Пәтер жалдаған кезде комиссия қандай? Төлемдердің, есеп айырысулардың және кепілдіктердің ерекшеліктері

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Белгілі бір кепілдікпен тұрғын үйді жалға алғысы келетін кез келген адам арнайы агенттікке жүгінеді. Риэлтор жылжымайтын мүлікпен мәмілелерде әрқашан кондуктор ретінде әрекет етеді. Әрине, оның қызметі тегін емес. Пәтерді жалға алу кезінде комиссия дегеніміз не, ол қалай төленеді және ол қандай кепілдік беретінін анықтауға тырысайық.

Негізгі ұғымдар

Пәтер жалдаған кезде комиссия қандай? Бұл делдалдың, яғни риэлтордың көрсеткен қызметі үшін әдеттегі сыйақы. Олар әдетте мыналарды қамтиды:

• жалгердің айтқан талаптарына сәйкес опцияларды таңдау;
• таңдалған нысандарды көрсету, көбінесе сайтта;
• меншік иесімен (немесе оның заңды өкілімен) келіссөздер;
• жұмыс берушінің тікелей қатысуымен шарт жасасу.

Оған қоса, риэлтор сізге әрқашан артықшылықтарды бағалауға және опциялардың әрқайсысының кемшіліктерін көрсетуге көмектеседі, қызмет көрсету мүмкіндігін қалай тексеру керектігін айтады.техникалық жабдықтар. Ал риэлторға төлеудің басты себебі - көп уақыт пен үнемделген ақша, әдетте өз бетінше іздеу кезінде босқа кетеді.

Біз ажыратамыз

Жоғарыда айтылғандардан пәтер жалдау кезінде комиссияның не екені белгілі болды. Бұл мүлікті жалға алу кезінде бір рет төленетін сома. Оны ай сайынғы жалдау ақысымен шатастырмау маңызды. Бұл сыйлықтың екі түрі бар:

1. Жылжымайтын мүлікті жалға алу кезінде. Бұл жағдайда біржолғы соманы тұру құқығын алған клиент төлейді.
2. Жылжымайтын мүлікті жалға алу кезінде. Мұнда комиссияны үй-жайдың иесі төлейді.

Бірінші және екінші жағдайда да сома екі жақты келісімдердің жобасын әзірлеу мен қол қоюды қамтиды.

Кепілдің айырмашылығы неде

Бұл ұғым азаматтық-құқықтық мәмілелердің қыр-сырынан бейхабар адамдарды да шатастырады. Сондықтан пәтерді жалға алу кезіндегі депозит пен комиссия мүлдем басқа ұғымдар екенін айта кеткен жөн. Біріншісі, риэлторға оның жұмысы үшін сыйақы болса, онда депозит жалға алынған үй-жайдағы мүліктің тәртібі мен сақталуына кепілдік беретін меншік иесі белгілеген ақша сомасы болып табылады. Кепілдіктің көптеген нұсқалары бар. Мысалы, иесі жылжымайтын мүлікті пайдаланудың бірінші айы үшін және көшу алдында соңғы ай үшін төлемді талап етеді. Яғни, кепіл тек иесіне ғана берілетін сақтандыру түрі болып табылады. Транзакция делдалдарының кепілдік депозитке еш қатысы жоқ.

Кім төлейді

Ұзақ уақытқалыптасқан мызғымас дәстүр, риэлтор көрсеткен қызмет үшін комиссияны мүлікті жалға алушы төлейді. Бұл төлем бейресми түрде «төмендетілген» деп аталады (пәтерді жалға алу кезіндегі 50 комиссия дәл осылай білдіреді). Бұл ереже қайталама жылжымайтын мүлік нарығында төмен баға санатындағы және ішінара орташа үй-жайлар үшін жұмыс істейді.

