Пәтерді өз бетімен қалай сатуға болады? Сатылған пәтерге салық. Жылжымайтын мүлікті делдалсыз сату

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Жылжымайтын мүлікті делдалсыз сатуға бола ма? Бұл сұраққа жауап беру үшін жылжымайтын мүлік иелерінің оларға жүгіну себептерін түсіну қажет. Агенттіктердің қызметіне жүгінген кезде, көптеген адамдар оның көмегімен сатып алынған пәтер үшін толық жауапкершілікті өз мойнына алады деп қателеседі. Делдалдық қызметтерге жүгінудің бұл себебі мағынасы жоқ. Заң бойынша сатып алу-сату шартын сатушы мен сатып алушы жасайды, ал жылжымайтын мүлік кеңсесі жай ғана делдал болып табылады. Ол ешқандай заңды немесе қаржылық жауапкершілікті өз мойнына алмайды. Бұл клиент пен агенттік арасындағы қызмет көрсету шартында көрсетілуі керек. Ең дұрысы, ол сот процесінде сатушының мүддесін қорғай алады.

Көбісі қызметтерді пайдаланадыкүтпеген жағдайларды немесе алаяқтарды болдырмау үшін делдалдар. Пәтерді өз бетіңізше сатуды, атап айтқанда транзакцияның әрбір сатысындағы барлық қауіптер мен нәзіктіктерді біле отырып, сіз өзіңізді мүмкіндігінше қорғай аласыз және агенттіктің көмегінсіз жасай аласыз.

Риэлтор ауыр жұмыс істейді, сондықтан кәсіпқойдың ақысы жоғары. Бірақ күш салуға және ақша үнемдеуге дайын адамдардың үлкен пайызы әлі де делдалдардың қызметіне жүгінеді. Бір ғана себеп бар – олар риэлторсыз пәтерді қалай сататынын білмейді. Пәтер сатып алу процедурасының барлық кезеңдерімен танысқаннан кейін сіз делдалдық қызметтерсіз қауіпсіз жасай аласыз.

Алғашқы қадамдар: пәтерді қалай бағалау, сатуға қою және қарауды ұйымдастыру

Пәтерді өз бетімен қалай сатуға болады және неден бастау керек? Мәміле жасамас бұрын кез келген мүлікті сатудың алғашқы үш қадамынан өту керек:

1. Ең алдымен пәтердің бағасын дұрыс белгілеу керек. Ол үшін ұқсас жылжымайтын мүлік ұсыныстарын зерттеу керек. Жарнамалық газеттердің, Интернеттің көмегімен қаланың бір ауданында шамамен ұқсас параметрлері бар пәтерлерді сату туралы хабарландыруларды табыңыз: жағдайы, ауданы, орналасқан жері және т.б. Сіз бірнеше ұқсас опцияларға қоңырау шалып, барлық мәліметтерді егжей-тегжейлі нақтылай аласыз, сондай-ақ пәтердің қанша уақытқа сатылып жатқанын сұрай аласыз. Құнды қалыптастыру кезінде сатып алушының мәміле жасай алатынын ескеру қажет. Әдетте мәмілелер қалаған бағаның 5%-на дейін болады.
2. Пәтердің шамамен құнын анықтап, мүмкіндігінше көп әлеуетті сатып алушылардың назарын аудару керек. Өтініш беру керектанымал жарнамалық басылымдардағы, тегін газеттердегі жарнаманы интернет беттерінде орналастырып, ақпараты бар арнайы тақталарға жапсыру. Жарнамада пәтер туралы барлық ақпарат және байланыс телефоны қысқаша болуы керек. Потенциалды сатып алушылардың тәулік бойы қоңырау шалуын болдырмау үшін қоңыраулар үшін белгілі бір уақытты көрсетуге болады. Жарнаманы мүмкіндігінше жиі жаңарту керек.



