Пәтер сатудан алынатын салық: ерекшеліктері, сомасын есептеу және талаптар

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Пәтерді сату әртүрлі себептермен қажет болуы мүмкін, бірақ сонымен бірге әр адамды пәтерді сату кезінде салық төлеу қажет пе деген сұрақ қызықтырады. Іс жүзінде бұл процесті аяқтағаннан кейін азамат белгілі бір кіріс алады, одан алым алынуы керек. Бірақ сонымен бірге салықты аударудың қажеті жоқ белгілі бір шарттар бар. Әрбір сатушы пәтерді сатқаннан кейін комиссия төлеудің қажеті болмас үшін оған қанша уақыт қажет екенін анықтауы керек. Сонымен қатар, салық базасын азайту үшін шегерімді пайдалану мүмкіндігі ескеріледі.

Қанша салық салынады?

Ең алдымен төлемнің қандай екенін анықтау керек. Жылжымайтын мүлікті немесе оның бір бөлігін сатқан әрбір меншік иесі пәтерді сатуға қандай салық салынатынын және ол бұл алымды төлеуге міндетті ме, жоқ па білуі керек.

Есептеу объектіні сатуға жасалған келісім-шартта көрсетілген соманы пайдаланады. Бұл келісімде сатушылар сатып алушылардан азырақ соманы сұрауы сирек емес,бұл шегерімді пайдалану кезінде салық төлеуден жалтаруға мүмкіндік береді. Бұл заңға өзгерістер енгізу қажеттілігіне әкелді, сондықтан қазір тек сату бағасы ғана емес, объектінің кадастрлық құны да ескеріледі. Егер ол келісім-шартта көрсетілген құннан жоғары болса, салық сомасы кадастрлық баға бойынша есептеледі.

Мұндай өзгерістер негізгі мақсаты салық төлеуден жалтару болып табылатын алаяқтық операциялардың санын азайту қажет екендігімен негізделеді. Одан әрі анықталған сомадан 13% алынады. Шегерімді пайдаланған кезде салық базасы азаюы мүмкін.

Заңнамалық реттеу

Жылжымайтын мүлікті сатудан алынған табыс салығын төлеу талабы әртүрлі нормативтік актілермен реттеледі. Оларға Art. 117 және бап. 220 Салық кодексі, сондай-ақ Федералдық заң № 382.

Құжаттар пәтерді сатқанда сату салығы төленетінін, төлемнің қалай анықталатынын және қандай жағдайларда сатушылар процестен босатылатынын көрсетеді.

Салық қашан төленбейді?

Жылжымайтын мүлікті сататын адамдар табысына салық төлеуге міндетті емес белгілі бір шарттар бар. Пәтерді сатқаннан кейін салық осы мән-жайларға дәлел болған жағдайда ғана төленбейді (әртүрлі себептермен). Мына жағдайларда комиссияны есептеу және төлеу қажет емес:

• пәтерді сатып алғаннан кейін сатушы пәтерге бес жылдан астам иелік етті;
• мұрагерлік бойынша тұрғын үй алғаннан кейін, құрастыру нәтижесіндесыйлық немесе сот шешімі бойынша сіз 3 жыл күтуіңіз керек, содан кейін объектіні салықтан босату арқылы сата аласыз;
• егер пәтер оның сатып алу бағасынан төмен бағамен сатылса, өйткені табысқа салық төлеу қажет, бірақ сіз сатушының шынымен де пайда көрмегенін ресми түрде дәлелдеуіңіз керек, ол үшін келісім-шарттар жасалады. тұрғын үйді сатып алу және сату пайдаланылады;
• Жылжымайтын мүліктің құны 1 миллион рубльден аз, өйткені мүліктің әрбір сатушысы 1 миллион рубль шегерімінің артықшылығын пайдалана алады және дәл осы сома бойынша салық базасы азаяды, демек, төмен бағамен. тұрғын үй алу үшін комиссия төлеудің қажеті жоқ.

