Жылжымайтын мүлікті сату салығы дегеніміз не?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Жылжымайтын мүлік салығын есептеу және алу тәртібі тиісті кодексте жарияланған. Заңдар жылдан жылға өзгеріп отырады. Сонымен қатар салық саласындағы азаматтардың құқықтары мен міндеттері де өзгеруде. Салық төлеу қажеттілігі өзгеріссіз қалады.

Жылжымайтын мүлікті сату салығы дегеніміз не?

Жылжымайтын мүлік жеке тұлғаның, жеке кәсіпорынның немесе муниципалды органның иелігінде болуы мүмкін. Жылжымайтын мүліктің түрлеріне әртүрлі нұсқалар жатады: тұрғын үй-жайлар, коммерциялық үй-жайлар (бөлшек немесе кеңсе ғимараттары), өндірістік үй-жайлар, жер және ауыл шаруашылығы жерлері. Меншік иесінің жеке меншік құқығы немесе үлестің бір бөлігі болуы мүмкін. Барлық жағдайларда, егер транзакция салық салынатын сипаттамаға сәйкес келсе, жылжымайтын мүлікті сату салығы міндетті болып қалады.

Бақылау жүйесін салық органдары және олардың аумақтық бөлімшелері жүзеге асырады. Фактсалықты төлеу немесе төлемеу азаматтардың жыл сайынғы декларациясында көрсетіледі.

Жалпы принциптер

Ресей заңнамасына сәйкес ресми түрде алынған пайданың кез келген түріне салық салынады. Осы тұрғыдан алғанда, жылжымайтын мүлікті иеліктен шығару меншік иесінің пайдасына болып саналады. Сондықтан сатушы жылжымайтын мүлікті сатудан салық төлеуге міндетті.

Ресей Федерациясының Салық кодексінің 224-бабында жылжымайтын мүлікті иеліктен шығарудан түскен түсім сомасына 13% ставка бойынша салық салынуы керек деп көрсетілген. Алайда бұл заң барлық жағдайда қолданыла бермейді. Мәліметтер осы мақалада талқыланады.

Сілтеме жасайтын тағы бір заң – №382 Федералдық заң. Ол 2016 жылдың басынан бері өзекті болып келеді. Осы заңның нормаларына сәйкес заң саласындағы жылжымайтын мүлікті сатудан алынатын салық меншік құқығына негізделеді. Бұл құжат ұзақтығы бойынша иеленудің екі түрін қарастырады:

• Меншік құқығын 2016 жылға дейін беру.
• Құқықтары 2016-01-01 жылдан кейін бекітілген жылжымайтын мүлік иелері.

Бірінші санаттағы азаматтар жылжымайтын мүлікті иеліктен шығару кезінде 2016 жылдың басына дейін қолданыста болған заң нормаларын басшылыққа алады. Бұл заңға сәйкес, меншік құқығы ауысқаннан кейін алғашқы 3 жыл ішінде жылжымайтын мүлікті иеліктен айырған барлық меншік иелері үшін салық міндетті болып табылады. Екінші санат үшін жаңа тәртіп қолданылады, оған сәйкес меншіктің анықтамалық мерзімі 5 жыл.

Кім төлей алмайды?

Салық алудың жалпы тәртібін қарастыратын болсақ, заңда қарастырылғанжеке тұлғалар үшін жылжымайтын мүлікті сатудан алынатын салықтың меншік мерзіміне қарамастан маңызы жоқ болатын жағдайлар. Атап айтқанда, мүлікке беру жолы қарастырылған. Бұл келесі жағдайлар:

1. Мүлік бұрынғы иесі өмір бойы тәуелді болу шартымен меншік иесіне өткенде.
2. Мұрагерлік мүлік.
3. Құқығы жекешелендіру нәтижесінде пайда болған жылжымайтын мүлік объектілерін иеліктен шығару.
4. Меншік құқығының негізі қайырымдылық келісімі болып табылады.

