Коммерциялық тұрғын үй: тұжырымдамасы, дизайн ерекшеліктері

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Бастапқыда белгіленген градация: барлық жылжымайтын мүлік тұрғын және коммерциялық болып бөлінеді. Бірақ бүгін жағдай сәл басқаша. Сондай-ақ коммерциялық тұрғын үй сияқты санат бар. Басқа атауы - пәтерлер. Бұл не? Мұндай үй-жайларды сатып алудың жақсы және жаман жақтары қандай? Бұл заң тұрғысынан қалай қарастырылады? Осы және басқа да маңызды сұрақтардың жауаптары мақалада берілген.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік дегеніміз не?

Ең маңызды анықтамадан бастайық. Коммерциялық жылжымайтын мүлік деп олардың меншік иелері, жалға алушылар кәсіпкерлік қызмет үшін пайдаланатын әртүрлі құрылыстар, жер учаскелері, ғимараттар жатады. Соңғысының мақсаты – тұрақты пайда, кезеңдік капитал өсімі, ренталық кіріс алу. Бұл инвестиция опцияларының бірі.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік деп атауға болатын ең көп таралған нысандар мыналар:

• Ауыл шаруашылығы кәсіпорындары.
• Өндірістік нысандар.
• Қонақ үйлер, қонақүйлер, жатақханалар.
• Сақтау орындары, гараждар.
• Кеңсе құрылымдары.
• Сауда орталықтары мен дүкендер.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік деген не?

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті келесідей атауға болады:

• Жер және басқа табиғи аймақтар.
• Жер асты ресурстарының кейбір аймақтары.
• Шектелген су объектілері.
• Орман аумақтары.
• Көпжылдық екпелер.
• Жерге бекітілген немесе онымен берік байланыстырылған мүліктің басқа түрлері. Әдетте, бұл әртүрлі ғимараттар, құрылыстар.

Жылжымайтын мүлікке оған құқықтар да кіретінін ұмытпаңыз. Оны мемлекеттік тіркеуге жататын ғарыш объектілері, су және әуе кемелері деп те атауға болады.

Меншік коммерциялық пайдалануға арналған болса ғана коммерциялық болып саналады. Оның бірі тұрақты пайданың көзіне айналады.

Санаттар

Қазір - коммерциялық жылжымайтын мүліктің градациясы:

• Тегін пайдалануға арналған ғимараттар. Спорт және фитнес орталықтары, қонақүйлер, қонақ үйлер, мейрамханалар, кафелер.
• Бөлшек сауда орындары. Дүкендер мен сауда орталықтары.
• Офистік мүлік. Бизнес орталықтардан жеке кеңселер мен кеңсе бөлмелеріне дейін.
• Өндірістік ғимараттар. Өндірістік үй-жайлар, өнеркәсіптік кәсіпорындардың құрылымдары, қойма кешендері.
• Әлеуметтік кеңістіктер. Медициналықорталықтар, ойын-сауық кешендер (боулинг, бассейндер, дискотека залдары және т.б.), коммерциялық әуежайлар және т.б.
• Коммерциялық тұрғын үй. Тұрғын үйлердегі пәтерлер деп аталатындар, тұру мақсатында қысқа мерзімді жалға берілетін үй-жайлар.

Бұл ретте тек алғашқы төрт санат нағыз коммерциялық жылжымайтын мүлік болып саналады. Соңғы екеуі неғұрлым шекаралық позицияны алады - әлеуметтік және коммерциялық, тұрғын үй және коммерциялық тип арасында. Олар белгілі бір мақсаттарда пайдаланылғанда ғана иелеріне, жалға алушыларына пайда әкеледі.

Коммерциялық мүлік тұрғын үй бола ала ма?

Алғашында жылжымайтын мүлік коммерциялық және тұрғын үй болып екіге бөлінгенімен, бүгінде «коммерциялық тұрғын үй» деген ұғым бар. Бірақ бұл не?

Бұл пайдалану пайда табуға мүмкіндік беретін кез келген тұрғын үйге қатысты.

Коммерциялық тұрғын үй мысалы

Мұндай тұрғын үйлердің ең көп тараған мысалы - әдеттегі көп қабатты тұрғын үй. Бірақ ондағы әрбір пәтер жеке тұрғын үй алаңы ретінде әрекет етеді. Іс жүзінде көппәтерлі үйлердің құрылысы коммерциялық жылжымайтын мүлік саласындағы инвестициялық жоба ретінде көрінеді. Өйткені, ғимаратты жобалау, сәулеттік жоспарлау және одан әрі салу – бұл инвестиция, оның мақсаты анық – пайда табу.

Бірақ сонымен бірге мұндай үйдегі әрбір пәтер тұрғын үй болып табылады. Пәтерлер мұндайда сатылғаннан кейінүй, ол коммерциялық жоба болуды тоқтатады. Бұдан былай ол тек жеке тұрғын үйге қатысты болады.

Коммерциялық тұрғын үй. Беларусьте бұл не? Бұл дәл осындай мысал. Бұған қоса, Мәскеу облысы мен Ресейдің басқа да ірі қалаларындағы коммерциялық тұрғын үйлер туралы білуіңіз керек, ол жұртшылыққа «пәтерлер» деген атпен жақсы таныс.