Априорилық жалдау ақысы өте жоғары сәнді жылжымайтын мүлік үшін барлық комиссиялық төлемдер («артқан» деп аталады) үй-жайдың иесінен алынады. Өйткені бұл көбінесе бизнеске қатысты. Яғни, жаңа ғимараттардағы премиум-класс тұрғын үйлері ғана емес, сонымен қатар корпорациялар, зауыттар, кәсіпорындар (кәсіпкерлік субъектілер) жалға беріледі.

Сирек жағдайларда, алдын ала келісім бойынша, сыйақы мәміленің екі тарапы арасында тең бөлінеді.

Шығарылым бағасы

Пәтер жалдау комиссиясы нені білдіреді, біз шештік. Оның өлшемі қандай? Айтылмаған ережеге сәйкес, сыйақы тағайындалған жалдау ақысына және жасалған мәміле түріне байланысты. Көбінесе ол агенттік серіктестің қатысу сомасын қамтиды. Таңдалған жылжымайтын мүлікке ерекше өтімді опциондар үшін сыйақы мөлшерін арттыру жағдайлары жиілеп кетті.

Сондықтан комиссия сомадан 50-100% аралығында өзгеруі мүмкін.

Кейде риэлторлар жеңілдіктер жасайды. Мысалы, егер клиент бірінші ұсынылған нұсқаға келіссе. Пәтерді жалға алу кезінде комиссияны қалай есептеу керек деген сұраққа ешбір мекеме орынды жауап бермейді. Оның тым көп құрамдас бөліктері бар және, ең бастысы, жекериэлтордың қызығушылығы.

Төлем ережелері

Әдетте олар риэлтор мен клиент арасындағы келісімде жазылады. Агенттіктің сыйақы алу тәртібі белгіленеді. Тікелей төлем келісімге қол қойылғаннан кейін және үй-жайдың кілттері тапсырылғаннан кейін жасалуы керек.

Пәтерді жалға алу кезінде комиссияны бөліп төлеу жоспары жоқ (бұл не екенін жоғарыдан қараңыз). Ол нақты уақытында және толық көлемде жасалған.

Осы жерде беделі жоғары және оң пікірлері көп агенттіктер келісімшартқа қол қоймас бұрын ешқашан сыйақы төлеуді талап етпейтінін атап өткім келеді. Бұл жағдай кенеттен туындаса, олар алаяқтар болуы мүмкін.

Қажетті құжаттар

Ниеттерінің маңыздылығын растау үшін үй-жайдың иесі мынаны қамтамасыз етуі керек:

• жеке басын куәландыратын құжат;
• барлық тіркелген тұрғындардың келісімі (бар болса), жазбаша нысанда және нотариалды куәландырылған;
• осы мекенжайда тіркелгендердің барлығы туралы басқарушы компания/zhek анықтамасы немесе үй кітапшасынан расталған үзінді;
• жалдау шарты (үй-жай жекешелендірілмеген болса);
• меншік куәлігі/сыйлық немесе сату шарты.

Ұсынылған құжаттар негізінде жалдау шарты жасалады, оған қол қойылғаннан кейін пәтерді жалға алу кезінде клиенттің комиссиясы төленеді (ол не екенін жоғарыдан қараңыз).

Келісімшартқа қол қою

Біріншіден, келісім шарт деп аталуы керекжалға беру, кез келген жағдайда жалдау шарты емес. Ресей заңнамасына сәйкес жалдау шарты ғана жалға алушыға жалға алынған үй-жайды пайдалану құқығын береді.

Келісімшартқа үш жақты қол қою транзакцияны автоматты түрде заңды деп таниды. Яғни, оған үш адам қол қояды: жалға алушы, үй-жайдың иесі және риэлтор. Сонымен қатар, бұл келісімде оған қол қою үшін тараптар туралы барлық қажетті ақпарат, сондай-ақ шарттар мен басқа да шарттар бар.