Егер құқық белгілейтін құжат осы санаттардың біріне жататын болса, онда транзакция қосымша кіріс ретінде жіктелмеуі және тиісінше салық салынуы тиіс.

Аймақ бойынша мүмкіндіктер де бар. Өздеріңіз білетіндей, ішкі заңдар федералды және аумақтық болып бөлінеді. Жергілікті билік кейбір федералды заңдарды түбегейлі қайшылықтарсыз бейімдеуге құқылы. Тәжірибеде, әдетте, белгілі бір санаттағы азаматтар үшін жағдайлар осылайша жеңілдетіледі. Жылжымайтын мүлікті сату салығы ерекшелік емес.

Мысалы, Ханты-Мансийск округі үшін жылжымайтын мүлікті сатудан түскен табысқа меншіктің алғашқы 3 жылында да салық салынбайтын заң бар. Осыған ұқсас ережелер Ставрополь өлкесінде де қолданылады: мұнда салық салынатын операциялардың мерзімі 5 жылдан 3 жылға дейін қысқарды. Белгілі бір аймақта жылжымайтын мүлікті сатудан қандай салық төлеу керек екенін білу үшін аумақтық өзгерістерді қадағалау керек.заңдар.

Қалай есептеу керек?

Азамат С. А. 1,5 жыл бұрын 6 300 000 рубльге сатып алған үйін сатқан. Оның ісі барлық жағынан заңның анықтамасына сәйкес келеді. Ол ресми түрде жұмыс істейді, еңбек өтілі 10 жылдан астам. С. А. азаматы үшін жылжымайтын мүлікті сатудан алынатын салық мөлшері қандай болады

Жылға арналған декларацияны дайындау үшін келесі ақпаратты алу қажет:

6 300 000 – 1 000 000=5 300 000 – салық базасының сомасы

Салық сомасы: (6 300 000 - 1 000 000) x 13%=689 000 рубль

Бірақ декларацияны тапсыру мерзімі біткенше С. А. шегерімге құжаттарды жинап, салық қызметінен растау алған. Шегерім сомасы максималды болды. Енді есептеулер басқаша көрінеді:

(6 300 000 - 5 300 000) x 13%=130 000 рубль нақты төлем сомасы.

Егер С. А. азаматы сатып алғаннан кейін 5 жыл өткен соң мәміле жасаса, ол босатылғандар санатына қосылады.

Жеке тұлғаларға

Жеке тұлғаларға арналған жылжымайтын мүлікті сату салығы, оның ерекшеліктері және төлеу тәртібі Ресей Федерациясының Салық кодексінің 23-тарауында жарияланған. Осылайша, Ресей Федерациясының аумағында кіріс алуға құқығы бар құқық субъектілері үш санатқа бөлінеді:

1. Елдің тұрғыны - соңғы бір жыл ішінде Ресейде кемінде 183 күн тұрған азамат.
2. Резидент еместер - алдыңғы санатқа жатпайтын тұлғалар.
3. Шартты анықтама – валюта резиденттері – соңғы бір жылда басқа елде тұратын, бірақ Ресейге жылына кемінде бір рет келетін Ресей Федерациясының азаматтары.

Жылжымайтын мүлікті резидент емес сатқан кезде салықтар және оларды есептеу тәртібі Салық кодексінің 209-бабымен реттеледі. Осылайша, олар үшін жеке табыс салығын жинаудың бөлек жинағы қолданылады.

Заңды тұлғалар үшін

Заңды тұлға өз балансындағы жылжымайтын мүлікті иеліктен шығарған кезде салық салуды есептеу тәртібі негізінен таңдалған салық жүйесімен анықталады. Бірақ заңды тұлға жылжымайтын мүлікті сату арқылы табыс алатыны анық. Тиісінше, бұл кіріс кәсіпорынның балансында көрсетілуі керек. Біз жылжымайтын мүлікті сату салығын қарастыруды жалғастырамыз. Заңды тұлға оны қандай сомадан және қандай тәртіппен төлеуі керек? Келесі салық режимдерінің біріне жататынын ескеру қажет:

1. UTII.
2. Жеңілдетілген жүйе.
3. Патент жүйесі.

Меншік түрі де ескеріледі. Ол тұрғын үй, коммерциялық, жер немесе жер қойнауы болуы мүмкін.

