Мен қазір ипотека алуым керек пе? Қазір ипотека алудың қажеті бар ма?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Ресейдегі экономикалық жағдай қазір айтарлықтай қиын, және көптеген азаматтар пәтер сатып алуға инвестициялау арқылы жинақ ақшасының сақталуын қалай қамтамасыз ету туралы ойлайды. Біреулер жеке қаражаты есебінен жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды көздесе, басқалары банктік несиеге сүйенеді. Бірақ қазір ипотека алуға тұрарлық па? Мүмкін инвестициялаудың жақсы жолдары бар шығар?

Дағдарыс жағдайындағы ипотека: көрсеткіштердің екі тобы

Ресейдегі қиын экономикалық жағдай қалыптасқан кезде, қазір ипотека алу керек пе деген сұраққа жауап беру үшін, талдаушылар айтып отырған банк дағдарысының негізгі құрамдас бөліктері қандай екенін талдаудан бастаған жөн. көп. Содан кейін біз қазіргі жағдайға ЕО мен АҚШ-тың Ресейге қарсы санкцияларының қаншалықты кінәлі екенін анықтауға тырысамыз - олар Ресей экономикасында дағдарыстық тенденциялардың пайда болуында шешуші рөл атқарады.

Сонымен, Ресейдің ұлттық банк жүйесінде қандай проблемалар бар? Сарапшылар дағдарыс көрсеткіштерінің екі негізгі тобын анықтайды, олар өз кезегінде көптеген әртүрлі факторлардың әсерінен қалыптасады.факторлар.

Төлем қабілеттілігі дағдарысы

Бірінші дағдарыс көрсеткіші: халықтың төлем қабілеттілігі төмендеуде. Адамдардың жаңа несие алуға мүмкіндігі жоқ. Бұл, өз кезегінде, келесі негізгі факторларға байланысты.

Біріншіден, инфляцияның өсуімен, тұтыну тауарларының көпшілігінің, әсіресе импортталатын тауарлардың бағасының өсуі. Тұрмыстық техниканың құнының айтарлықтай өсуі. Ал бұл нақты жалақы өссе, соған сәйкес пропорцияда болмағанына қарамастан. Сондай-ақ тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық, көлік бағасының тұрақты өсуі. Нәтиже: азаматтардың несиеге қызмет көрсетуге бос қаражаты жоқ.

Екіншіден, бұл азаматтардың едәуір бөлігінің қарыз жүктемесі. Көбісі қазір ипотека алудың қажеті бар ма деп емес, бұрынғы несиелерді қалай өтеуге болатынын ойлайды. Көптеген ресейліктер ағымдағы қарызды өтеуде қиналады.

Енді бірінші дағдарыс көрсеткішінің пайда болуына Ресейге қарсы экономикалық санкциялардың қалай әсер еткенін анықтауға тырысайық. Бірінші факторға келетін болсақ, әсер болуы мүмкін. Сарапшылар өнім құнының өсуін Ресей Федерациясының еуропалық жеткізушілерге қарсы азық-түлік эмбаргосымен байланыстырады - бұл қандай да бір түрде санкциялармен байланысты. Бұл оларға орыстардың жауабы. Екінші факторға келетін болсақ, бұл жерде санкциялардың кінәсі салыстырмалы болуы мүмкін. Несиелердің негізгі бөлігін орыстар саяси жағдай шиеленістен бұрын берген.

Мүмкін, біз де екі факторды құрайтынын атап өтуге құқылымызсәйкес көрсеткіш байланысады. Өнімдер мен қызметтердің құнының өсуі әлеуетті қарыз алушының несиелері болған жағдайда төлем қабілеттілігін одан әрі шектейтіні анық.

Банктердегі дағдарыс

Екінші дағдарыс көрсеткіші: банктердегі жағдайдың нашарлауы, нәтижесінде – қаржы институттарының несиелерді, оның ішінде ипотеканы бере алмауы, сондай-ақ оларды тұтынушыға қолайлы шарттармен ұсына алмауы. Ағымдағы жағдайдың факторлары өз кезегінде келесідей.

Біріншіден, банктердің бос капиталы өте шектеулі. Қарыз алушыларға бірдеңе беру үшін банктерде бір нәрсе болуы керек. Ресейлік несие мекемелерінің өтімділігін көптеген сарапшылар төмен деп бағалайды.

Екіншіден, банктер, бір ғажабы, қарыз алушылармен бірдей жағдайда - қарыз жүктемесі бойынша. Өйткені, олардың өздері кімге – шетелдік кредиторларға, Ресей Орталық банкіне қарыздар.