3. Барлық сатушыларға, әсіресе пәтерді қалай сатуға мүдделі әйелдерге осы кезеңде кеңес қажет болады. Тұтынушының келуіне сақтықпен қарау керек:

• күндізгі уақытта, жақсырақ демалыс күні кездесуге жазылу үшін;
• кездесуде өзіңіз білетін адаммен бірге болғаныңыз жөн;
• көрнекті орындардан бағалы заттар мен ақшаларды алып тастаңыз;
• транзакция алдында ешқашан түпнұсқа құжаттарды көрсетпеңіз, тек фотокөшірмелер.

Депозит алу

Сатылатын жарнамаларды жоюға асықпаудың қажеті жоқ, кенеттен адам өз ойын өзгертеді және сатушы әлеуетті клиентінен айырылады. Бағаны келісе отырып, сатып алушыға алдын ала төлем жасауды ұсыну қажет. Мәмілеге өз бетінше қатысатын және пәтерді риэлторсыз қалай сатуға болатынын оқып жатқандар білуі керек - заңды түрде бұл сәт әртүрлі тәсілдермен ресімделуі мүмкін: аванстық келісім жазу (аванс алу туралы түбіртек) немесе алдын-ала рәсімдеу депозит туралы келісім. Ыңғайлылық пен қауіпсіздік үшін осы сатып алу-сату шартында сатылатын нысанның толық сипаттамасы және аванс шарттары қамтылуы керек. Содан кейін, мәміледен бас тартқан жағдайда, сатып алушы көбірек ақшаны өтеуге міндетті боладыжәне айыппұлдар.

Сату шарты қалай жасалады?

Бұл процестің негізгі қадамы дұрыс сатып алу-сату шартын жасау болып табылады, ол мәміле үшін белгіленген уақыттан 2-3 күн бұрын дайын болуы керек. Бұл құжаттың нысаны таңдалады: нотариалды куәландырылған немесе қарапайым жазбаша (PPF). Тіркеудің екі түрінің де заңды күші бірдей. Дегенмен, ипотекаға пәтерді өз бетінше сатуды үйреніп жатқандар бұл жағдайда заңға сәйкес келісім-шарттың нысаны тек нотариалды куәландырылу керектігін білуі керек.

PPF келісімшартын жасау үнемді және шамамен 50-70 доллар тұрады. Құжаттың нотариаттық нысанымен нотариус сату сомасының қосымша пайызын да алады. Әрине, тіркеудің бұл түрінің құны әлдеқайда қымбатқа түседі, сондықтан келісім-шарттың нотариалды куәландырылған түрін таңдамау және қажетсіз қосымша ақша жұмсау керек.

PPF-келісімді өзіңіз жасай аласыз немесе заңгердің көмегіне жүгіне аласыз. Қалай болғанда да, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын мұқият зерттеп, оның әрбір пунктін мұқият тексеру керек:

• кім сатады және кімге (толық аты-жөні және төлқұжат деректері);
• мекенжайы және шартта көзделген негізгі параметрлердің BTI сертификаттарымен толық сәйкестігі - f No 11A және f No 22A;
• сату шарттары, пәтер бағасы және есеп айырысу нысаны;
• шартта сипатталған құқық белгілейтін құжаттардың дұрыстығы;
• пәтерді босату және одан есепте тұрған адамдарды шығару уақыты, әдетте,14 күн.

Сатып алу-сату шартын тіркеу

Есептесудің ең ыңғайлы және қауіпсіз жолы – сейф. Оны бейтарап аумақта орналасқан сенімді банкте ашқан жөн. Сейф сатушы барлық қажетті құжаттарды толтырғаннан кейін ақшасын бірден алатынына кепілдік береді.

