критерийлерге тікелей байланыстықұрылысы немесе дайын нысанды пайдалануға берудің кешігуі.

Құрылыс салушының заңды тұлға немесе жеке кәсіпкер ретіндегі қызметіне әртүрлі экономикалық факторлар, заңнамадағы өзгерістер, жылжымайтын мүлік нарығындағы тенденциялар, валюта бағамдары және құрылыс компаниясының өзіне байланысты емес басқа да жағдайлар әсер етеді, оның беделі мен адалдығы. Көп жылдық тәжірибесі бар, имиджі берік компанияның жұмысында қиындықтар мен күтпеген жағдайлар туындауы мүмкін. Дегенмен, мұндай компания, аз танымал және тексерілмеген әзірлеушіге қарағанда, соңғы тұтынушыға зиян келтірместен қиын жағдайлардан шығудың жолын таба алады. Сондықтан әзірлеушіні қалай тексеру керектігін білу өте маңызды. Бұл сізге еңбекпен тапқан ақшаңызды оған сенуге болатын-болмайтыныңызды түсінуге мүмкіндік береді.

Веб-сайттағы ақпарат

Құрылыс компаниясымен танысудың бірінші және ең оңай жолы - оның ресми веб-сайтына кіру. Әдетте әзірлеуші туралы негізгі ақпарат «Біз туралы» немесе «Компания туралы» бөлімінде болады. Онда нарықта болған кезең, даму тарихы, жетістіктері, марапаттары туралы мәліметтер бар. Сол жерде кейбір фирмалар басқару деңгейі мен директорлар кеңесінің құрамы туралы ақпаратты жариялайды.

Тәуелсіз мамандандырылған ресурстар («Жылжымайтын мүлік нарығының көрсеткіштері», «RBC Real Estate» және т.б.) бойынша ақпараттық-сараптамалық мақалалар пайдалы болады. Әзірлеуші туралы ақпаратты кез келген іздеу жүйесі арқылы алуға болады. Бірақ сайтта «Біз туралы БАҚ» немесе «Пікірлер» бөлімінде жазылғандарға күмәнсіз сеніңіз,әрине оған тұрарлық емес.

"Жобалар" бетін жіберіп алмаңыз. Бұл бөлімде компания іске асырылған жобаларды, егер бар болса, орналастырады. Айтпақшы, олардың болмауы әзірлеушінің өз бизнесінде жаңадан бастаушы екенін көрсетуі мүмкін. Іске асыру немесе жоспарлау сатысында тұрған нысандар бойынша компания тәжірибесін объективті түрде бағалау дұрыс емес, өйткені «қағаз жобалар» деп аталатындар әзірлеушінің амбициясын ғана көрсетеді, басқа ештеңе емес.

Егер ресми сайтта қарауға ұсынылған жылжымайтын мүлік объектілері болса, олардың қай аймақта салынғанына назар аудару керек. Бұл факт әзірлеушіні тексеруге көмектеседі. Әдетте, бірнеше сәтті аяқталған жобалардың болуы құрылыс салушының муниципалитеттің органдарымен жақсы қарым-қатынаста екенін көрсетеді, бұл рұқсат алу, техникалық шарттарды келісу және энергиямен жабдықтауға байланысты кез келген мәселелердің екіталай екенін білдіреді.

Серіктестермен ынтымақтастық

Әзірлеушінің сенімділігін бағалай отырып, оның негізгі серіктестеріне назар аудару керек. Егер олардың арасында мемлекет қатысатын ірі банктер болса және жетекші құрылыс компаниялары бас мердігер ретінде әрекет етсе, сіздің таңдауыңыздың дұрыстығына еш күмән жоқ.