Нақты ақпарат пен меншік нысаны да маңызды: компания шын мәнінде коммерциялық қызметпен айналысады ма, құрылтайшылар Ресей Федерациясының резиденттері немесе резидент еместері ме? Барлық осы сұрақтарға жауап беру үшін Ресей Федерациясының Салық кодексінің 23-бабын басшылыққа алу керек.

Заңды тұлға тұрғын үйді сатқан кезде табыс ҚҚС салынбайды, бірақ табыс салығы міндетті болып табылады. Табыс салығының мөлшерлемесі құрылтайшылардың (резиденттің) азаматтық жағдайына да байланыстынемесе резидент емес). Егер кәсіпорынның балансында тұрған тұрғын емес үй-жайларды иеліктен шығару туралы айтатын болсақ, онда табыс сомасына табыс салығы да, ҚҚС да салынады. Бұл ретте табыс салығы операция сомасына емес, таза табыс сомасына алынады.

Маңызды нюанс: коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатуға салынатын салық меншікте болған жылдар санын есепке алмайды. Салықтарды оңтайландыру саласындағы тағы бір нюанс компанияның кіріс сомасын объектінің қалдық бағасына азайтуға құқығы бар екенін айтады. Егер бухгалтерлік есептерден кейін операция сомасы мен соңғы сома арасындағы айырмашылық теріс болып шықса, онда бұл көрсеткіш кәсіпорынның шығыны ретінде жіктеледі.

Зейнеткерлер төлеу керек пе?

Жеке тұлғалардың – зейнеткерлердің және басқа да арнайы санаттағы азаматтардың жылжымайтын мүлкін сатуға салынатын салық қолданылады ма? Қолданыстағы заңдарға сәйкес, азаматтардың әлеуметтік жағдайына байланысты салықтық жеңілдіктер немесе жеңілдіктер қарастырылмаған. Зейнеткерлер салық салынатын тұлғалардың жалпы санатына жататын болса, салық төлеуі керек.

Мүлік салығы мен жеке табыс салығын ажырата білу керек. 2014 жылдан бері мүлік салығы зейнеткерлерге қатысты емес. Зейнеткердің жылжымайтын мүлікті пайдаға пайдалануы ерекшелік болып табылады. Әйтпесе, олар жалпы тәртіпке бағынады: олар үшін 3 жылға жылжымайтын мүлікті сатудан алынатын салық міндетті болады.

Бірақ зейнеткерлердің салықты айтарлықтай төмендетуге немесе тіпті босатуға мүмкіндігі бар. Ол үшін олар мүліктік шегерімге жүгінуі керек. 2012 жылға дейін шегерім зейнеткерлерге қолданылған жоқ. № 330 Федералдық заңның қабылдануы оларды қамтамасыз еттімұндай құқық.

Осы заң арқылы зейнеткерлер жылжымайтын мүлікті сатқаннан кейін келесі салық шегерімдерінің бірін ала алады:

• Меншік құқығы 3 жылдан астам уақыт бұрын бекітілген болса, олар жалпы негізде толығымен босатылады.
• Егер ұстау мерзімі қысқарақ болса және объектінің құны 1 миллион рубльден аспаса, олар салық базасын объектіні сатып алу кезінде жұмсалған сомаға азайтуды ала алады.

Шегерімдер

Салық салу субъектілері мүлік салығын шегерімге құқылы. Ол ресми түрде жұмысқа орналасқан және табыс салығын немесе табыс салығын 13% мөлшерінде жеке табыс салығын ұстайтын азаматтарға қатысты. Үш шегерім опциясы бар:

• Жалпы шығарылым.
• Ішінара.
• Табыс сомасына салық алынады.

Бұл ретте салық сомасын азайтуға болатын ең жоғары сома 1 миллион рубльді құрайды.