Тұрғын үй құнын негізсіз төмен бағалау енді қолданылмайды. Себебі, жеке тұлғалар үшін пәтерді сату салығы объектінің сату бағасынан жоғары болса, кадастрлық құны бойынша есептелуі мүмкін.

Қаржыны қашан аудару керек?

Алым келесі жылы төленеді. Сондықтан, егер пәтер 2017 жылы сатылса және сол уақытта төлемді есептеу және аудару қажет болса, онда ол 2018 жылдың 15 шілдесіне дейін бюджетке аударылуы керек.

Кідіртулер болса, бюджетке аударылуы тиіс жалпы соманы айтарлықтай арттыратын айыппұлдар алынады.

Пәтер сатылғаннан кейін салық төлемеу үшін оған иелік ету қанша уақытты алады?

2016 жылы елеулі өзгерістер енгізілді, сондықтан қазір барлық адамдар бұл кезеңді қалай дұрыс анықтау керектігін білуі керек,бұзушылықтар үшін жауапкершілікке тартылмайды. Негізгі ережелерге мыналар кіреді:

• егер жылжымайтын мүлік 2016 жылдан кейін сатып алынған болса, оны комиссия төлемей сату үшін 5 жыл күту керек;
• егер объект пәтерді алушы ақша жұмсамаған басқа мәмілелер негізінде алынса, мысалы, тұрғын үй мұрагерлік жолмен алынған немесе дұрыс ресімделген сыйға тарту негізінде сыйға тартылған болса, онда оны үш жылдан кейін салықсыз сатуға болады.

Меншігі 3 жылдан аз болған пәтерді сату салығын міндетті түрде төлеу керек. Бұл ретте кері санақ азамат жылжымайтын мүлікке құқығын растайтын құжатты алған сәттен басталады. Мысалы, егер нысан үлестік жарналар негізінде сатып алынса, онда кері санақ соңғы төлем жасалған сәттен бастап жүргізілуі керек.

Сыйға берілген немесе мұраға қалған тұрғын үй үшін салық төлеуім керек пе? иә, егер мұндай мүлікті пайдалану үш жылдан аз уақыт өтсе және сіз оны сатқыңыз келсе. Сіз 3 жыл бойы пәтер алдыңыз делік. Бұл жағдайда сатудан алынатын салықты есептеуге және аударуға тура келмейді, бірақ сонымен бірге Федералдық салық қызметіне үш-бес жылдан астам уақыт өткені туралы дәлелдемелерді ұсыну қажет.

Бағаны төмендете аламын ба?

Жылжымайтын мүлік сататын әрбір адам салықтан құтылғысы келеді. Көптеген адамдар сатуды әдейі төмендетеді деген сылтаумен пәтерді сатқанда салық төлемеуді жөн көреді.объектінің бағасы, сондықтан шегерімді пайдаланған кезде не салық мүлде болмайды, не оның мөлшері аз.

Бұл әдіс 2016 жылдан бері қолданылмайды. Бұл алымды есептеу алдында Федералдық салық қызметінің қызметкерлері сату бағасы мен объектінің кадастрлық құнымен ұсынылған екі көрсеткішті салыстыратынына байланысты. Есептеу үлкенірек болатын сомаға негізделген. Сондықтан бұл жолмен салық салудан жалтару еш нәтиже бермейді. Үш немесе бес жыл бұрын сатып алынған немесе алынған жаңа пәтерді сату салығын кез келген жағдайда төлеуге тура келеді.

5 жылдан аз пәтерге иелік еткенде қалай салық төлемеу керек?