Құрылысшыны тексерудің тағы бір әдісі бар. Ол компанияның инвестициялық саясатын зерттеуден тұрады. Сонымен қатар, егер фирманың негізгі инвесторы алпауыт қаржы корпорациясы болса, онда, әрине, алаңдаудың қажеті жоқ. Бизнеске қомақты қаражат салмас бұрын, ірі инвесторларәзірлеу жобаларын мұқият зерделеу, әзірлеушінің қызметіне көптеген тексерулер жүргізу және оларда сұрақтар болмаған жағдайда ғана олар келісім-шартқа қол қояды. Өз кезегінде, әзірлеуші жетекші корпорациямен серіктестікке нұсқай отырып, бүкіл нарыққа өзінің беделінің тұтастығын көрсетеді.

Қаржыландыру көздері туралы ақпарат жоба декларациясында қамтылған. Бұл құжатты әзірлеушінің веб-сайтында да табуға болады. Оған қоса, құрылысты қаржыландыратын банктің немесе басқа ұйымның атауы көрсетіледі. Бұл тармақ ерекше маңызды, өйткені шағын немесе белгісіз компаниямен ынтымақтастық аффилиирленген болуы мүмкін. Басқа көздер - DDU келісімдері бойынша аударылған соңғы тұтынушы қаражаты.

Үлесті құрылыста әзірлеушінің сенімділігін тексеру үшін, әдетте, олар валюталық тәуекелдердің болуына назар аударады. Олар әзірлеуші барлық төлемдерді доллармен немесе еуромен жасаса пайда болады. Валюта бағамының шамалы ауытқуы инвесторлар үшін елеулі шығынға әкеледі. Жобаға қатысты барлық операциялар рубльмен жүргізілсе, бұл инвесторлардың тәуекелдерін жояды.

Әзірлеуші компанияның қаржылық мүмкіндіктері

Фирманың инвестициялық күшін көрсететін белгілер тәуелсіз сату стратегиясын қамтиды. Ол жобаны әзірлеушінің сатып алушылардың қатысуынсыз өз немесе несие қаражатын салу есебінен жүзеге асыруын білдіреді. Әдетте мұндай нысандар құрылыс процесінің соңында сатылады,олар іске қосуға дерлік дайын болғанда. Егер құрылыс салушы пәтерлерді сатуды бастаған болса, бірақ тіпті іргетастың шұңқыры әлі дайындалмаған болса, қаржыландыру көздерін көрсететін жобалық декларацияны зерделеу қажет. Егер олар негізінен үлескерлер болса, сатып алу туралы шешіміңізді мұқият қайта бағалағаныңыз жөн.

Баға саясатының сәйкестігі әзірлеушінің пайдасына тағы бір дәлел. Қымбат емес пәтерді сатып алу кезінде қалай тексеруге болады, ол қандай? Ұсыныстың айқын арзандығы әрқашан оның пайдасын көрсетпейді. Көбінесе нарықтағыдан әлдеқайда төмен бағамен сатылатын пәтерлер компания ресурстарының жетіспеушілігін көрсетеді. Дегенмен, жылжымайтын мүлік нарығында маусымдық акциялар кезінде бағаның қалыпты төмендеуі қалыпты жағдай.

Компанияның қаржылық әл-ауқаты көбінесе оның жариялылығымен көрінеді. Меншікті акцияларды отандық немесе шетелдік қор нарығында қоғамдық игілікке орналастыру әзірлеушінің көптеген тексеру процедураларынан өткенін және жоғары сараптамалық баға алғанын растайды. Бұл факт акция инвесторларының компанияға сенетінін және оның корпоративтік басқару моделі мен қаржылық саясатын қолдайтынын көрсетеді.

Ресей құрылыс компанияларының рейтингтерін жариялайтын жылжымайтын мүлік порталдары әзірлеушіні оның сандық көрсеткіштері бойынша тексеретін орын болып табылады. Жоғарыда, әдетте, пайдалануға берілген тұрғын үй алаңының айтарлықтай көлемі және күнтізбелік жыл ішінде алған пайдасы бар фирмалар.

