Нарықтық бағаны бағалау: әдістері, есеп беру тәртібі, жүргізу мақсаттары

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Көп жағдайда пәтерді немесе үйді бағалау қажет болуы мүмкін. Иә, және жылжымайтын мүлікті сатудан қанша табыс алуға болатынын білу өте маңызды. Өйткені, бұл ақылмен пайдалануды қажет ететін актив, яғни ол туралы бәрін білу керек. Пәтердің нарықтық құнын бағалау туралы толығырақ осы мақаладан оқи аласыз.

Нарықтық құны қандай?

Қазір бүкіл әлемде экономиканың нарықтық моделі үстемдік етуде, ол әртүрлі тауарларды адамдар сатып алуға дайын ақшаға сатып алуды және сатуды көздейді. Мысалы, егер сіз бір рет қолданылатын арзан плиталарды шығарсаңыз, онда олардың бағасы өте жоғары болуы екіталай. Әйтпесе, сізде сатып алушылар болмайды. Дәл осындай принципті жылжымайтын мүлікке де жатқызуға болады: пәтерлер мен үйлерге. Бірақ бұл жағдайда меншік иелерінің инвестицияларын азайтпайтын және сонымен бірге шектен тыс болмайтын объективті бағаны белгілеу әлдеқайда қиын. Жағдай көбінесе мүлікті сату кезінде меншік иелерінің объективтілігі сирек болатындығымен қиындайды. Жақсы естеліктер үймен байланысты болса, немесебалалық шағыңыз осында өтті, нарық жағдайына байланысты бағаны дұрыс орнату қиын болуы мүмкін.

Сондықтан дұрыс баға беруге көмектесетін бағалаушылардың қызметтері соншалықты танымал. Егер пәтер иелері жылжымайтын мүлікті тез арада сатуды қажет етсе немесе мүлік қолайсыз аумақта орналасқан болса, пәтердің нарықтық құнын бағалау қиын болуы мүмкін.

Түрі бойынша олар ағымдағы, өткен және болашақ нарық құнын ажыратады. Сіз болжағандай, ол есептелген уақытқа байланысты. Көбінесе ағымдағы бағалау жүргізіледі, бірақ егер сіз пәтерді инвестиция ретінде салғыңыз келсе, онда болашақта тұрғын үйдің құны пайдалы болуы мүмкін.

Бағаны білуім керек пе?

Неліктен мүліктің құнын сұрау керек? Мүліктің нарықтық құнын бағалаудың мақсаттары әртүрлі болуы мүмкін. Бірақ көбінесе объект келесі жағдайларда бағаланады:

• Егер олар жылжымайтын мүлікті ипотекаға немесе жалға бергісі келсе. Бірінші жағдайда құн берілген қаражат сомасын есептеу үшін қажет (мысалы, ипотека немесе несие үшін).
• Егер мүлік сыйға тартылса және оның нақты құнын түзету қажет болса.
• Банкроттық.
• Кадастрлық құнға қарсы шығу үшін. Мүлікті сату кезінде мемлекет қазынаға салық алады, ол нарықтық және кадастрлық құндылықтар арасындағы айырмашылыққа салынады. Оның құнына күмән келтіру үшін сізге жиі бағалаушының көмегі қажет болуы мүмкін.
• Сату немесе сатып алу кезінде.
• Нысанның нақты бағасын білу қажет кез келген басқа жағдайларда.

Бағалау әдістері

Нарық құнын бағалаудың үш әдісі бар.

Ең танымалы - қымбаты. Ол сатып алуға және үйді жақсартуға өз ақшаңыздың қанша бөлігін салғаныңызды ескереді. Бұл әдістің критерийлері жеткілікті түрде анықталған. Есептеулерді жасау үшін дәл сол үйді немесе пәтерді қазіргі уақытта салу қанша тұратынын білу керек. Бұл ретте барлық ұсақ-түйектер ескеріледі: есіктердің құнынан бастап орнату қызметтерінің бағасына дейін. Әрине, тұрғын үйдің тозуы мен кемшіліктері де есептеледі, соның нәтижесінде мүліктің нақты бағасын жылдам алуға болады. Шығындық әдісте білуге болатын тағы бір анықтама - ауыстыру құны. Ауданы бірдей және шамамен бірдей орналасқан, бірақ әртүрлі материалдармен салынған пәтер қанша тұрады? Нәтижесінде, иесі оның мүлкінің нақты құнының нақты бейнесін ала алады. Өйткені, сатып алушы көрсетілген талаптарға сай келмейтін нысан үшін ақы төлеуі екіталай.