Өз кезегінде, қазіргі жағдайға санкциялар кінәлі ме, жоқ па анықтауға тырысайық? Көптеген сарапшылар бұл солай деп есептейді. Неліктен? Бұл көзқарасты жақтаушылар ресейлік қаржы институттарының едәуір бөлігі шетелдік кредиторлардың борышкерлері екендігіне назар аударады. Санкцияларға дейінгі жылдарда олар пайыздық жағдайлардың тартымдылығын пайдаланып, сыртқы қарыздарды белсенді түрде жүзеге асырды. Қарыздарды қайтару көбінесе қайта қаржыландыру тетіктері арқылы – жаңа сыртқы қарыздар есебінен күтілді. Енді санкциялар жағдайында ресейлік банктер іс жүзінде жоғалтқан кездешетелде ақшаны қарызға алу мүмкіндігі, қаржыгерлер төлемдердің жаңа көздерін іздеуі керек. Көптеген несиелік ұйымдар, сарапшылардың пікірінше, бұл үшін өздерінің резервтері жоқ. Сонымен қатар, олардың оны несие ретінде беруге капиталы жоқ.

Банктердегі жағдай бірінші орында ма?

Ипотеканың қалай дамитыны, нарықтан не күтуге болатыны туралы болжамдар, аналитиктердің пікірінше, әлі де банктердегі нақты жағдайға байланысты. Бұл кезеңде әлеуетті қарыз алушылардың белсенділігін көрсететін аспект екінші орында. Тіпті ресейліктерде бағаның өсуі (әсіресе электроника және басқа импорттық тауарлар үшін) және жалақының нақты өсуінің болмауынан туындаған төлем қабілеттілігімен проблемалар болмаса да, банк саласындағы жағдайдың өзі үшін оңтайлы емес. Ипотекалық несие нарығы соңғы бірнеше жылдағыдай белсенді дамиды деп есептейді экономистер.

Қызығушылықпен қайтару

Сірә, сарапшылардың пайымдауынша, банктер дағдарыс жағдайында азаматтарды белсенді түрде несиелендіруді қаласа, оны пайыздық мөлшерлемелерді айтарлықтай көтеру арқылы жасайды. Немесе несиені мақұлдау критерийлерін мүмкіндігінше қатайту арқылы. Осылайша, адам қазір ипотека алуға тұрарлық па деп ойланудың қажеті жоқ сценарий болуы әбден мүмкін. Сірә, банк ыңғайлы шарттармен несие бере алмайды. Немесе тіпті ішкі дағдарыс себептеріне байланысты өтінішті қабылдамаңыз. Банктердегі жағдай оңтайлы болмай тұрғанда, қазір ипотека алудың мәні бар ма? Көптеген сарапшылар бұл түрге сенедішешімдер әлі негізді емес.

Өтінім мақұлданса

Сәтті сценарийді қарастырайық - ресейлік адамның бұрыннан бар несиелері бойынша проблемасы жоқ делік, оның жалақысы жоғары, ал банк, негізінен, оған үй сатып алу үшін несие беруге дайын. Бұл азаматқа қазір ипотека алған дұрыс па? Бұл сұрақтың жауабын алдағы мәміленің негізгі аспектісін зерттеу негізінде беруге болады: пәтер сатып алғаннан кейін біраз уақыттан кейін ипотека адамға тиімсіз болатындай арзандайтыны белгілі емес пе?

Осы аспектіде, қазір ипотека алу-алмау туралы шешім қабылдағанда, нарықты банктердегі дағдарыстық жағдай мен санкциялар тұрғысынан емес, оның динамикасын көрсететін тенденцияларды талдау тұрғысынан зерттеген дұрыс. жылжымайтын мүлікті сатып алу және сату. Әрине, бұл жерде саяси жағдай рөл атқарады. Сарапшылардың пікірінше, тұрғын үйге инвестиция салу перспективасының негізгі факторы тиісті нарықтағы жағдай болып табылады.

Жылжымайтын мүлік жағдайы

Жылжымайтын мүлік сегментіндегі жағдай қалай? Тұрғын үй бағасының күтілетін қозғалысы тұрғысынан қазір ипотека алу тиімді ме? Сарапшылар нарықтың даму перспективаларына қатысты үш ықтимал сценарийді анықтайды.

Бірінші болжам бойынша, алдағы жылдарда жылжымайтын мүлік бағасы қазіргіге азды-көпті сәйкес деңгейде қалады. Бұл көзқарасты жақтаушылар баға белгілеу, сұраныс пен ұсыныс қатынасы бойынша бүгінгі жылжымайтын мүлік нарығы жеткілікті теңгерімделген деп есептейді. Сатып алу белсенділігінің ықтимал төмендеуіБанктердің несиелендіруді шектеуіне және қарыз алушылардың төлем қабілеттілігінің төмендігіне байланысты экономистер ұсыныстың сәйкес қысқаруымен бірге жүреді деп есептейді – бұл негізінен пәтер иелері дағдарысты күтіп, баспананы тым арзан сатпауды қалайтындығына байланысты. Бұл сценарийге қатысты қазір ипотека алу тиімді ме? Көп емес шығар. Бағалар өзгеріссіз қалады және дағдарысқа байланысты үлкен болуы мүмкін банктік пайыздарды төлеуге тура келеді.

