Ресейдегі облигациялар (ипотека): банктер ипотекаға ақшаны қайдан алады?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Облигациялар (ипотекалық несие) АҚШ-та жылжымайтын мүлікпен жасалған барлық операциялардың 80%-дан астамын, Ресейде 10%-дан азын құрайды. Бағалы қағаздардың болашағы айқын. Дегенмен, көптеген адамдар ипотекамен қамтамасыз етілген облигациялардың не екенін ғана емес, сонымен қатар негізгі түсініктерді де біледі.

Негіздер

Облигациялар – белгіленген кепілдендірілген пайда алуға құқық беретін бағалы қағаздар.

Олардың екі түрі бар:

1. Тұсаукесерде - арзанырақ сатып алынды, қымбатырақ сатылды.
2. Тіркелген пайыз – белгілі бір уақыттан кейін инвестор үшін кірісті (купонды) болжайды.

Облигациялар – қарыздық бағалы қағаздар. Қайтаруға компанияның рейтингі кепілдік береді. Кәсіпорын неғұрлым тұрақты болса, оның уәде етілген кірісті алу ықтималдығы соғұрлым жоғары болады.

Облигациялар (ипотека) дегеніміз не?

Ипотекалық облигация – жылжымайтын мүлік несиелеріне инвестицияларды қайта қаржыландыратын борыштық бағалы қағаз.

Мысалы, AAA Bank тұрғын үй сатып алу үшін несие береді. Оның капиталы бартабиғи шектелген. 1 миллиард рубльмен банк, мысалы, 1000 несие бере алады. Әрине, несие мекемесінің қаражаты таусылғанда жылжымайтын мүлік нарығы тоқтайды.

Кімге тиімді?

Ипотекалық облигацияларды шығару нарықтың барлық қатысушылары үшін тиімді:

• Банкке - берілген ипотекалық несиелердің көлемін арттырады.
• Инвестор - ақшаны тұрғын үй бағасына байланысты өсетін активке салады.
• Қарыз алушыға - жоғары ипотекалық мөлшерлемелер 1,5-2%-ға төмендейді. Әрине, сандар аз, бірақ үлкен несие сомасына келетін болсақ, пайдасы анық.
• Құрылысшылар – құрылыс компаниялары өз нысандарын «қатырып» қоймай, жұмысын жалғастыруда.
• Үкімет - әзірлеу және сатудан түсетін салықтар.
• Жұмысшылар - олар жұмыс болмағандықтан жұмыстан шығарылмайды.

Борыштық міндеттемелер қалай қамтамасыз етіледі?

Енді бұл нарық қалай жұмыс істейтіні туралы. AAA Bank 5 миллион рубль мөлшерінде мүлікті сатып алуға несие береді. Олар бойынша ол облигациялар (ипотека) шығарады және оларды биржада сатады. Инвесторлардың ақшасы жаңа несиелерге түседі. Бағалы қағаздар азаматтардың ипотекалық төлемдерімен қамтамасыз етілген.

Баламалар

Облигациялар (ипотека) осы нарықтағы инвесторлар үшін жалғыз құрал емес. Баламалар бар:

• Қатысудың ипотекалық сертификаты – активті сатып алуға арналған несие сомасының үлесі. Инвестор жылжымайтын мүліктен пайда алуға құқылы.
• Ипотека – ақша алу құқығын растайтын бағалы қағазқарыз алушы. Облигациядан (ипотекалық облигация) айырмашылығы - ипотекалық қамтамасыз ету сатып алынған мүлік болып табылады.

Ресейдегі бағалы қағаздардың ерекшеліктері

Әрине, АҚШ-тан келген идея біздің нарыққа жағымды нәрселер әкелуі мүмкін. Дегенмен, Ресейдегі ипотекалық облигациялар инвесторлар мен мамандар арасында көптеген сұрақтар тудырады. «Тұрақтылық» термині біздің еліміздің экономикасының, әсіресе жылжымайтын мүлік нарығының дамуына қолданылмайды. Соңғы 1,5-2 жылда ол өсуін тоқтатып қана қоймай, айтарлықтай төмендеді. Облигациялар (ипотека) өспесе, жылжымайтын мүлік нарығынан табыс әкеле алмайды.

Екінші мәселе – бағалы қағаздардың қымбаттығы. Жеке коммерциялық компаниялар мен қарапайым азаматтар осы себепті инвестор бола алмайды. Барлық үміт мемлекеттік емес зейнетақы қорларына, бос қаражаты бар, оларды қайда салу керектігін білмейтін банктерге артылған.

Үшінші мәселе – ойластырылған заңнамалық базаның жоқтығы.

Қорытындылай аламыз: бағалы қағаздардың жоғары құны, ипотекалық несие нарығының тұрақсыздығы, сондай-ақ дұрыс ойластырылмаған заңнамалық база Ресейде бағалы қағаздардың бұл түрін дамытуға мүмкіндік бермейді.

Неге 2008 жылы ипотекалық облигациялар жүйенің бұзылуына себеп болды?

2008 жылғы дағдарыс дәл ипотекалық облигациялардан (CDO) басталды. Өйткені, көптеген инвесторлар жылжымайтын мүлік нарығының үнемі өсіп келе жатқанын біле отырып, бағалы қағаздарды сатып ала бастады. Бұл өз клиенттерінің төлем қабілеттілігіне немқұрайлы қараған банктердің стратегиясына әсер етті. Ең бастысы, олар бар. Тұрақты табысы жоқ адамдарға 500 000 долларға ипотека берілген жағдайлар болды. Банк үшін тәуекелдер минималды – олар бұл ақшаны қор биржаларында ипотекалық облигацияларды сатудан алған.

Сонымен қатар банктер несиелік своптар берді, яғни қарыз төленбеген жағдайда сақтандыру.

Бірақ пирамиданың айналдырғаны сонша, олар астынан облигациялар (синтетикалық CDO) шығара бастады. Аналитикалық компаниялар оның не екенін білмегендіктен, оларды шығарған инвестициялық компаниялардың деректеріне сүйенді. Кейбіреулер білді, бірақ үлкен клиенттерді жоғалтудан қорықты. Олар қауіпті деңгейдегі BBB облигацияларынан одан да проблемалық активті жасады, бірақ оның қауіп дәрежесі қазірдің өзінде AAA-ға тең болды (АҚШ мемлекеттік облигациялары сияқты), яғни мүлдем қауіпсіз. Бұл миллиондаған доллары бар инвесторларға қамтамасыз етілмеген бағалы қағаздарға инвестициялауға және осы рейтингтен төмен активтерге инвестициялауға тыйым салынған зейнетақы қорларынан қаражат тартуға мүмкіндік берді. Әрине, мұндай пирамида тұрғын үй бағасы төмендей бастағанда ерте ме, кеш пе күйреді. Бұл болды. Ірі инвестициялық компаниялар, инвесторлар және сақтандыру агенттері банкротқа ұшырады.

Инвесторлар мұны ипотекалық своптарға, яғни төмен бағамен сатылатын ипотекалық жылжымайтын мүлікті сақтандыруға ставка жасау арқылы капиталдандырды. Яғни, сол кезде оларға миллион доллар салып, бірнеше жүз миллион алуға болатын еді, өйткені дефолтқа ешкім сенбеген.