Ақшаны банк ұяшығына салып болғаннан кейін сіз Федералдық мемлекеттік тіркеу қызметіне (FSGRKK) тіркеу үшін жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын қолдарымен және келесі құжаттармен ұсынуыңыз керек:

• сатылатын пәтерге құқық белгілейтін құжат (сатып алу-сату шарты, мұрагерлік құқығы туралы куәлік, сондай-ақ меншік иесінің құқығын растайтын кез келген басқа құжат);
• БТИ мамандарынан алынған пәтердің кадастрлық төлқұжаты;
• Түпнұсқадағы қаржылық және жеке шоттың (АКС) көшірмесі және үй кітапшасынан үзінді;
• BTI-да алынған F No 22A (міндетті) және F № 11A (қажет болса) түпнұсқа сертификаттары;
• транзакцияға қатысушылардың төлқұжаттарының фотокөшірмелері;
• пәтерді өздері сатуды үйреніп жатқан әйелдер үшін пәтерде тіркелген күйеуінің, ал еркек үшін - әйелінің келісімі қажет екенін білу керек;
• егер балалар болса, кейбір жағдайларда қорғаншылық органдарының рұқсаты қажет болады;
• пәтер коммуналдық болған жағдайда көршілер (егер олар басқа бөлмелердің иелері болса) немесе қала (қалған бөлмелер жекешелендірілмеген болса) бас тартылуы керек;
• тіркеуші қызметкердің қалауы бойынша басқа да құжаттар (туу, қайтыс болу жәнебасқалары).

Егер тіркеуші құжаттарды қабылдаған болса, онда бәрі дұрыс орындалды. Бұл қызметкер құжаттарды қабылдағаны туралы қолхат береді және оны алу қажет уақытты белгілейді. Әдетте, құжаттар FSGRKK-да орта есеппен екі апта ішінде тіркеледі, содан кейін сатып алушы мен сатушыға тіркелген сату құжаты беріледі. Екі тарап та қателер мен қателер үшін алынған келісімшартты мұқият тексеруі керек. Егер бәрі жақсы болса, сатушы сатып алушыдан сейфтің кілтін алуы керек.

Неге бізге аудару актісі керек?

Пәтерді босату сатып алу-сату шартында көрсетілген шарттарға сәйкес жүзеге асырылады. Аудару актісі мәміле кезінде кез келген нысанда ресімделетін маңызды құжат болып табылады. Ол пәтердің жағдайын егжей-тегжейлі көрсетеді. Кейде оны сатып алу-сату шарты ауыстырады, бірақ мұндай қағазды бөлек жасаған дұрыс. Әрине, ауызша келісімге келуге болады, бірақ өзіңізді қорғаған дұрыс. Риэлторсыз пәтерді қалай сатуға болатынын зерттеп жатқан сатушылар үшін маңызды мәселе: өткізу актісіне қол қойылғанға дейін сатушы пәтердің физикалық жағдайына (су тасқыны, өрт, ұрлық) жауап береді, сонымен қатар барлық коммуналдық төлемдерді төлейді.

Салық қашан төленеді?

Барлық сатушыларды сатылған пәтер үшін салық төлеу керек пе деген сұрақ қызықтырады. Заңнамада мынадай маңызды тармақтар бар:

• егер адам 3 жыл немесе одан да көп пәтерге иелік еткен болса, онда ол сатылған кезде оның иесі салық салудан босатылады. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 217-бабының 17.1-тармағына сәйкес, бірақ бәрібір нөлдік салық декларациясын тапсыруға міндетті;
• сатушының жеке меншігінде 3 жылдан аз тұрғын үй болған кезде, Ресей Федерациясының Салық кодексінің 220-бабының 1-тармағына сәйкес, ол салық сомасының 13% төлеуге міндетті. иесі өз қалауы бойынша таңдайтын есептеу схемасы.

Салықты есептеуге арналған екі формула:

• формула 1: пәтерді сатудан түскен пайдадан оны сатып алу құнын шегеріңіз;
• формула 2: пәтерді сату сомасынан 1 миллион рубльді шегеріңіз.

