Ипотекалық несиенің қателері: ипотекалық несиенің қыр-сырлары, тәуекелдер, келісім жасаудың қыр-сырлары, заңгерлердің кеңестері мен ұсыныстары

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Ипотекалық несиелер жерге, баспанаға және тұрмыс жағдайын жақсартуға мұқтаж қоғамдық және жеке үй шаруашылықтары өмірінің ажырамас бөлігі болып табылады. Ипотека ұғымы дүние жүзінде құлға айналдырылған борышкердің жеке басының өзі қарыздар үшін кепіл болған кезден бері бар. Біздің заманымызға дейінгі 6 ғасырда тұлғаның кепілі борышкерде бар барлық мүлікті, атап айтқанда жерді кепілге қоюмен ауыстырылды. Борышкердің мүлкі несие берушіге кепіл болған кезде, оның жер учаскесіне меншік құқығында ипотекалық бағана орнатылған – кепілге салынған мүліктің дәлелі. Постта қарыз туралы жазба жазылған.

Ипотеканың пайда болуы туралы тарихи деректер

Елизабет Петровнаның тұсында (250 жыл бұрын) Ресей дворяндары ипотекалық несие арқылы субсидияланды. Сонымен бірге, бір жылжымайтын мүлік бірнеше рет қайта кепілге салындытек асыл банктерде, сонымен қатар жеке несие берушілерден. Борышкер мен несие берушінің кері байланысын бақылаудың болмауы, 18 ғасырдағы ипотеканы кейінге қалдыру және қайта қаржыландыру (қайта қаржыландыру) мемлекет қазынасына орасан зор қарызға және банктердің табиғи банкротқа ұшырауына әкелді.

Ипотекалық несиені дамытудың жаңа кезеңіне серпін миллиондаған шаруалар жер сатып алу үшін несиеге мұқтаж болған крепостнойлық құқықты жою реформасы болды. Ипотекалық несие 49 жылға, жылдық 6 пайызбен берілді. Дәл сол кезде қалалық несиелік қоғамдардың жарғысы құрылды, онда ипотекалық несиенің ережелері белгіленді. Жерге жеке меншік реформасы бүкіл Ресейде ауыл шаруашылығында несиелік қатынастардың таралуына ықпал етті. Жермен қамтамасыз етілген несиелер ол кезде жер несиесі деп аталды. Ипотекалық облигациялар қатаң түрде нотариуспен тіркеліп, оларға қарсы қор биржасында бағалы қағаздар шығарылды, 1913 жылға қарай оның 35% шетел капиталы болды. Банктік несие жүйесі елдің жаңа экономикасының қалыптасуына байланысты дамыды.

Банктер ұлттандырылып, несиелік қатынастар орталықтандырылған Қазан төңкерісінен кейін 70 жыл бойы ипотека ұғымы ұмытылды.

Ресейде ипотеканың қайта жандануы 1990 жылдары ғана басталып, 1998 жылы заңнамалық қолдауға ие болды. Дағдарыс толқынынан кейін ипотекалық несиелеу бірқатар өзгерістерге ұшырады – несиелеу шарттарын қатайту, ипотеканы міндетті сақтандыру, міндетті бастапқы жарна және айыппұлдар жүйесі – ипотекалық тұйықтарға.

Ипотекабүгінгі статистика

Бүгінгі таңда Ресейдің ипотекалық несие нарығында 400-ге жуық несиелік ұйымдар жұмыс істейді. Ресей Федерациясының Орталық банкі несиелік мекемелердің қызметін реттейтін қатаң ережелерді орнатқаннан кейін ипотека нарығында тек сенімді, дәлелденген және тиімді ипотекалық несие берушілер қалды. Орталық банктің мәліметтері бойынша, ипотекалық несиенің орташа мерзімі 15 жылды құрайды, ал Ресейде орташа ипотекалық пайыздық мөлшерлеме жылына 9,8% құрайды. Алдағы 5 жылда баспана сатып алғысы келетін ресейліктердің үлесі 70% құрайды. Іс жүзінде ипотекалық несиені қазір жұмыс істейтін халықтың 33 пайызы ғана ала алады, салыстыру үшін – 2000 жылға дейін – жұмыс істейтін халықтың 5 пайызы ғана. Тұрғындар арасында ипотека алу бойынша ең танымал банктер Сбербанк және ВТБ болып табылады, егер сіз олар туралы білмесеңіз, олармен ипотекаға пәтер сатып алу қиынға соғуы мүмкін.