Дегенмен, егер адам қазір үй жалдап жатса және төлемдердің болжамды сомасы жалдау ақысына сәйкес келетін болса, пәтерді несиеге алудың мәні бар. Дегенмен, бұл опция азаматтың ипотека бойынша бастапқы жарнасы үшін айтарлықтай сомаға ие болуын болжайды. Ал мұндай жағдайда оны депозит ретінде беру, пайыз алу, ол арқылы өз кезегінде жалға алынған пәтердің ақысын төлеу тиімдірек болар. Кейбір банктер енді жылына 20% немесе одан да көп депозит салуды ұсынады. Бұл, сарапшылардың пікірінше, Орталық банктің желтоқсан айында 17%-ға дейін көтерілген қайта қаржыландыру мөлшерлемесін көтеруімен байланысты. Егер біз жоғарыда талқыланған сценарийді негізге алсақ, онда инвестициялық тұрғыдан алғанда, депозит пәтерге инвестициялаудан гөрі тиімдірек көрінеді - бұл жағдайда оның жылына 20% қымбаттауы екіталай., содан кейін сол сома бойынша, депозит болған жағдайда, пайыздарды ағымдағы банк есептейді.

Екінші сценарий жылжымайтын мүлік бағасы әлі де көтерілетінін болжайды. Бұл боладыбірінші кезекте инфляцияға байланысты. Мәселен, 2014 жылғы экономикалық дамудың қорытындысын шығарсақ, сәйкес көрсеткіш 11 пайыздан асады деп күтілуде. Тіпті жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс жеткілікті серпінді болмаса да, сарапшылар тұрғын үй бағасының өсуін, жалпы алғанда, инфляцияға пропорционалды түрде күтуге болады деп есептейді. Осы сценарийді ескере отырып, қазір ипотека алу керек пе?

Бұл жағдайда әлеуетті сатып алушыға арналған нұсқаулар бірінші нұсқадағыдай болуы мүмкін. Яғни, егер қазіргі уақытта тұрғын үй жалға беріліп жатқан болса және пайыздық төлемдер жалдау ақысынан бірдей немесе көп болмаса, сіз пәтерге несие ала аласыз. Немесе бастапқы төлем үшін жиналған сомаға депозит салыңыз, пайыздарды алыңыз және осыған байланысты жалға алу ақысын төлеңіз.

Үшінші сценарий тұрғын үй бағасының төмендеуін қамтиды. Бұл, өз кезегінде, нарықтағы сұраныс пен ұсыныс арасындағы ықтимал теңгерімсіздікке байланысты болады, бұл соңғы жылдары Ресейде жаңа ғимараттардың айтарлықтай қорын енгізгені себеп болуы мүмкін. Мұндай жобалар аясында салынған пәтерлердің едәуір бөлігі ортақ пайдаланылғанымен, олардың айтарлықтай пайызы кейіннен нарықтық бағамен сатылады немесе, мысалы, қайта сатылады. Бұл кейбір экономистердің пайымдауынша, тұрғын үй нарығында артық ұсыныс тудыруы мүмкін.

Мүмкін, егер бұл сценарий орындалса, бұлай ма деп ойлаудың да мағынасы жоқ шығар. Мен қазір ипотека алуым керек пе? Әрине, бұл ең жақсы нұсқа болмайды. Егер біз пайдалы инвестицияларды табу туралы айтатын болсақ, онда сіз депозиттерге назар аудара аласыз. Егер баспана қажет болса, оны әзірше жалға алған дұрыс, әсіресе сәйкес тарифтер, әдетте, сату сегментінен кейін төмендейді.

Факторлар бір-бірімен байланысты

Әрине, жылжымайтын мүлік нарығындағы сценарийлердің әрқайсысы көбінесе банк секторындағы жағдайға және азаматтардың төлем қабілеттілік деңгейіне байланысты. Сондықтан жоғарыда талқыланған дағдарыс факторлары кез келген басқа сияқты тұрғын үй нарығына тікелей әсер етеді деп айта аламыз. Сонымен бірге сарапшылар әлі де болса объективті нарықтық механизмдер – сұраныс пен ұсыныс жоғарыда аталған факторлардың әсерінен шектеулі деңгейде қалыптасады деп есептейді. Көші-қон процестерінің әсерін, пәтер салу технологияларының өзгеруін және т.б. ескере отырып, ресейліктердің тұрғын үйдің жекелеген түрлеріне нақты қажеттілігін көрсететін критерийлер өте маңызды.