«Пәтерді өз бетімен сату» мәселесімен айналысатын және заңның барлық қыр-сырын білмейтіндер үшін пайдалы ақпарат пайдалы болады:

1. Егер пәтер ағымдағы сату бағасымен немесе одан жоғары бағамен сатып алынған болса, онда бірінші есептеу формуласын қолданған дұрыс, өйткені салық сомасы теріс болады, яғни ештеңе төлеудің қажеті жоқ. Мысалы, иесі екі жыл бұрын пәтерді 2 миллион рубльге сатып алды, ал қазір оны 1,8 миллион рубльге сатты, содан кейін формула бойынша 1,8 миллион рубль болды. - 2 миллион рубль.=-0,2 миллион рубль - Шығынға салық салынбайды.
2. Пәтер іс жүзінде берілгенде (мұрагерлік, қайырымдылық), екінші формуланы ескерген дұрыс.
3. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 229-бабының 1-тармағына сәйкес, кез келген жағдайда сатушының тіркелген жері бойынша салық декларациясын келесі жылдан кейінгі жылдың 30 сәуіріне дейін тапсыру қажет. сату. Есептелген нөлдік емес салық 15 шілдеге дейін төленуі керек.

Пәтерді сенімхат бойынша сату

Еңбекқорлыққа уақыт жетпегендеүйді сату процесі көбінесе сенімхат жасайды. Мысалы, бірнеше меншік иесі бір мүлікке иелік еткен жағдайда бұл орынды шешім болады. Бұл жағдайда пәтерлерді сату келесідей жүзеге асырылады: барлық меншік иелері мәмілеге қатысты барлық істерді бір, аз жұмыс істейтін адамға жасайды. Сенімхатты ресімдеу себебіне қарамастан, өте маңызды мәселе бар: қиындықты болдырмау және баспанасыз қалмау үшін сенімді басқарушының өкілеттіктерін нақты көрсету қажет.

Жалпы сенімхатқа өте байсалды және қырағылықпен жүгіну керек. Ол сенімгерлік басқарушыға мүлікпен кез келген мәмілелерді жасауға және оған өз қалауы бойынша билік етуге, мысалы, оны сатуға және өзіне ақша алуға мүмкіндік береді. Бас сенімхатты нотариус сенім білдірушінің мұндай маңызды құжат түріне қол қою мақсатын түсінетін-түсінбегенін анықтау үшін жан-жақты тексергеннен кейін ғана береді.

Сатып алушы сақтандырғысы келетін және сатып алу-сату шартына үй иесінің мәмілені растайтын тармақты енгізуді талап ететін кездері болады. Сонда сенімхат бойынша пәтерді сату операциясының негізділігі туралы нотариус жазған директордың өтінішінен кейін ғана сатуға болады.

Сенімгер басқарушының қызметтерін пайдалану қажеттілігі өзектілігін жоғалтқан жағдайда, сенімхат оның жарамдылық мерзімі аяқталғанға дейін де жойылуы мүмкін. Сенімхаттың күшін жою туралы мәліметтер Нотариаттық палатаның ақпараттық базасында тіркеледі.

Бала тұратын пәтерді сату

Дәл қалдыәр отбасында бала болады. Сондықтан, ата-аналар-сатушылар үшін сұрақ өте өзекті: «Ал бұл жағдайда пәтерді қалай сатуға болады?». Баланы қарастыру керек және ешбір жағдайда оның мүдделерін бұзбау керек, әйтпесе тұрғын үйді сату проблемалық болады. Мұны құзырлы органдар қадағалайды. Сатып алу-сату мәмілесі рәсімінің екі түрі бар: бала пәтерде тіркелген немесе тұрғын үй үлесінің иесі болып табылады.

Өнердің ережелеріне сәйкес. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 26, 28-бабына сәйкес кәмелетке толмағандар мен кәмелетке толмағандар өздерінің заңды өкілдерінің келісімімен ғана мәмілелердің қатаң белгіленген ауқымын, соның ішінде жылжымайтын мүлікке қатысты мәмілелерді жасауға мүмкіндігі бар. Кәмелетке толмаған бала есепте тұрған, бірақ меншік иесі болып табылмайтын тұрғын үйді қорғаншылық және қамқоршылық органдарының рұқсатынсыз сатуға болады. Ата-анасының қамқорлығынсыз қалған немесе қорғаншылықтағы балалар ерекшелік болып табылады. Бұл жағдайда қорғаншылық қызметтен арнайы рұқсат қажет. Қалай болғанда да, пәтерді сатпас бұрын, сіз балаға жаңа тіркеу орнын табуыңыз керек, өйткені балалар бір тұрғылықты жерінен шығарылған кезде дереу басқа жерде тіркелуі керек. Бұл ретте жаңа тұрғын үй аумағы бірдей немесе үлкенірек және өмір сүру жағдайлары ұқсас болуы керек. Егер кәмелетке толмаған баланың құқығы қандай да бір жолмен бұзылмаған болса, онда пәтерді сатуда ешқандай проблема болмайды.