Ипотека бойынша құжаттарды ұсыну ерекшеліктері

Ипотека шартын жасамас бұрын ұсынылған пайыздық мөлшерлемемен және төлеу мерзімімен ғана емес, сонымен қатар бірқатар шарттармен және банк жүйесіндегі ықтимал кемшіліктермен, ипотекалық тұзақ деп аталатындармен танысу ұсынылады..

Қарыз алушының сенімділігі туралы неғұрлым сенімді құжаттар ұсынылса, банкпен қарым-қатынас соғұрлым тұрақты болатынын есте ұстаған жөн. Банкке барар алдында стандартты құжаттарды дайындау қажет: банк орналасқан жерде тіркелген ресейлік төлқұжат, сондай-ақ кіріс туралы анықтама.

Банк табыс туралы анықтамасыз несие беруге келісуі мүмкін, бірақ жылыБаллдық сауалнамада жұмыс орны мен айлық жалақы мөлшері көрсетілуі керек. Мемлекеттік күзет қызметкері мұның бәрін міндетті түрде тексереді және егер өтініш беруші жұмыс орны немесе жалақысы туралы өтірік айтса, оған ипотекадан бас тартылады.

Табыс туралы есеп негізінде банк ипотекалық несиенің мерзімін есептейді. Ережеге сәйкес, несие бойынша орташа төлем қарыз алушының ай сайынғы табысының 40 пайызынан аспауы керек немесе несие мерзімі осы ережеге сәйкес ұзартылады. Несие мерзімі неғұрлым ұзақ болса, соғұрлым қарыз алушы ипотеканың бүкіл мерзімі үшін артық төлейді.

Банк алымдары

Ипотека шартын тіркеу кезінде келесі қосымша комиссиялар алынуы мүмкін:

• Келісімшартты орындау үшін шот ашу.
• Төлем ипотеканы тәуелсіз бағалаушыға беріледі.
• Міндетті ипотекалық сақтандыру, сондай-ақ қарыз алушының денсаулығы мен өмірі, кепілге меншік құқығы.
• Жаңа ғимаратта ипотеканы ресімдеу кезінде құрылыс салушы сенімсіз болған жағдайда банк қарыз алушыға қоя алатын қосымша талаптар. Бұл ипотекалық несие пайызының жоғарылауына әкелуі мүмкін.
• Банк қарыз алушыны ипотекалық пәтерді таңдауға банктің серіктесі бола алатын сенімді риэлтор арқылы ғана міндеттей алады (риэлторлық қызмет әдетте тұрғын үй құнының 5%-нан кем емес).

Айыппұлдар мен өсімпұлдар

Ипотекалық төлемдерді кешіктіргені үшін өсімпұлдар несиенің жалпы сомасын айтарлықтай арттыруы мүмкін, сондықтан келісім-шартқа қол қоймас бұрын білуіңіз керек - төлемді қай күнге, қалай төлеу керек.салымның жақсы тәсілі: қолма-қол ақша, банкоматтар, электронды төлемдер. Қаражатты банк шотына аудару үшін қанша уақыт қажет екенін білу пайдалы, мысалы, шоттан шотқа 1-3 банктік күн.

Банк кеңселеріндегі немесе банкоматтардағы кезектерге байланысты ай сайынғы төлемдерді уақытылы орындауды баяулататын жағдайлар туындауы мүмкін. Бір немесе екі кешіктірілген жағдайда қандай айыппұлдар қолданылатынын, ал қайсысы - жүйелі түрде төленбеген жағдайда (жұмыстан босату немесе ауруға шалдығу) және бұл туралы алдын ала не істеуге болатынын нақты анықтау қажет. Төтенше жағдайларда банк келісім-шартты біржақты тәртіппен бұза алады, кепілді сатып, ипотекалық қарызды өтей алады, ал қалғанын қарыз алушыға қайтара алады.