USD айырбас бағамы факторы

Кейбір сарапшылар, сонымен бірге, бірегей, белгілі бір мағынада фактордың әсерінен жылжымайтын мүлік бағасының айтарлықтай өсуін болжайтын төртінші сценарийді бөліп көрсетуді қолайлы деп санайды. 2014 жылы доллардың рубльге қатысты бағамы екі есеге жуық өскенін білесіздер. Дегенмен, басқа дамушы елдердің, соның ішінде ТМД елдерінің валюталарының көпшілігі америкалық валютаға қарағанда соншалықты арзандаған жоқ. Нәтижесінде, Ресейде доллармен орташа жалақы және айталық, вҚазақстан көрші елде орнатылғаннан іс жүзінде теңестірілді, тіпті, кеміді. Нәтижесінде, Ресей Федерациясындағы пәтерлер, айталық, қазақстандық теңгемен есептегенде, көршілерімен салыстырғанда бірқатар сегменттер бойынша айтарлықтай арзандады. Қазақстан азаматтары ақыры Ресейге келіп, осы жерден баспана сатып алады. Бұл тенденция, кейбір экономистердің болжауындай, жалғасуы мүмкін, сондай-ақ басқа көрші елдердің – Беларусь, Әзірбайжан, Балтық жағалауы елдері, мүмкін Қытай тұрғындарының осындай белсенділігіне байланысты күшейе түсуі мүмкін. Бұл белгілі бір дәрежеде жылжымайтын мүлікке деген сұранысты қыздырып, бағаның инфляциядан асатын динамикамен өсуіне себеп болуы мүмкін.

Мүмкін адам ипотеканы алу-алмау туралы шешім қабылдағанда, төртінші сценарийге қатысты сарапшылардың пікірлерін зерделеу керек, бірақ егер ол шекаралық қалада тұрса ғана. Яғни, бұл опцияны локализацияланған ретінде жіктеуге болады.

Қорытынды

Осылайша, біз жылжымайтын мүлік нарығындағы дағдарыс тенденцияларын анықтайтын негізгі факторларды анықтадық және негізгі сценарийлерді қарастырдық, оларды зерделеу бізге пәтерді ипотекаға алуға тұрарлық па екенін шешуге мүмкіндік береді. ағымдағы нарық жағдайы.

Қорытындылауға тырысайық. Демек, банктік несие нарығында дағдарыс бар. Банктер, ең алдымен, бұрынғы жылдардағы динамикамен және сол пайыздық шарттармен несие бере алмайды. Қарыз алушылардың өз кезегінде ипотеканы төлеуге объективті мүмкіндігі бола бермейді. Нәтижесінде сұраныс азаяды. Банк дағдарысының себебі – саяси жағдай. Сондықтан,ЕО мен АҚШ-тың Ресейге қарсы санкциялары болған кезде, қазір ипотека алу-алмау туралы шешім қабылдағанда, біз «жоқ» дейтін шығармыз. Біз банктердегі жағдай тұрақтанғанша күтуіміз керек, олар бұрыннан бар міндеттемелерін өтеу үшін жаңа несие көздерін табады немесе Үкімет оларға осыған көмектеседі.

Дәл қазір ипотека алу-алмау туралы шешім қабылдауға әсер ететін екінші фактор – Ресей жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдай. Экономистер үш негізгі сценарийді анықтайды. Бұл бағаның тұрақтануы, олардың инфляцияға сәйкес шамалы өсуі немесе төмендеуі. Немесе, егер адам шекаралық қалада тұрса, пәтерлердің құны біршама көтеріледі.

Ипотека алуым керек пе? Ағымдағы нарықтық жағдайға қатысты бұл шешімнің оң және теріс жақтары анық. Жағымды аспектілердің қатарында жақын арада сұраныс өссе, тиімді инвестициялау мүмкіндігі бар. Экономистер ағымдағы дағдарыстың айтарлықтай тереңдігін мойындағанымен, жағдай жақын болашақта – мұнай бағасының ықтимал қайтарылуы, импортты алмастыру және ел экономикасын әртараптандыру есебінен жақсарады деп есептейді. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлікке инвестициялау, кем дегенде, инфляцияға қатысты ақшалай инвестициялардың сақталуын қамтамасыз етеді. Тұрғын үйді сатып алу туралы шешімнің жағымсыз жақтарының арасында - бағаның төмендеуі немесе олардың өсуінің болмауы ықтималдығы айтарлықтай жоғары. Пәтерді сатып алушыға бірі де, екіншісі де тиімді емес. Сондай-ақ, осы кезеңде банктер қарыз алушыға қолайлы жағдайлар ұсына алмайдыпайыз.