Тарқынжобаны іске асыру

Үй салынып жатқан немесе қазылып жатқан болса, пәтер сатып алу кезінде құрылыс салушының сенімділігін қалай тексеруге болады? Бұл жағдайда құрылыс жұмыстарының әрбір кезеңінің қарқынына сенуге болады. Әзірлеушінің іске асырылған жобалары негізге алынды. Көбінесе әзірлеушілер фото және бейне есептерді арнайы жариялайды, осылайша инвесторлардың сенімін ақтауға тырысады. Нысан аумағында орнатылған веб-камералардың арқасында болашақ тұрғындар жұмыс процесін онлайн бақылауға, процестің динамикасы мен үйлесімділігін бағалауға мүмкіндік алды.

Бірақ үлестік құрылыста әзірлеушінің сенімділігін қалай тексеруге болады және көпқабатты үйлердің құрылысы тым баяу екенін қалай түсінуге болады? Қалыпты жұмыс процесінде салынып жатқан көп пәтерлі үй ай сайын 2-3 қабатқа көтерілуі керек. Панельдік ғимараттар, кірпіш пен монолитті ғимараттардан айырмашылығы, тезірек салынады: орта есеппен бетон қорапшасы айына 4-5 қабатқа өседі. Дегенмен, бұл есептеулер теориялық болып табылады, тіпті жетекші құрылыс компаниялары жиі нормадан ауытқиды.

Құрылыс салушыдан салынып жатқан тұрғын үйді сатып алмас бұрын, жеке уақытыңыздың бірнеше сағатын өткізіп, бірнеше дайын нысанды аралағаныңыз жөн. Аулаларды, ғимараттардың қасбеттерін, тұрғын үй кешеніне кіруді тексеру үйлердің сапасы туралы алдын ала қорытынды жасауға мүмкіндік береді. Сондай-ақ, салынған жылын және тұрғындардың пікірлерін ескеру қажет. Тіпті визуалды түрде ақаулары жоқ ғимараттар да кейіннен жаңа иелерін көрсете аладықабырғалардың қатуы, жоғары естілетіндігі, ішкі сапасы төмен әрлеу және т.б. түріндегі ең жағымды тосынсыйлар.

Қандай құжаттарды сұрау керек

Үлестік құрылысқа қатысуды реттейтін №214 Федералдық заң құрылыс салушының кез келген мүдделі тұлғаның қарауы үшін бірнеше құжаттарды ұсыну міндетін бекітеді. Оларға мыналар жатады:

• құрылыс компаниясының соңғы басылымдағы жарғысы және басқа да құрылтай құжаттары;
• салушыны жеке кәсіпкер немесе заңды тұлға ретінде мемлекеттік тіркеу туралы куәлік;
• салық тіркеуі туралы куәлік;
• үш күнтізбелік жылдағы бухгалтерлік құжаттар;
• компания қызметі туралы аудиторлық есеп.

Бұл алдымен жаңа ғимаратты салушыдан тексеру қажет жалпы құжаттар. Сұраныс бойынша Қоғам олардың түпнұсқаларын немесе нотариалды куәландырылған көшірмелерін беруге міндетті. Бірақ екінші жағынан, бұл құжаттармен танысуды жаңа ғимаратты сатып алу кезінде әзірлеушінің сенімділігін тексеруге мүмкіндік беретін 100% опция деп атауға болмайды. Әдетте, бұл ақпарат формальды сипатқа ие және әрбір әзірлеушіге қол жетімді, сондықтан қарапайым сатып алушыға арнайы ақпарат берілмейді. Әлеуетті инвесторлар үшін жалғыз құндылық – аудиторлық есеп, оған сәйкес мамандар компанияның қаржылық жағдайы туралы қорытынды жасай алады.

Бұл жерде жобалық құжаттамамен танысу маңыздырақ. Негізгі құжаттар пакетіне қосымша мыналар бар:

• жерге меншік келісім-шарттары;
• мемлекеттік сарапшылардың қорытындылары;
• құрылысқа аймақтық биліктің рұқсаттары;
• заңды тұлғалардың бірыңғай мемлекеттік тізілімінен үзінділер.