Пәтер адамның меншігінде бес жылдан аз болса да, бұл төлемді нақты төлемеуге мүмкіндік беретін белгілі бір мүмкіндіктер бар. Пәтер сату салығы келесі шарттар мен жағдайларда төленбейді:

• мүлікті 2016 жылға дейін сатып алған, сондықтан оны комиссия төлемей сата алу үшін бес жыл емес, үш жыл күту керек деген шарт қойылады;
• пәтер сыйға немесе мұраға алынған, сондықтан азаматтан оған ешқандай қаражат төленбеген, бұл объектіні бар болғаны 3 жыл ғана иеленуге, содан кейін оны сатуға және сатып алмауға жеткілікті екеніне әкеледі. салық төлеу;
• сатушы үш жыл ішінде екі транзакциядан пайда таппағанын дәлелдей алады, сондықтан ол объектіні бастапқыда сатып алынған бағадан сәл төмен бағаға сатты, бірақ мұндай жағдайларда сату бағасы маңызды кадастрдан төмен болған жоқпәтер құны;
• мәмілелер қымбат емес тұрғын үйге қатысты жасалады, сондықтан оның кадастрлық және сату бағасы 1 миллион рубльден төмен, бұл шегерімді пайдалану салдарынан салық базасының мүлдем теріс болуына әкеледі.

Жоғарыда аталған шарттардың барлығын азамат ресми құжаттарды пайдалана отырып дәлелдеуі керек, сондықтан Федералдық салық қызметіне тиісті құжаттарды тапсыруы қажет.

Мұрагерлікке алынған пәтерді сатудың нюанстары

Егер азамат мұрагерлік жолмен мүлікті алатын болса, онда ол объектінің құнына қарай мемлекеттік баж салығын төлеуі керек, сонымен қатар пәтерді ұзақ рәсімдеумен айналысуы керек. Сонымен қатар, оны меншікке тіркеу үшін 2 мың рубль мөлшерінде алым төлеу керек. Көбінесе, тіркелгеннен кейін адамда нысанды сатуға ниет пайда болады. Мұндай жағдайда мұраға қалдырылған пәтерді сату салығын төлеуге тура келетінін есте ұстаған жөн.

Алдымен кейбір факторларды бағалау керек:

• мүліктің кадастрлық құнының мөлшері қандай екені анықталады, өйткені бұл пәтер төмен бағамен сатылған жағдайда салықты есептеу үшін қолданылатын көрсеткіш;
• 1 миллион рубль шегеріммен көрсетілген алынған сомадан шегеріледі;
• осы 13% мәннен бюджетке қандай соманы төлеу керектігін анықтау үшін есептелген, өйткені ол тым үлкен болса, объектіні салықсыз сату үшін жиі үш жыл күткен жөн.

Кадастрлық құны барлық пәтерлер үшін әлі есептелмеген. Бұл тек БТИ білікті қызметкерлерінен тұратын арнайы комиссиямен анықталады, сондықтан көбінесе бұл көрсеткіш нақты объект үшін әлі анықталмаған. Бұл жағдайда мұрагер мұндай бағалауға өз бетінше тапсырыс беруге мәжбүр болады, бұл қосымша шығындарды тудырады.

Ұсынылған шегерім дегеніміз не?

Пәтерді немесе тіпті бөлмені сатуды жоспарлаған кез келген адам салық шегерімін пайдалану мүмкіндігі бар екенін есте ұстауы керек. Ол барлық пәтерлер үшін стандартты болып табылады 1 миллион рубль. Бұл жағдайда пәтерді сатудан қанша салық төленеді?

Мысалы, пәтер 3,4 миллион рубльге сатылды және бұл сома нысанның кадастрлық құнынан жоғары. Мәміле мүлікті сатып алғаннан кейін бір жыл ішінде аяқталды. Бұл жағдайда пәтерді сатудан салық төлеуім керек пе? Жылжымайтын мүлікті тіркегеннен кейін үш-бес жыл өтпегендіктен, алымды дұрыс есептеп, аудару керек.

Бастапқыда салық базасы есептеледі, ол үшін сату бағасы шегерім сомасына төмендейді: 3, 4 - 1=2,4 миллион рубль. Әрі қарай бұл сомадан салық алынады: 2,4 миллион x 13%=312 мың рубль.