Егер бала пәтердің бір бөлігінің иесі болса, онда қорғаншылық және қамқоршылық органдарының тиісті келісімі қажет. Бұл тұрғын үйді сатудан бұрын алдын ала ойластырылуы керек. Сізге кәмелетке толмаған баланы тіркеу орны бойынша қорғаншылық және қамқоршылық ұйымына хабарласып, білу қажетнақты жағдайдың ерекшеліктеріне байланысты пәтерді мүлдем сатуға болады ма. Егер мәміле заңмен қарастырылған болса, онда сатуға рұқсат қай уақытта дайын болатынын біліп, қажетті сертификаттарды жинауды бастау керек. Содан кейін сату құжатын ресімдеу кезінде баласы жоқ (14 жасқа толмаған болса) немесе онымен бірге (14 жастан асқанда) сатушы қорғаншылық және қамқоршылық органдарына өтінішті толтыру және қол қою үшін келеді.. Екінші қамқоршы (ерлі-зайыпты, ерлі-зайыптылар ажырасқан болса да) да қатысып, келісімін беруі керек. Содан кейін белгіленген күні дайын рұқсатты алуға болады.

Ерекше жағдайлар:

• Егер сіз басқа елді мекенге көшуіңізге байланысты тұрғылықты жеріңізді өзгертуді жоспарласаңыз, онда транзакция тек қамқоршы ұйымның рұқсатымен ғана мүмкін болады, ал пәтер үшін алынған сома осы мекеменің банк шотына аударылады. кәмелетке толмаған. Ата-аналарға жаңа үй сатып алу және баланың мүлкіндегі осындай үлесті тіркеу үшін сатылған күннен бастап 3 ай уақыт беріледі. Әйтпесе, қорғаншылық органдары сатып алу-сату шартынан бас тартуға құқылы.
• Елден тысқары жерге тұрақты тұруға көшкен кезде қорғаншы ұйымға ОВИР-ден алынған белгілі бір құжаттардың тізімін ұсыну қажет.
• Егер жаңа тұрғын үй салынып жатқан болса, онда қорғаншылық органдарының келісімін алу үшін ол құрылыстың соңғы сатысында болуы керек. Кәмелетке толмаған бала бір жерде (достарымен, туыстарымен) уақытша тіркелуі керек. Қамқоршы ұйымға рұқсат алу үшін жүгінген кезде келісім беріледібаланың үлесін көрсететін әзірлеуші компания.

Жекешелендірілген пәтерді сату опциялары

Жекешелендіруден өткен тұрғын үйді сатудың ең оңай жолы – оны толығымен бір сатып алушыға сату және пайданы әрқайсысының үлесіне қарай бөлу. Сондай-ақ, меншік иелерінің бірі басқа иеленушілердің барлық қалған акцияларын сатып алуы мүмкін. Мұнда бәрі қарапайым, ал транзакция схемасы стандартты. Бірақ көбінесе иелерінің бірі сатудан бас тартады. Бұл жағдайда жекешелендірілген пәтерді қалай сатуға болады? Мұның бәрі мүліктің қалай бөлінгеніне байланысты.

Пәтер кадрлар бойынша бөліктерге бөлінген болса, онда сіз алдымен сатылатын аймағыңыздың көлемі мен қалаған құнын көрсете отырып, нотариалды расталған сату туралы хабарлама жазып, оны басқа иелеріне тапсырыс хатпен жіберуіңіз керек. бапқа сәйкес. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 250, олар басқа сатып алушылар алдында артықшылығы бар. Егер 30 күн ішінде басқа иелер сатып алуға келіспесе немесе бас тартса, онда өнерге сәйкес. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 250-бабына сәйкес, сіз өз құқығыңызды пайдалана аласыз және ортақ пәтердегі үлесті кез келген басқа тұлғаға сата аласыз.