Жаңа ғимаратты сатып алу кезінде құрылыс салушыны қалай тексеруге болатынын сұрағанда, келісім-шарт жасау кезінде дереу талап етілетін құжаттарды ұмытпау керек. Үлестік қатысу туралы келісімге қол қоймас бұрын, компанияның заң шеңберінде жұмыс істейтініне көз жеткізу керек. Сонымен, қандай әзірлеуші құжаттарын тексеру керек? Компанияның мүддесін қорғайтын тұлғаның мәмілені аяқтауға құқығы бар екеніне көз жеткізіңіз. Егер келісім-шартқа серіктестік қызметкері қол қойған болса, оның бас директордың тиісті сенімхаты болуы керек. Шарттың қатысушысы осы өкілеттіктерге ие емес тұлға болып табылатын жағдайларда, ақшаны беру фактісіне қарамастан, шарт жарамсыз деп танылады және ол бойынша барлық міндеттемелер жойылады. Құжатты берген тұлғаның аты-жөніне, сенімхаттың әрекет ету мерзіміне және оның қандай операцияларды орындау құқығын беретініне назар аудару керек.

Компанияның сенімділігін тағы не көрсетуге болады

Пайдаланушының көпшілігі жобаларды, жаңа ғимараттың құнын, пәтерлердің артықшылықтары мен кемшіліктерін, т.б. талқылауға арналған әртүрлі форумдарда өздерін қызықтыратын әзірлеуші туралы ақпаратты жинайды. Мұнда сіз тексере алмайсыз. әзірлеушінің құжаттары, бірақ сіз үлескерлердің шағымдары туралы біле аласыз, сәйкессіздіктер мен су астында не болуы мүмкін екенін түсінуге болады.жылжымайтын мүлікті тіркеу процесінде тастар. Оң пікірлерге қарағанда шағымдар көп болса, сатып алу туралы шешімді қайта қарау керек. Ондаған үлескерлер құрылыс салушыны ашық алаяқтық әрекеттері, объектілерді аяқтау мерзімін үнемі бұзуы немесе, мысалы, белгілі бір жер учаскесіндегі құрылыстың заңдылығы туралы құжаттарды беруден бас тартуы үшін айыптаған жағдайда, жақсырақ. басқа компанияны табу үшін.

Көбісі оның жалғасып жатқан сот істері туралы білу үшін әзірлеушіден қандай құжаттарды тексеру керектігіне қызығушылық танытады. Бірақ құрылыс компаниясы мен бірлескен инвесторлар, мердігерлер немесе үлескерлер арасында белгілі бір даулардың бар екенін растайтын ақпарат қоғам меншігінде болса да, бұл ештеңені білдірмейді. Сот ісін жүргізу жылжымайтын мүлік нарығында кең таралған тәжірибе, әсіресе жыл сайын жүздеген мың шаршы метр тұрғын үй алаңын пайдалануға беретін ірі фирмалар үшін. Дауды шешуді заңгерлер құрамы жүргізеді, сондықтан бұл мәселелердің құрылыс процесінің барысына және онымен бірге жүретін техникалық мәселелерге еш қатысы жоқ.

Әзірлеушінің банкроттығын қалай тексеруге болады

2014 жылы барлық құрылыс компанияларын банктік кепілдік, сақтандыру полисі немесе Өзара сақтандыру қоғамымен келісім арқылы үлескерлер алдындағы жауапкершілігін сақтандыруды міндеттейтін Федералдық заң қабылданды. Ал 2017 жылы аталған Федералдық заңға қайтадан жаңа түзетулер енгізілді, оған сәйкес құрылыс салушылар енді ортақ құрылыс үшін бірыңғай өтемақы қорына қаражат бөлуі керек. Бұл мемлекеттік ұйымның мақсаты бюджетті ұзақ мерзімді құрылысты қаржыландыруға бағыттау және құрылыс салушы банкрот болған жағдайда үлескерлер алдындағы қарыздарды өтеу болып табылады.