Пәтер сату салығын азайту үшін шегерімді пайдалана аласыз, егер сатушының бастапқыда өз ақшасын нысанға жұмсағаны туралы дәлелі болған жағдайда ғана. Бұл дәлелді құжаттармен қамтамасыз етуге болады:

• төлем аударымдары, оның негізінде қаражат аударылдыбасқа шот, сондықтан нысанды сатып алу процедурасы толығымен банк арқылы жүзеге асырылды;
• ақшаның аударылғанын көрсететін түбіртек;
• осы мүліктің бағасы көрсетілген объектіні қабылдау-тапсыру актісі;
• тұрғын үйді сатып алуды ғана емес, оның аяқталуын да растай алатын фискалдық тексерулер.

Дәлелдемелерді дайындағаннан кейін ғана шегеруді пайдалана аласыз.

Шегерімнен бас тарту қашан орынды?

Үй сатушысы сату бағасы шегерім сомасына немесе мүлікті сатып алу бағасына төмендейтінін шеше алады. Мысалы, 2016 жылы пәтер 2,3 миллион рубльге сатып алынды. 2017 жылы ол 4,2 миллион рубльге сатылды.

Егер шегерімді пайдалансаңыз, пәтерді сатудан алынатын салық сомасы мынаған тең болады: (4, 2 - 1) x 13%=416 мың рубль.

Егер сіз нақты алынған пайданы анықтауды көздейтін әдісті қолдансаңыз, онда алым сомасы: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 мың рубль болады.

Сондықтан мұндай жағдайда пәтерді сатудан түсетін салықты азайту үшін шегерімнен бас тартқан жөн. Жаңа заң объектінің сатып алу бағасын растау мүмкін болмаса, кез келген жағдайда шегерімге жүгінуге тура келетінін көрсетеді.

Шегерім жылына бір рет беріледі, сондықтан адам бір жылда бірден бірнеше транзакция жасаса, онда тек бір пәтер үшін салық базасын азайту мүмкіндігі қолданылады.

Сонымен қатар, үй сатып алғанда, салықтың қайтарылуына сенуге болады. Ол негізінде есептеледішығындар:

• пәтер сатып алынған сома;
• объектінің құрылысына кеткен шығындар;
• үй салынған жерді сатып алу;
• ипотекалық несие тұрғын үй сатып алуға берілген болса, несие сыйақысын өтеу.

Мүлікті шегерудің ең көп мөлшері 260 рубль мөлшерінде қарастырылған. 390 мың рубльге дейін сатып алу немесе құрылыс бағасынан, сондай-ақ ипотекалық пайыздан қайтарылуы мүмкін.

Нысанның кадастрлық бағасы қалай есептеледі?

Заңнамадағы жаңашылдықтардан көп адамдар бейхабар, сондықтан жылжымайтын мүлікті арзан бағамен сату арқылы салық базасын азайтуға тырысуда. Олар сатып алушылармен келісім-шартта 1 миллион рубльден аспайтын сома болуы үшін келіссөздер жүргізеді. Шегерімді пайдаланған кезде салық базасы теріс мәнмен көрсетіледі.

Бірақ қазір салық органдары мұндай жағдайда пәтерді сату салығын анықтау үшін тек сатып алу-сату шартында көрсетілген көрсеткішті ғана емес, сонымен қатар кадастрлық бағаны да пайдаланады. Заң, егер кадастрлық құн құжатта бар мәннен асып кетсе, онда алым соған есептелетінін көрсетеді.

Мысалы, бір азамат 1,5 миллион рубльге пәтер сатып алды. Оның кадастрлық бағасы 1,3 миллион рубльді құрайды. Бір жыл иелік еткеннен кейін адам нысанды 1,6 миллион рубльге сатуды шешеді. Ол сатып алушымен келісім-шартта 900 мың рубль сомасын көрсету керек деп келіседі. Салықты есептеу кезінде Федералдық салық қызметінің қызметкерлері объектінің кадастрлық бағасын ескереді, өйткені ол сату бағасынан жоғары. Бұл жағдайда шегерімді пайдалану кезінде өлшемісалық мынаған тең болады: (1, 3 - 1) x 13%=39 мың рубль.