Негізгі ойлар

Дұрыс құрастырылған құжатта мыналар болуы керек:

• мәміленің толық сипаттамасы және атауы;
• қол қоюшылардың әрқайсысының төлқұжаттарының деректері;
• төлем сомасы және төлеу тәртібі;
• жалдауға берілетін үй-жайдың сипаттамалары: мекенжайы, ауданы, т.б.;
• әр тараптың құқықтары мен міндеттері;
• коммуналдық төлем шарттары;
• келісімшартты бұзу жағдайлары.

Келісімге қатысушылардың келісімі бойынша оған кез келген қажетті заттарды қосуға болады. Мысалы:

• өзгеріссіз ай сайынғы жалдау төлемдеріне қойылатын талап;
• мүлікті түгендеу;
• келтірілген зиян үшін тараптардың жауапкершілігі;
• айыппұлдар;
• ықтимал залалды өтеудің негіздері мен ережелері;
• үй жануарларының жалға алынған үй-жайда тұру мүмкіндігі;
• жылжымайтын мүлікті үшінші тұлғаларға беруге тыйым салу;
• дауды шешу, т.б.

Шарт жасалған сәттен бастап күшіне енедіүшжақты қол қою. Содан кейін ғана ережеге сәйкес, пәтерді жалға алу кезінде агентке комиссия төлеу керек.

Егер келісім бір жылдан аз болса, оны тіркеудің қажеті жоқ. Ал егер келісімшарттың аяқталу күні көрсетілмесе, ол автоматты түрде бес жылға жарамды болып саналады.

Риэлтор не үшін жауапты

Пәтер жалдаған кезде қандай комиссия бар, соны ойлап таптым. Ал өз ісін жақсы білетін, оған жауапкершілікпен қарайтын адам оны төлеуге өкінбейді. Сондықтан делдалға хабарласқанда оның не үшін жауапты екенін білу керек.

Біріншіден, бұл клиент көрсеткен параметрлерге сәйкес опцияларды таңдау және келісім жасау. Сонымен қатар, риэлтор оңтайлы талаптарға сай келетін үй-жайларды таңдау үшін көмекші шартқа қол қоюды ұсына алады. Бұл құжат жалға алушыға қандай да бір сәйкессіздіктер немесе ақаулар туындаған жағдайда онымен жұмыс істейтін агентке хабарласуға және басқа опцияны таңдауды талап етуге құқық береді. Оның үстіне бұл қызмет енді ақылы емес.

Нәтижесінде пәтерді жалға алу кезінде агентке комиссия төлеу (бұл жоғарыдан қараңыз) транзакцияның заңдылығын қамтамасыз етеді.

Ақша үнемдеуге тырысуда

Қазіргі экономикалық жағдайда көбі артық төлегісі келмейді, яғни риэлтордың жұмысына ақы төлегісі келмейді. Бірақ бұл жағдайда сізге үй-жайларды жалдау формасын табу, жүктеп алу және дұрыс толтыру ғана емес. Надан адам біле алмайтын көптеген ұсақ-түйек нюанстар бар, оған қоса бұл салада алаяқтар көп.

Көбінесе меншік иесі деп аталатын адам жалға алушыны мүлікке құқықтарына кепілдік береді. Кейінірек, мысалы, бұл жалға алынған үй-жайға тіпті келісімі жоқ жосықсыз туыс болып шығуы мүмкін. Бұл одан да нашар болады. Жалға алынған үй-жай үшін алдын ала төлем, пәтерді жалға алу үшін комиссия (бұл жоғарыдан қараңыз) және депозит қазірдің өзінде жасалған, бірақ оған көшу мүмкін емес: тұрғын үй қазірдің өзінде тұрып жатыр. Келтірілген мысалдар ең нашар болуы мүмкін емес.

Құжаттың өзін де өз бетінше құрастыру қиын. Бұл өте мұқият процедура: келісімдегі негізгі тармақтардан басқа, тараптардың құқықтары мен міндеттерін, төлем тәртібін және т.б. егжей-тегжейлі көрсету керек. Оның үстіне, кез келген түсініксіздік жасалып жатқан мәміленің жосықсыз қатысушысына жазылғанның мағынасын өзгертуге және оны өзінше түсіндіруге мүмкіндік береді.