Үлестік қатысу шарты жасалғанға дейін компанияның ресми төлем қабілетсіз мәртебесін алғанын қалай тексеруге болады? Бұл мәселеде арнайы регистрлер көмектеседі. Олардың бірін пайдалану үшін төрелік соттың ресми сайтына өту керек. «Бір файлдық шкаф» бөлімінде іздеу сүзгісі арқылы «Жауапкерді» көрсете отырып, «Іске қатысушы» бағанында параметрлерді орнатыңыз, содан кейін әзірлеушінің атын енгізіңіз және белсенді «Банкрот» түймесін таңдаңыз. Экранда заңды және жеке тұлғалардың барлық мұрағаттық және аяқталмаған дәрменсіздігі туралы істер көрсетіледі.

Үйді пайдалануға беру: негізгі формальдылықтар

Ақыры мәміле жасалып, қоныс тойын тойлайтын күнді асыға күткен тұрғындарға нысанды тапсырудың барлық мерзімі аяқталды. Бірақ тәжірибеде белгілі болғандай, көбі құрылыс салушыдан пәтерді қалай тексеру керектігін білмейді.

Құрылыс жұмыстарын аяқтау мерзімдері DDU-да белгіленген. Егер құрылыс салушы объектіні уақытында тапсырып үлгермесе, онда ол осы мерзімнің аяқталуына екі ай қалғанда сатып алушыларды хабардар етуге және шарттың тиісті ережесін өзгертуді ұсынуға міндетті. Сонымен қатар, пайдалануға беру мерзімі мен кілттерді иелеріне беру ұғымдарын ажырату да маңызды. Әдетте, жаңа қоныстанушылар жаңа пәтерлерге нысанды қабылдағаннан кейін келесі күннен ерте емес қоныстай алады.мемлекеттік комиссия. Оның үстіне пәтер иелеріне кілттерді тапсыру сәті де келісім-шартта көрсетілуі керек. Бұл әдетте пайдалануға рұқсат алғаннан кейін 4-6 айдан кейін орын алады.

Барлық акционерлерге әзірлеушілер кілттерді тапсыру күніне дейін бір айдан кешіктірмей тапсырысты пошта арқылы нысанның дайындығы туралы хабарлама жіберуі қажет. Дегенмен, көбінесе сатып алушыларға телефон арқылы жақсы жаңалық айтылады және құжаттарды тексеру үшін кеңсеге келуге шақырылады. Ол жерге төлқұжатыңызбен және мәміле келісімінің көшірмесімен келуіңіз керек. Сатып алынған тұрғын үй бірнеше меншік иесінде тіркелген болса, олардың әрқайсысы болуы керек, ал бұл мүмкін болмаса, өкіліңізге сенімхат беруіңіз керек.

бір-бірден. Құрылыс салушы объектіні жеткізуді белгілі бір ереже бойынша жүзеге асыруға міндетті, ал жаңа меншік иесі неке, кемшіліктер болса, оны қабылдамауға құқылы. Қабылдау-тапсыру актісіне қол қою алдында келісім-шартта қарастырылған пәтердегі әрбір ұсақ-түйектің орындалуын тексеру қажет. Оған қоса, әзірлеуші пайдалануға рұқсат алғанына және үйге мекенжай берілгеніне көз жеткізіңіз.

Егер әзірлеуші объектіні уақтылы жеткізуді кешіктірсе, сатып алушы өтемақы алуға құқылы. Сонымен қатар, әзірлеуші жоқ екенін түсіну керекбастамашылық жасайды және өз еркімен жазаны төлемейді. Жаңа меншік иесі компанияның бас кеңсесіне талап қоюға және 10 күн ішінде оның қаралуын күтуге құқылы. Көптеген компаниялар мұндай жағдайларда өз клиенттеріне өтемақы сомасы мен төлеу мерзімін көрсете отырып, дауды сотқа дейін реттеуді ұсынады.