Құбылыстың таралуы

Статистика көрсеткендей, Мәскеудегі бастапқы тұрғын үй нарығындағы жылжымайтын мүліктің төрттен бірінен астамын пәтерлер құрайды. Неліктен олар жиі кездеседі? Мұның бәрі төмен бағаға қатысты, бұл Ресей Федерациясының астаналық аймағындағы тұрғын үйді сату үшін үлкен плюс.

Бірақ сатып алушылар үлкен кемшілікке назар аудармайды - мұндай үй-жайлардың құқықтық мәртебесі әлі нақты айтылмаған. Ресми түрде бұл пәтерлер тұрғын емес жылжымайтын мүлік болып табылады. Адамдардың тұруына толықтай қолайлы болғанына қарамастан, олар әкімшілік орталықтар мен қонақ үй кешендерінің жоспарлары мен жобаларына белсенді түрде енгізілген.

Дәл сол Мәскеудегі пәтерлердің үлесі тұрғын үйді сату бойынша барлық ұсыныстардың шамамен 26-28% құрайды. Мұндағы ең ірі енгізушілер Tushino 2018, Symbol, ZilArt және т.б. сияқты ірі компаниялар болып табылады.

Коммерциялық тұрғын үй қанша тұрады? Көпқабатты типтік тұрғын үйлердегі пәтерлерді жаңа ғимараттармен салыстыратын болсақ, олардың құны 20-25% төмен болады. Сонымен қатар, үй-жайлардың сипаттамалары ұқсас болады.

Ұсыныс кімге арналған?

Қалай өтеуге боладыкоммерциялық тұрғын үй? Сізге қызықтыратын әзірлеушінің сату бөліміне хабарласу жеткілікті. Бүгін Ресейде пәтер сатып алуда қиындықтар жоқ.

Бастапқыда құрылыстың бұл түрі Ресей Федерациясының астанасында дәстүрлі тұрғын үй құрылысына арналған алаңдардың болмауына байланысты дами бастады. Пәтерлер бизнес орталықтарына енгізілді. Әрі қарай. Бұрынғы зауыттар мен фабрикалар қазір көп пәтерлі үйлерге айналуда.

Олар кімге арналған? Бастапқыда пәтерлер табысты бизнесмендердің уақытша жайлы тұруына арналған үй-жайлар болды. Іскер адам мұндай баспананы қонақүйде немесе қонақүйде қалмас үшін іссапарға жиі келетін қаладан кездесулер, келіссөздер үшін сатып ала алады.

Сосын тағы бір санаттағы азаматтар пәтер ала бастады. Өмір сүру үшін емес, ақшаңызды жылжымайтын мүлікке салу үшін.

Бүгінгі таңда пәтер кімге қызық?

Бүгінгі таңда пәтерлер үлкен бизнес пен инвестициядан алыс азаматтарды да қызықтырады. Тек онда тұрақты тұру үшін қолайлы бағамен жайлы баспана алғысы келетіндер.

Бірақ мұндай сатып алуға асықпау керек. Төмен құны қызықтырған жаңа қоныстанушылар алдымен көптеген тұзақтарға мән бермейді, кейін олар үшін үлкен мәселелерге айналады.

Біріншіден, «коммерциялық тұрғын үй», «пәтер» терминдері заңнамалық деңгейде мүлдем бекітілмеген – аймақтық деңгейде де, федералдық деңгейде де. Шын мәнінде, пәтерлер- Тұрғын үй мүліктері. Бірақ олар коммерциялық ретінде заңды түрде реттеледі. Салықтар осы принцип бойынша төленеді.

Қоғамдық тұрғын үй қорының коммерциялық тұрғын үйіне келетін болсақ, бұл тіпті байланысты ұғым емес. Бұл пәтерлерді емес, коммерциялық жалға алуды білдіреді.

Тіркеу сұрағы

Коммерциялық әскери тұрғын үй - пәтерлер жоқ. Бұл коммерциялық жалдау шарттары бойынша берілген пәтерлер.

Пәтерлердің екінші маңызды минусы – заң бойынша олар тұрақты тұруға арналмаған. Сондықтан, олардың иесі бола тұра және үнемі сонда тұратын болса да, мұндай бөлмеде тіркелу мүмкін емес. Бір ғана ерекшелік бар: егер олар қонақ үй кешенінің бөлігі болса, пәтерлерге тіркелуге болады.

Қайда тіркелуге болады?

Заңға сәйкес, тұрғын емес үй-жайларды тіркеу олар мамандандырылған мекемелердің – қонақүйлердің, қонақүйлердің, ауруханалардың, демалыс үйлерінің құзырына жататын кезде мүмкін болады. Мұнда тұрғындарды тіркеу міндеті осындай ұйымның әкімшілігіне жүктелген.