Ипотекалық несиенің нюанстары мен тәуекелдері

Келісімшартқа қол қоймас бұрын мұқият оқып шығу керек, мүмкін болса даулы және түсініксіз тұстар бойынша заңгермен кеңесу керек. Ипотекаға өтініш бергенде қандай қиындықтарды шешуге тура келеді?

1. Барлық алымдар сомасын және олардың қалай төленетінін зерттеңіз.
2. Айыппұлдар тізімімен, олардың мөлшерімен және оларды айыптау себептерімен танысыңыз. Келісімшартта ипотеканы мерзімінен бұрын өтеу үшін өсімпұл болмауы керек.
3. Төлем кестесін зерттеңіз: жарна сомасы және төлеу мерзімі.
4. Ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеменің көтерілуіне байланысты жағдайлардың тізімін оқып шығу маңызды. Банк менеджерімен "нарық конъюнктурасының өзгеруі нәтижесінде пайыздық мөлшерлемені арттыру" сияқты түсініксіз сөздерді талқылаңыз.
5. Қанша сақтандыру қажет екенін және онсыз мүмкін еместігін біліңізонымен айналысыңыз. Банктің несиені немесе қарыз алушының өмірін ипотека арқылы сақтандыруға мәжбүрлеуге құқығы жоқ, бірақ сақтандырудан бас тартқан жағдайда сыйақы мөлшерлемесін 1-1,5%-ға көтеруге құқығы бар.

Ипотека шартына екі тең құқықты тараптар қол қояды, сондықтан қарыз алушы ипотеканың тұйықтары мен тәуекелдерін өз мойнына алып, банктің шарттарымен сөзсіз келіспеуге құқылы. Даулар туындаған жағдайда, келісім-шартқа қол қоймас бұрын оларды шешу қажет. Клиент келісімге ипотеканы қайта қаржыландыру құқығы туралы тармақты енгізуді сұрай алады, бұл болашақта ықтимал форс-мажорлық жағдайларды айтарлықтай жеңілдетеді.

Ипотека шартын жасасудың нәзіктіктері

Ипотекалық несиенің қателіктерін зерттегенде банкпен несиелік және ипотекалық қатынастардың кейбір нюанстарын есте ұстаған жөн. Мысалы, келісім-шарттың бүкіл әрекет ету мерзімі ішінде мүлік қарыз алушының меншігінде болады, бірақ ол шарттың мерзімі аяқталғанға дейін оған толық билік ете алмайды. Сондай-ақ, қарыз алушы:

• Банктің алдын ала рұқсатынсыз ипотекалық мүлікті жалға беру. Әдетте, несиелік ұйымдар кепіл ретінде жылжымайтын мүлікпен мұндай мәмілелерді жасауға құлықсыз, өйткені объектінің жағдайы нашарлауы мүмкін, бұл оны сату қажет болған жағдайда оның нарықтық бағасының төмендеуіне әкеледі. Дегенмен, несие беруші кепілді бір жылдан аспайтын мерзімге жалға беруге кедергі жасауға құқығы жоқ.
• Жөндеу жұмыстарын орындау, оның ішінде пәтерді заңсыз қайта құру. Қажетті жөндеу және құрылыс өзгерістерін жүргізусізге жобаны дайындау керек, содан кейін тұрғын үй инспекциясынан рұқсат алып, несие берушіге хабарлау керек.
• Ипотека шартының барлық әрекет ету мерзімі ішінде кепілге қойылған мүлікті тұрғын емес үй-жайға қайта тіркеуге заңмен тыйым салынады.
• Кепілге қойылған жылжымайтын мүлікпен айырбастау немесе сыйға тарту операцияларын жасауға, сондай-ақ несие берушінің рұқсатынсыз сатуға болмайды. Сату қарыз алушының кредитор банкке берешегі болған жағдайда ғана мүмкін болады және сатудан түскен қаражат қарызды өтеуге және банк алдындағы міндеттемелерді жабуға жұмсалады.

Сбербанктегі ипотекалық қиындықтар

Сбербанкте стандартты ипотекалық несие шарты бар, оның үлгісін алдын ала қарау үшін веб-сайттан табуға болады.