Пәтерді тексеру

Пәтерді қабылдау-тапсыру рәсіміне барар алдында меншік иесі үлесті пайдалану шартының көшірмесін тағы бір рет ашып, пайдалануға дайын нысанның сипаттамаларын сипаттайтын тарауды мұқият зерделеуі керек. Мұнда әзірлеуші орындауға міндеттенетін жұмыстардың барлық түрлері көрсетілген. Тексеру кезінде әзірлеуші компанияның өкіліне анықталған сәйкессіздіктерді дереу көрсете алу үшін DDU-ны қолыңыздан шығармаған жөн.

Сонымен, құрылыс салушыдан пәтер алған кезде нені тексеру керек? Назар аудару керек нәрселердің барлығын тізімдейміз:

• Алдыңғы есік. Ол дұрыс орнатылып, саңылауға қарсы еркін, еркін ашылуы керек. Бекіткіш құлыптың жұмысына назар аударыңыз.
• Қабырғалар. Тіпті тігінен ең аз ауытқуға жол берілмейді, ал жергілікті бұзушылықтар 5 мм шегінде болуы мүмкін. Сондай-ақ пәтердің ауданын өлшеп, қабырғалардың орналасуы оның схемалық орналасуына сәйкес келетініне көз жеткізіңіз.
• Едендер. Ауа бос жерлері немесе байламдары болмауы керек. Оларды балғамен бірнеше фрагменттерді түрту арқылы табуға болады.
• Төбелер. тамшыларжәне түйіспелердегі бос орындар, төбелердің нақты биіктігі мен мәлімделген арасындағы сәйкессіздік пәтерді қабылдаудан бас тартуға негіз болып табылады. Дегенмен, егер сатып алушы керілген төбелерді орнатуды жоспарласа, кішігірім ақауларға көз жұмып қарауға болады.
• Windows. Әзірлеуші DDU-да көрсеткен брендтің құрылымдары орнатылуы керек. Екі қабатты терезелердің тұтастығын, арматуралардың функционалдығын, саңылаулардың жабылу дәрежесін, лоджиялардағы күнқағардың болуын (егер бар болса) өз бетінше тексеру керек.
• Электр сымдары. Арнайы тестерлер көмегімен сіз барлық ажыратқыштар мен розеткалардың жұмысын тексере аласыз. Егер олардың болуы шартта көзделмесе, одан әрі қосылу үшін барлық сымдар бар екеніне көз жеткізіңіз.
• Инженерлік коммуникациялар. Жылыту, кәріз және желдету жүйелері, барлық жабу клапандары, тротуарлар, су төгетін құбырлар, раковина, унитаз, жылыту радиаторлары және т.б. тексеруге жатады.
• Аяқтау. Қолданылатын материалдардың сапасына, олардың брендіне назар аудару қажет. Ешқандай жарықтар, чиптер немесе ашық тігістер болмауы керек.

Соңында пәтерде және оның сыртында орнатылған есептегіштердің көрсеткіштерін де жазып алу керек. Есептеу аспаптарының деректерін сақтап, олардың төлқұжаттарында көрсетілгендермен салыстырған жөн. Сонымен қатар, сіз жертөлені немесе жоғарғы техникалық қабатты көрсету туралы өтінішпен әзірлеушіге хабарласа аласыз. Құбырлардың немесе шатырдың ағып кетпеуіне және бөгде иістердің болмауына көз жеткізу үшін үлескерлер ғимараттың кез келген бөлігіне кіруге құқылы.

Соңғы қадам

Меншік иесінің дайын пәтерге талаптары болмаса, қабылдау актісіне қол қойылады. Әйтпесе, ақаулар анықталса, ақау актісі жасалады. Ол тұтынушылардың шағымдарының толық тізімін, сондай-ақ мекенжайды, пәтер нөмірін, мәліметтерді және әзірлеуші компания туралы ақпаратты көрсетеді.

Әзірлеуші акционерді ақауларды жойғаннан кейін қайта қарауға шақырады. Егер сатып алушының елеулі талаптары болмаса, бірақ қандай да бір себептермен ол пәтерді қабылдаудан бас тартса, құрылыс салушы нысанды біржақты тәртіпте беруге құқылы.