Пәтерлер бизнес орталықтың немесе бұрынғы зауыттың бір бөлігі болса, оларды тұрғылықты орынға айналдыру мүмкін емес. Бірақ рұқсат етілген жағдайда да бәрі тегіс емес. Мұнда да пәтер иелері тұрақты емес тіркеуге тұрады. Олар 5 жыл сайын тіркеуді жаңартып отыруы керек. Бірақ ол оларға стандартты пәтерлерде тіркелгендермен бірдей құқықтар береді. Яғни, олар жергілікті жерде бекітіледіемханаға тіркелу арқылы балаға балабақшаға немесе мектептен орын алуға өтініш бере алады. Сондықтан пәтерлер көбінесе отбасылық сатып алушылардың таңдауына айналады.

Салық салу ерекшеліктері

Коммерциялық тұрғын үй салығы да бір қалыпты жүрмейді. Пәтерлер нақты тұрғын үй қорына жатпайтындықтан, 13% салық шегерімін алу мүмкін емес.

Бірақ сонымен бірге мүлік салығының өзі жоғары мөлшерлемемен алынады, өйткені заңды түрде бұл коммерциялық. Сондықтан пәтер иесі қарапайым пәтер иесімен салыстырғанда 20-25 пайыз салықты артық төлейді. Оның үстіне жыл сайын.

Салық базасын анықтау кезінде (кадастрлық құн негізінде) пәтерлер үшін ең төменгі мөлшерлеме 0,5%, ең жоғарысы 2% құрайды (РФ Салық кодексінің 406-бабы 2-тармағының 2-тармағы).. Стандартты тұрғын жылжымайтын мүлікке келетін болсақ, оған 0,1% мөлшерлеме қолданылады (РФ Салық кодексінің 406-бабы 2-тармағының 1-тармағы).

Мұнда салық тұрғысынан ең қолайсызы – кеңседе, сауда кешенінде, қоғамдық тамақтану орындарына арналған ғимаратта орналасқан пәтерлер. Мұндағы көрсеткіш 1-2% құрайды. Ең үнемді - қонақүйлердегі пәтерлер. Максималды ставка – 0,5%.

Коммерциялық тұрғын үйді жекешелендіруге бола ма? Мұнда да олардың «қиындықтары» жатыр. Кейде жаңа қоныстанушыларға келісім-шарттар ұсынылады, олар пәтердің емес, ортақ меншіктегі белгілі бір үлестің иесі болып табылады.

Тарифтер

Коммуналдық қызметтердің тарифтеріне келсек, пәтерлер тағы қиын. Олар ұсынылмайдыортақ мүлікті басқаруға қатысты тұрғын үй секторы үшін міндетті СКД талаптары.

Сонымен, пәтер иелері басқарушы компания ғимаратты, іргелес аумақты және жалпы инфрақұрылымды пайдалану үшін белгілейтін тарифтердің мөлшеріне әсер ете алмайды. Сондықтан мұндағы коммуналдық төлемдер қарапайым пәтерлермен салыстырғанда жоғары екені сөзсіз. Орташа алғанда, 15%-ға.

Реттелмейтін инфрақұрылым

Пәтер сатып алмас бұрын назар аудару керек тағы бір алаңдатарлық минус. Құрылыс салушы коммерциялық жылжымайтын мүлікке іргелес аумақты абаттандыруға міндетті емес. Яғни, жасыл аймақ, көгалдар, ойын алаңдары, көліктерге арналған уақытша тұрақтар және жаяу жүргіншілер жолы ешқашан үйіңіздің жанында болмауы мүмкін.

Көршілерге де назар аударыңыз. Егер пәтерлер бизнес-орталықта орналасса, онда сіздің үйіңізде келушілер мен курьерлер алуан түрлі болады. Терезелердің астында темекі шегу орны немесе кеңсе қызметкерлеріне арналған көлік тұрағы болуы мүмкін.

SanPiN нормалары

Қорытындылай келе, коммерциялық тұрғын үйлер санитарлық нормаларға бағынбайды, стандартты тұрғын үйлерді тұрғызатын құрылыс компаниялары бұл талаптарды қатаң сақтауы керек. Жарықтандыру, дыбыс оқшаулау, оқшаулау деңгейіне сәйкес.

Бұл әсіресе қайта құрудан өткен ескі өндірістік кешендердегі пәтерлер үшін алаңдатады. Яғни, бұрынғы зауыттар, фабрикалар, қоймалар. Көбісі лифт деп аталатындарға тартылады, бірақ сіз қаншалықты қауіпсіз боласызсонда?

Егер бұрын сол жерде орналасқан кәсіпорын химиялық өнеркәсіппен, қауіпті қалдықтармен байланысты болса, онда мұндай бөлмеде тұру өте қауіпті. Өйткені мұндай заттардың ыдырау уақыты ондаған, тіпті жүздеген жылдарды құрайды.

Коммерциялық тұрғын үй - бұл пәтерлердің атауы. Бұрын олар тек бизнесмендер мен инвесторларды тартатын. Бүгінде – қарапайым азаматтар қолжетімді жеке баспанаға қызығушылық танытуда. Бірақ шын мәнінде, пәтерлердің төмен құны тіпті оны ақтай алмайтын бірқатар кемшіліктерге әкеледі.