Сбербанкпен ипотекалық келісім-шарт жасасу кезіндегі негізгі қателіктер – бұл кепілді бағалаушыға, банк ұяшығын жалға алуға, риэлтордың немесе адвокаттың қызметіне, сақтандыру ақысын төлеуге және, әрине, несие төлеуге арналған қосымша шығындар. мемлекеттік баж.

Ипотека шартының талаптары бағалаушының қарыз алушының өзін-өзі таңдау мүмкіндігін қарастырады, бірақ ол Сбербанктің талаптарына сай болуы керек. Сондықтан, тәуекелге бел буып, кепіл мүлкін алдын ала бағалаудың қажеті жоқ, Сбербанк берілген бағалау құжаттарынан бас тартуды белгіленген процесс ережелеріне сәйкес келмеу деп түсіндіре отырып, бас тартуы мүмкін және ақша босқа кетеді.

Сбербанкте кешіктірілгені үшін айыппұлдар

Талқылау үшін Сбербанктегі ипотеканың ең жағымсыз тұсы - айыппұлдар мен айыппұлдар. Бірақ келісімшарттың келесі тармақтарын түсіну маңызды.

Кешіктіру төлемдеріне қатысты тармақ. Айыппұл сомасы айыппұл салынған күнгі Орталық банктің қайта қаржыландыру мөлшерлемесіне тікелей байланысты. Бұл қазіргі айыппұл сомасын айтарлықтай арттыруы мүмкін. Сондықтан кешіктірілген төлемдер үшін ықтимал айыппұлдардың шарттары туралы алдын ала білу пайдалы.

Ипотека шартын бұзу шарттары. Сбербанк кейбір заңсыз жағдайларда, мысалы, жүйелі кідірістерде, кепіл басқа мақсаттарда пайдаланылғанда, кредитор-банк мүліктің жай-күйін тексеруден бас тартқан жағдайларда, сондай-ақ келісім-шартты бұзу кезінде шартты бұзуға құқылы. сақтандыру полисі шарты.

Ипотекалық несие шартының әрекет ету мерзімі ішінде қарыз алушының несие берушінің келісімінсіз ипотекалық тұрғын үйді сатуға, оған басқа тұлғаларды тіркеуге, жалға беруге, қайта жоспарлауға құқығы жоқ.

"ВТБ"-дағы ипотека: тұзақтар

Келісім-шарт жасасу кезіндегі өткір тұзақтардан келесіге назар аудару керек.

Банк ВТБ сізге меншікке (титулға), денсаулыққа, өмірге қатысты сақтандыру полисін тек серіктесіңіз ВТБ Сақтандырумен алуды ұсынады. Сақтандырудан бас тартсаңыз, ипотекалық несие мөлшерлемесі міндетті түрде 1%-ға өседі.

Ипотекалық несиенің ең төменгі сомасы 2 миллион рубльден басталады. Азырақ сома бастапқы жарнаға шектеулерді немесе несиеге өтініш беру кезінде қосымша шығындарды білдіреді. Ұзақ мерзімге шағын несие беру банкке тиімсіз.

Қашанкешіктірілген жағдайда банк қарызды қайта құрылымдау немесе несиелік демалысты ұйымдастыру бастамасын көтермейді. Алдыңғы келісімнің шарттарын сақтап, қарызға алған ақшаны уақытында қайтару банкке тиімдірек. Төлемдерді кешіктіруге қатысты мәселелерді шешу үшін қарыз алушы банкке өтініш береді.

Банк «ВТБ» сенімді тиімді несиелік ұйым болып табылады, сондықтан келісім-шарт бойынша міндеттемелерді нақты орындауды талап етеді. Сондықтан, бюджетіңіздің қаржылық мүмкіндігіне күмәндансаңыз, ипотеканы алу туралы шешімді біраз уақытқа кейінге қалдырған дұрыс.

Заңгерлердің кеңестері мен кеңестері

Тәжірибеші заңгерлер несие келісімін жасамас бұрын ипотекалық қиындықтардан аулақ болуды ұсынады.