Пәтер пайызбен бөлінгенде, оны басқалардың қалауынсыз сату мүмкін емес, бірақ сіз өз үлесіңізге ақшаны өз еркіңізбен немесе сотқа жүгіну арқылы мәжбүрлеп ала аласыз.

Егер жекешелендірілген тұрғын үйде кәмелетке толмаған баланың үлесі болса, онда сіз қорғаншылық органдарының рұқсатымен пәтерді сата аласыз.

Сыйға берілген пәтерді сату

Сыйлық сертификаты бар адам кәдеге жаратуы мүмкінмүлік сіздің қалауыңыз бойынша. Егер меншік иесі өзі жалғыз иесі болып табылатын сыйға тартылған пәтерді сатқысы келсе, онда сату жалпы стандартты схема бойынша жүзеге асырылады. Жылжымайтын мүлікке ақша алғаннан кейін сатушы салық төлеуі керек. Біз жоғарыда дұрыс және тиімді салық формуласын қалай таңдау керектігін талқыладық.

Пәтер үлесі сыйға алынған кезде, ол пайызбен немесе түсірілім бойынша бөлінген, сату схемасы «Жекешелендіруге арналған пәтерді сату нұсқалары» бөлімінде қарастырылғанға ұқсас.

Ипотекадағы пәтерді сату

Ипотекалық мүлікпен мәміле жасау кезінде туындайтын кейбір кедергілерге қарамастан, пәтерді ипотекамен сатуға болады. Бұл әрекетті орындаудың бірнеше жолы бар:

1. Несиені өз жинақтарымен немесе сатып алушы келіссе, одан алған аванспен өтеу арқылы мерзімінен бұрын жабыңыз.
2. Несие бойынша қарызды қайтармай-ақ пәтерді сата аласыз. Ол үшін банкке өтініш жазып, бекітуді күту керек. Сату несиені мерзімінен бұрын жабуға мораторий кезінде орын алса, ол бас тарта алады. Егер банк келіссе, бірақ оның мәмілеге қатысуын талап етсе, онда онда екі банк ұяшығы ашылады: сатып алушы несиені өтеу сомасын біріншіге, ал қалған айырмашылықты екіншісіне орналастырады. Тұрғын үйден ауыртпалық жойылғаннан кейін сатып алу-сату мәмілесі жасалады. Бұл жағдайда пәтерді риэлторсыз сатқан кезде де сейфтерді ашып, транзакцияны қолдағаны үшін банкке комиссия төлеуге тура келеді.
3. Егер несие беруші алдын ала сатуға келіссенесие берешегін өтеу және мәмілеге қатыспауға келісімін береді, алдын ала сату құжатын жасау қажет. Содан кейін сатып алушыдан алған ақшамен несиені төлеген иесі тыйымды алып тастау үшін құжаттарды алып, тіркеу палатасына барады. Содан кейін сатушы транзакцияны нотариуста аяқтайды.
4. Кредитке пәтер сата аласыз. Сатып алушы банкке төлем қабілеттілігін растайтын барлық қажетті құжаттарды ұсынуы керек және ол қазірдің өзінде қарыз алушыны ауыстыру нұсқасын шешіп жатыр. Оң шешім қабылданса, мүліктік құқықтар қайта ресімделеді, мүлік ипотекада қалады, ал сатушы несие берушінің қатысуынсыз сатылған пәтердің құны мен қарыз қалдығы арасындағы айырманы алады.

Қорытынды

Әртүрлі пәтерлерді: жекешелендірілген, иесі бала болған, ипотекалық, сыйға берілген - бағаны белгілеуден бастап мәміленің барлық кезеңдерін біле отырып, риэлтордың көмегінсіз сатуға болатыны белгілі болды. ақша сомасы. Бұл процестің қауіптілігі мен қиындығы туралы түсінікке ие болып, мәміле жасауға көп күш пен уақыт жұмсай отырып, пәтеріңізді өз бетіңізше сата аласыз.