Мысалы: азамат 2,5 жыл бұрын 4 500 000 рубльге сатып алған пәтерін сатады. Декларация тапсырылғанша азамат шегерімге құжаттарын да дайындап қойған. Оның максималды шегерімге құқығы болды. Нәтижесінде, ол үшін салық базасының сомасы 3 500 000 рубльді, ал салықтар - 455 000 рубльді құрады.

Жылжымайтын мүлікті сату кезінде қандай салық төленуі керек деген сұраққа жауап бергенде, ортақ меншік нұсқасын атап өткен жөн. Егер жылжымайтын мүлікке меншік құқығы бірнеше адамға таралса, салық төлеу міндеттемесі де олардың әрқайсысының үлесіне қарай бөлінеді. Олардың ішінен. Немесе ортақ иелері өзара келісіп, басқа тәртіпте салық міндеттемесін көтере алады.

Азаматтар шегерімді бірнеше рет пайдалана алады, себебі ол транзакцияның әрбір бірлігіне қолданылады. Бірақ 1 жыл ішінде бір ғана шегерімге рұқсат етіледі. Бұл жеңілдіктің арқасында жылжымайтын мүлікті сатудан алынатын салық сомасын айтарлықтай азайтуға болады.

Шегерімді жүзеге асырудың үш әдісі бар:

• Төтенше қаражатты қолма-қол ақшамен беру.
• Алушының банктік шотына аудару.
• Жұмыс берушіге азаматтың тиісті сома жинақталған кезең үшін жеке табыс салығын төлеуден босатылғаны туралы хабарлама беру.

Шегерімге қалай өтініш беруге болады?

Шегерімге өтініш транзакциялар жасалған есепті кезеңде беріледі. Шегерім екі түрде алынуы мүмкін: тұрақты сома немесе шығындарға тең сома. Таңдау тек өтініш берушіге байланысты: ол алдымен өзіне қай нұсқа тиімдірек екенін есептеп, сол түрге өтініш бере алады.

Шегерім азаматқа есепті кезеңде сатылған жылжымайтын мүлікті алдыңғы сатып алу шығындарын дәлелдеу қажет болған жағдайда орынды болады. Сондықтан бұл шығындар оларға арналған құжаттардың көшірмелерімен қамтамасыз етілуі керек. Осы мақсаттар үшін салық органына келесі құжаттардың көшірмелері ұсынылады:

• Жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы келісім (сатып алу-сату).
• Риэлторлық компаниялардың қызметтерін пайдалануды растайтын құжат.
• Қабылдау және беру актісі кезіндеиелік.
• Сатушының ақшаны алғаны туралы құжаттары: түбіртек (егер ақша қолма-қол алынған болса) және банк үзіндісі (егер ақша шотқа аударылған болса).
• Төлем тапсырыстары.
• Транзакциялар барысында жасалған және қаржылық құнды көрсететін басқа құжаттар.

Салық органының шегерімге өтінішін растағаннан кейін жылжымайтын мүлікті сату салығы мәселесіне қайта оралу керек. Қанша төлеу керек? Салық базасы айтарлықтай қысқарады. Шегерімге жатқызылатын шығыстарға сақтандыру төлемдері мен ипотекалық төлемдер кірмейтінін ескеру маңызды.

Заң мен тәжірибенің мақсаттары

Азаматтар қысқа мерзімді мүлікті сатудан алынатын салықтар туралы біліп, салық мөлшерлемелерін анықтағаннан кейін, олар байқаусызда заңды үнемдеу опцияларына қызығушылық танытуы мүмкін. Жауап беру үшін бұл салықты енгізудің бастапқы мақсатына назар аудару керек.

Сатып алғаннан кейін жылдам сату иелерінің мотиві айырмашылықты тиімді пайдалану ниеті деп есептелді. Жылжымайтын мүліктің бағасы қарқынды өскен, ал мемлекеттің тікелей левереджі болмаған дағдарысқа дейінгі уақыт бәрінің есінде. Осы тұрғыдан алғанда бұл салық жылжымайтын мүлік нарығын бақылаудың жанама құралы рөлін атқарады. Және бұл дұрыс, өйткені тым жоғары жылжымайтын мүлік бағасы, әдетте, тек белгілі бір әлеуметтік қабат әрқашан басқалардың есебінен пайда көреді.