Риэлтор қызметінен бас тартудың жақсы жақтары бар. Үшінші тұлғалардың қатысуынсыз пәтерді жалға алу кезінде агенттік комиссия, яғни тікелей: иесі – жалға алушы, 60%-дан аспайды.

Сақ болыңыз

Агенттікпен жасайтын кез келген келісім қол қою алдында мұқият қаралуы керек. Мысалы, иесі тұлға болып шығуы немесе ұйымның өзі адал емес операциялармен айналысуы мүмкін. Оқиғалардың осылайша дамуымен шарт кенеттен тоқтатылған жағдайда төленген комиссия қайтарылмайды. Бірақ күтпеген жағдайлар туындаған жағдайда оны қайтаруды талап етуге болады (қажет болса, тіпті сот арқылы да).

Тиісті құжаттағы «Меншік түрі» бөліміне назар аударыңыз. Жалға алушы үшін ең жақсы нұсқа «меншік» деп жазу болады. Заңды түрде бұл бір ғана нәрсені білдіреді: мүлік үлестерге бөлінбейді және оның бір иесі бар. Егер жағдай басқаша болса, үй-жайдың басқа иелерінен сот ісін жүргізу және басқа да қиындықтар болуы мүмкін. Сақтандыру үшін риэлтордан үлестік капитал бөліміндегі барлық қатысушылармен келісім жасауды және қол қоюды талап ете аласыз.

Тағы бір қызықты нюанс - жасырын комиссия. Клиент үшін ақылды агенттер олардың сыйақысын транзакция құнына қосады. Мысалы, риэлторға сыйақы белгіленген салым сомасына «тыныш» қосылады (бұл жағдайда ешкім ұялмайды, 100% қосылады). Нәтижесінде «бәрі бақытты»: иесі депозит алды, агенттік оның пайызын алды, ал жұмыс беруші бәрін төледі.

Агент өз жұмысы үшін екі жақтан ақша алуды қалайтын және жұмыс беруші келіскен жағдайда екі келісім-шарт жасалуы керек. Біріншісі - бөлмені жалға алу туралы (жалға беруші мен иесінің қолдарымен), екіншісі - агенттік пен мүлікті жалға беруші тұлға арасында. Соңғысы, компания мамандарының өтініші бойынша, іздеу келісімі, қызметтерді көрсету және т., еңбек шартын жасасу үшін. Барлық осы нәзіктіктер құжаттарда жазылуы керек.

Қызмет танылатын сәтке ерекше назар аудару керекаяқталды. Жалға алушы мәміленің аяқталуын (түпкілікті нәтиже) жалдау шартына қол қою деп күтетіндіктен, агенттік қызметтері жалдау шартына қол қойылған сәттен бастап көрсетілген деп танылатынын құжатта көрсету оның мүддесіне сай. үй-жайдың тікелей иесі. Әйтпесе, жұмыс беруші аспан мен жердің арасында қалуы мүмкін: риэлтордың қызметі үшін ақы төлеу міндеттемесі әлдеқашан келді, ал келісімшарт әлі жасалмаған, тіпті оның мүлде болатынына кепілдік жоқ.

Жасылған шартта оны жалға алушыға байланысты емес себептермен мерзімінен бұрын тоқтату жағдайын көрсету маңызды. Бұл жағдайда агенттік қосымша төлем жасамай, екінші қызметті ұсынуға және қолайлы нұсқаны табуға кепілдік беруге міндетті.

Пост сценарийі

Жақсы беделі және үлкен тәжірибесі бар агенттіктер ресейлік заңнаманың барлық нормаларына сәйкес құжаттарды рәсімдейді және сыйақы төлейді, бұл транзакцияның тұтастығына кепілдік береді. Сондықтан жалға алушының басты ережесі - ешқашан алдын ала төлемеу!