• Ипотекалық төлемдерді отбасы табысының 30%-дан аспайтындай етіп есептеңіз.
• Ай сайынғы кіріс түсетін валютада ғана ипотека алыңыз. Ақшаны үнемдеу мағынасы бар болса да, тәуекелге барудың қажеті жоқ. Ипотекалық несие ұзақ мерзімді болып табылады және айырбас бағамы өзгерген кезде келісім-шарт валютасына рубльді айырбастау үшін сізге бірнеше есе артық төлеуге тура келеді.
• Ипотека үшін ең қолайлы шарттарды ұсынатын көп жылдық тәжірибесі және жақсы беделі бар ірі банктерден ғана несие берушіні таңдаңыз.
• Ипотекалық бағдарламаны таңдауға асықпаңыз. Мүмкін болатын қолайлы, жеңілдік шарттары бар ең қолайлысын мұқият табу керек.
• Үлкен тұрғын үйді бірден ипотекаға алудың қажеті жоқ. Тұрмыстық жағдайыңызды біртіндеп жақсарту ұсынылады. Мысалы, однушкиден кейін сіз үш немесе төрт бөлмелі пәтерлерді мақсат етпеуіңіз керек.пәтерлер. Біріншіден, екі бөлмелі пәтер сатып алыңыз, ал барлық соманы төлегеннен кейін, ыңғайлырақ үш бөлмелі пәтер туралы ойлануға болады.
• Ипотекаға өтініш берген кезде қосымша комиссиялар мен шығындарға назар аудара отырып, келісім-шартты мұқият зерттеңіз. Олар ипотекалық келісімнің қателері.
• Ипотека мерзімі неғұрлым ұзақ болса, мөлшерлеме соғұрлым жоғары болады. Ипотеканы қысқа мерзімге алған жөн. Өйткені, ипотека мерзімі ұзағырақ болса, жалпы артық төлем соғұрлым көп болады.
• Тіркелген мөлшерлемені таңдап, оны өзгермеліге артықшылық беріңіз, бұл шын мәнінде тиімдірек, бірақ қарыз алушыны үлкен қарызға батыруы мүмкін жоғары нарықтық құбылмалылық жағдайында емес. Бекітілген тариф үнемдеуге мүмкіндік бермейді, бірақ ол жоғалтуға да мүмкіндік бермейді.
• Ипотекалық нысанды таңдаған кезде тек тәуелсіз бағалаушыларға хабарласыңыз, өйткені риэлторлар тиімдірек сату үшін әрқашан мүліктің жағдайын безендіреді.
• Келісімшартқа қол қоймас бұрын қаржылық резервті алдын ала жасаған жөн. Бұл қаржылық қауіпсіздік жастығы деп аталады, ол келісім-шарттың барлық мерзімі ішінде сенімді сезіну үшін 3 айлық ипотекалық төлемнен тұрады.

Қайта сатылатын ипотека

Қайталама нарықтағы ипотеканы реттеу оңай, себебі үй пайдалануға берілген және құрылысқа қауіп төндірмейді.

Ипотекалық несиеге екінші реттік мүлікті сатып алғанда, қателерді тексеру керек: иесі кім және таңдалған тұрғын үйде кім тіркелген. Тұрғын үйдің бөліктерінің иелерінің бірі болмаған жағдайда жағдай туындауы мүмкінсатуға келісемін.

Одан кейін пәтердегі барлық қайта жоспарлау заңды ма, шот бойынша берешегі бар-жоғын тексеріп, пәтер басқа несие мекемесінде кепіл емес екеніне көз жеткізу керек.

Байланыстың жай-күйін, жөндеу жұмыстарының жүргізілген-өтпегенін және қандай деңгейде екенін тексеріңіз, терезелердің, төбелердің және корпустың басқа элементтерінің жақсы жағдайда екенін тексеріңіз.

Ипотекалық несиені қайта қаржыландыру

Қайта қаржыландыру – бұл басқа банктегі бұрыннан бар ипотекалық несиені қайта қаржыландыру. Ипотекалық несиені екі жылдан астам мерзімге төлеу қажет болса, қателері бар ипотеканы қайта қаржыландырудың мұндай ауқымды процедурасы мағынасы бар.

Кепілді банктен банкке аудару кезеңінде пайыздық мөлшерлеме сәл жоғары болатынын ескеріңіз, өйткені жаңа банкте уақытша кепілдік қамтамасыз етілмейді және бұл үлкен тәуекел.

Қайта қаржыландыру кезінде кепілді бағалау, нотариус және т.б. бойынша міндетті шығындар болады.