Бірақ басқа жағдайды қарастырайық: азамат М. С. баспанасын кеңейту керек, ол да қаланың орталық бөлігіне жақындауға қарсы емес,бірақ өз қаражаты жоқ. Ол ымыраға келеді: жалғыз баспананы сатып, ата-әжесімен бірге отбасымен уақытша тұрып, неғұрлым қолайлы баспанаға ипотека алу. Барлығы жоспар бойынша өтті, бірақ кейін соңғы жылдардағы дағдарыс өз түзетулерін жасады. Иесі ақшаны қайтара алмаған 20% -ның қатарында болды. Қарыз алушының талпыныстарына қарамастан, басқа банкте қайта қаржыландыру жүзеге асырылмады.

Жалғыз дұрыс шешім – бұл мүлікті банк ашық аукцион арқылы сатпай тұрып сату болды. Соның салдарынан азамат ипотекалық пайыздық мөлшерлеме түріндегі қаражатынан айырылып, сату салығын төлейді. Егер баспана құны өзгерсе, ол енді пәтер сатып ала алмайтын шығар. Бұл жеке жағдай емес.

Заң жобасын талқылау кезеңінде мүлкі сатуға арналған жалғыз тұлғаларды босату мүмкіндігі талқыланды. Бірақ заң шығарушылар жылжымайтын мүлікті сату қандай салық салынатынын білгенде алыпсатарлар бұл ережені пайдалана алады деп алаңдаушылық білдірді.

Төлеме алмаймын ба?

Шегерімге қосымша салық сомасын оңтайландыруға болады. Заңмен қаралған істерден басқа, басқа да нұсқалар бар:

Шығындардың құжаттамасын ұсыну. Бұл лауазымға да ресми түрде рұқсат етілген. Мысалы, егер адам мүлікті одан әрі сату мақсатында сатып алған болса да, оның табысының сомасы мәміленің барлық құнына тең емес. Сатып алынған және сатылған соманың арасындағы айырма ғана табыс ретінде танылады.мән

Шығындар: объектінің құны, кеңейту құны, коммуналдық қызметтерге бар қарыздарды өтеу, желілерді орнату және қайта құрудың рұқсат етілген түрлері, абаттандыруды жақсарту және басқа да жөндеу жұмыстары.

• Екі еселенген шегерім қолдану. Жылжымайтын мүлікті сату кезінде қанша салық салынады деген сұрақты қоя отырып, салық төлеушінің құқықтық мәртебесін де ескерген жөн: салық салудың бұл түрі шеңберінде ол әрі сатушы, әрі сатып алушы болып табылады. Тағы бір маңызды шарт – бір күнтізбелік жыл ішінде екі мәмілені (сатып алу-сату) аяқтау. Соңында, үшінші шарт - егер сатып алу сатудан ертерек жасалған болса. Яғни, оңтайландыру мүмкіндігі бар жалғыз баспанасы бар адамдар ғана емес. Егер шегерім бірінші пәтерді сатып алу кезінде талап етілмесе, енді жылжымайтын мүлікті сатудан бюджетке қандай салық төленетініне қарамастан міндеттеме оның есебінен есептен шығарылуы мүмкін.
• Азайту коэффициентін қолдану. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 217-бабының шарттарына сәйкес, төмендететін коэффициентті кадастрлық құнға көбейтуге тең сома кіріс болып саналады. Бұл жағдайда тіпті салық базасын нөлге дейін азайтуға болады.

Егер мәртебе өз бетінше жұмыс істейтін болса?