Декларация жасау нюанстары

Егер адам белгіленген мерзімнен аз жылжымайтын мүлікке ие болса, онда ол алымды есептеп, төлеп қана қоймай, Федералдық салық қызметіне декларацияны жасап, тапсыруы керек. Бұл құжатты келесі жағдайларда жасау қажет емес:

• пәтер сатылмайды, бірақ айырбасталады немесе басқа адамға сыйға беріледі, өйткені нысан тегін немесе қосымша төлемсіз беріледі, сондықтан азаматтың салықты есептеуге болатын кірісі жоқ.;
• сатылып жатқан нысан, қалай алынғанына байланысты адамға үш немесе бес жылдан астам уақыт тиесілі болды.

Басқа жағдайларда салықты төлеу ғана емес, декларация тапсыру да маңызды. Бұл салық базасы оң болса ғана қажет.

Азаматтардың пәтерді сату кезінде салық төлейтін-төлемейтінін ғана емес, декларацияның қалай қалыптасатынын да түсіну керек. Оны құрастыру ережелері мыналарды қамтиды:

• құжат жасалған кезеңді көрсету;
• салық төлеуші туралы жеке ақпарат тіркелген;
• пәтердің қалай қабылданғаны, азаматтың қарамағында қанша уақыт болғаны, қандай бағаға сатып алынғаны және сатылғаны туралы мәліметтер енгізіледі;
• қолданылатын шегерім туралы ақпаратты енгізіңіз;
• салықты есептеу ережелерін береді.

Декларациядағы ақпарат негізінде алым төленеді.

Декларация қалай толтырылады?

Құжат келесіде көрсетілгенFTS әртүрлі тәсілдермен:

• құжатты маманға тапсыру үшін Федералдық салық қызметінің кеңсесіне бару, содан кейін хабарлама мен салық түбіртегі ұсынылады;
• құжаттарды пошта арқылы жіберу;
• интернет пайдалану;
• нотариалды куәландырылған сенімхаты болуы керек делдалдың көмегімен.

Егер есептеу нәтижесі салық төлеудің қажеті жоқ болса, құжатты ресімдеудің қажеті жоқ. Бұл шегерімді пайдаланғаннан кейін салық базасының теріс мәні алынған жағдайларды қамтиды, өйткені бұл фактіні салық төлеуші осы баптың негізінде дәлелдеуге міндетті емес. 229 NK. Онда табысқа салық салынбайтын болса, салық төлеушілер ол туралы есеп бермеуі мүмкін екенін айтады.

Алым төлемегені үшін жауапкершілік

Егер салық төлеуші қате жіберсе немесе жай ғана мақсатты түрде пәтерді сатқаннан кейін жеке табыс салығын төлемесе, бұл азаматтың әкімшілік немесе қылмыстық жауапкершілікке тартылуына әкеп соғады.

Жауапкершілік шарасы қылмыстың ауырлығына және салық сомасына байланысты. Сондықтан 100 мың рубльге дейін айыппұл салынуы мүмкін. немесе тіпті үш жылға дейін бас бостандығынан айыру. Сондықтан 30 сәуірге дейін декларацияны уақытылы тапсыру, сонымен қатар 15 шілдеге дейін алымды төлеу қажет. Егер 16-шы күні қаражат болмаса, онда әрбір кешіктірілген ай үшін 5% өсімпұл алынады, сондықтан алты айдан кейін салықты ғана емес, оның 30% төлеуге тура келеді. Мұндай айыппұлдың ең төменгі деңгейі 1 мың рубльді құрайды.

Осылайша, әрбір адам керекбюджетке уақтылы аударымдар жасау үшін пәтерді сату/сатып алу кезінде қандай салықтарды төлеу керек екенін білу. Бұл елеулі бұзушылықтар үшін елеулі жауапкершілікті болдырмайды. Бұл ретте сіз меншік шарттарын, шегерімдерді пайдалану мүмкіндігін және есептеудің басқа да нюанстарын түсінуіңіз керек.