Егер жеке кәсіпкер жеке кәсіпкер ретінде ресми тіркелгенге дейін жылжымайтын мүлікті сатқан болса, онда мәміле салық органдарында жеке табыс салығы бойынша тұрақты декларация түрінде жүзеге асырылады. Егер мәміле жасау кезінде сатушы кәсіпкер мәртебесіне ие болса, онда қисынды сұрақ туындайды: сату кезінде қанша салық төлеуге тура келеді?жылжымайтын мүліктің IP мекенжайы?

Бұл жерде мүліктің кіріс әкелетін коммерциялық активтердің негізгі құралы ретінде OKVED кодында көрсетілгенін немесе жоқтығын ескеру маңызды. Екінші анықтаушы фактор - АЖ салық салу жүйесі. Екі түрі бар: STS – жеңілдетілген жүйе және «кіріс минус шығыстар» әдісі.

Бірінші жағдайда транзакция сомасы салықты есептеу үшін жалпы негізге қосылады. Төлеуге жататын салық мөлшерлемесі 6% құрайды. «Кіріс минус шығыстар» жүйесі бойынша мәміле сомасы пайда сомасын арттырады. Бірақ шығындарға келетін болсақ, объектіні сатып алу құнын және оны ұстауға және жағдайын жақсартуға жұмсалған қаражатты ескеру маңызды. Сатып алудың дәлелі ретінде құқық белгілейтін құжаттардың көшірмесін алдын ала жасап, кейін салық органына тапсыру керек.

IP жойылған жағдайда

Шаруашылық субъектісі өз қызметін тоқтатып, АЖ мәртебесін жойған жағдайды қарастырайық. Бұл жағдайда жылжымайтын мүлікті сату кезінде қандай салықтар төленеді? Кәсіпкер 3 жылдық ережеге бағынбайды және ол қосымша табыс алған жеке тұлға ретінде бюджетке табыс салығын төлеуге міндетті. Сарапшылар тарату процесіне алдын ала дайындалуды, алдымен оңайлатылған салық салу жүйесіне көшуді ұсынады. Бұл әдіс шығындарды айтарлықтай азайтады. Салықты оңтайландыру тұрғысынан жылжымайтын мүлікті жеке кәсіпкер емес, жеке тұлға ретінде сатқан жөн.

Орындалу күні

Әр жылдың соңында шаруашылық жүргізуші субъектілер мен лауазымды тұлғалар жұмыс істейдінегізінде, өз иелігіндегі қаржы ресурстарының қозғалысы туралы ақпаратты ұсынуы тиіс. Осыған байланысты сұрақ өзекті бола бастайды: жылжымайтын мүлікті сатқанда, кейін салық органдары тарапынан ешқандай шағымдар болмауы үшін қандай салық төлеу керек.

Жеке тұлғалар 3-жеке табыс салығы түрінде есепті кезеңнен кейінгі жылдың 30 сәуіріне дейін ұсынады. Өтінім беруші орган IFTS органының жергілікті бөлімшесі болып табылады. Құжатта техникалық сипаттағы немесе қате есептеулерге байланысты қателер болса, салық органы есепті қабылдамайды. Бар құжатты өңдеу мүмкін емес. Түзетілген есеп жаңа нысанда шығарылады, оның титулдық бетінде қайта қабылдау туралы ақпарат болады. Құжат екі бірдей данада жасалады. Есепті алғаннан кейін салық сомасын төлеу мерзімі беріледі. Бұл кезең әдетте есеп берілген жылдың 15 шілдесіне дейін созылады.

Сәтсіздіктерден жалтару және есептерді уақтылы тапсыру үшін айыппұл салынады:

• Нөлдік көрсеткіштерді бермегені үшін - 1000 рубльден бастап.
• Басқа жағдайларда - есептелген салық сомасының 30% дейін.
• Салық уақтылы төленбесе, салық сомасы өсімпұл ретінде оның сомасының 20-40% плюс алынады.
• Негізгі санкцияларға қоса, әрбір кешіктірілген күн үшін айыппұлдар алынады.

Сондықтан салықтық және заңдық міндеттемелерге жауапкершілікпен қарау маңызды. Ұлттық масштабта бүкіл елдің өмірі салыққа байланысты.