Тағы бір әдіс салыстырмалы. Ол ұқсас операциялар бойынша зерттеулер жүргізуден тұрады. Мысалы, өткен айда олар Василийден шамамен сол ауданнан әлеуметтік жағдайы бірдей 1 бөлмелі пәтер сатып алды. Ол үшін қанша алды? Бірнеше осындай жағдайлардан белгілі бір статистиканы жинай отырып, біз осы сегменттегі мүліктің орташа бағасы туралы қорытынды жасай аламыз. Қазіргі уақытта салыстырмалы бағалау үшін сізге көмекке жүгінудің қажеті жоқмамандар: көптеген сайттар ақпарат жинап, нәтиже көрсетеді.

Мүлікті бағалаудың кіріс әдісі жылжымайтын мүлікті сатып алғаннан кейін қанша алуға болатынын ескереді. Бұл әдіс, мысалы, пәтерді кейінірек жалға беру үшін сатып алу кезінде қолданылады. Шынында да, бұл жағдайда мүлдем басқа факторлар маңызды: метроның жақындығы, дизайны, ауданы және т.б. Табыс әдісі болашақта инвестицияның қаншалықты пайдалы немесе тиімсіз болатынын жоғары ықтималдықпен болжауға мүмкіндік береді.

Шарттар

Әр тәсілде үй-жайдың нарықтық құнын бағалау үшін әртүрлі критерийлер қолданылады. Бірақ жалпы алғанда олардың барлығы келесі факторларға негізделген:

• Көлік қолжетімділігі (метро, аялдамалар, тас жолдар).
• Тұрғын аумақ.
• Орналасу.
• Әртүрлі әлеуметтік нысандардың болуы: сауда орталықтары, мектептер, балабақшалар.
• Ауа сапасы.
• Жақын жерде саябақтар мен басқа да табиғи нысандардың болуы.
• Қабат.
• Тұрғын үй жасалған материал.
• Өңдеу және жөндеудің болуы.

Бағалау

Бағалау үшін жиі қолданылатын нысан әдетте пәтерлер болып табылады. Тапсырыс беруші тек бағалау не үшін қажет болды деген сұраққа жауап беруі керек. Жауап негізінде орындаушы сәйкес әдісті таңдайды. Бірақ көбінесе пәтердің нарықтық құнын бағалау барлық үш тәсілді ескереді. Егер олардың барлығы қолданылса, онда нарықтық құн орынды деп саналады. Әрбір тәсілдің оны көрсететін коэффициенті де бар.түпнұсқалық. Мысалы, салыстырмалы әдіс жеткілікті төмен сенімділік коэффициентіне ие, өйткені ресейлік нарықтағы көптеген транзакциялар ашық емес және объектілерде жиі жеткілікті аналогтары болмайды. Мүлікті бағалау процесі қалай өтеді?

1. Бағалаушы белгілі бір пәтер немесе үй үшін ең қолайлы бағалау әдісін таңдайды.
2. Тапсырыс беруші өз тапсырысының уақытын таңдай алады. Ол сондай-ақ зерттеудің мақсаты мен сыйақы мөлшерін айтуы керек.
3. Егер екі тарап келісімге келсе, онда олардың арасында келісім-шарт жасалады. Көбінесе бағалаушының қызметтері арзан емес, сондықтан келісім-шарт міндеттемелерді орындаудың қосымша кепілі болып табылады.
4. Зерттеуге неғұрлым көп әдістер қолданылса, соғұрлым қымбатырақ болады. Сондықтан бағалаушы оның қанша екенін түсіну үшін әрқайсысының бағасын бөлек жариялай алады.
5. Содан кейін орындаушы бағалауды өзі жүргізеді, сенімділік коэффициенттерін есептеп, соңғы мәнді береді.
6. Нысанның ағымдағы нарықтық құны туралы есеп соңғы толтырылады.

Үйді бағалау

Үйдің нарықтық құнын бағалау пәтерге қатысты ұқсас процедурадан көп айырмашылығы жоқ. Бастау үшін бағалаушы коттедждің емес, сайттың құнын анықтайды. Бұл сомаға маман сол үйді салуға қажетті жұмыс пен материалдардың құнын қосады. Көбінесе сайттың нарықтық құнын бағалау құн әдісімен жүзеге асырылады. Егер тапсырыс беруші салыстыру әдісін таңдаған болса, онда мердігер ұқсас объектілерді іздейдіүйі бар учаскенің орташа құнын есептеу үшін көршілес аудандарда. Нәтиже - сату кезінде сенуге болатын орташа өлшенген баға.

Жылжымайтын мүлікті сатып алу немесе сату өте маңызды қадам. Құнды дұрыс бағаламай, иесі кәсіби бағалаушының қызметтерін пайдаланбағанына қатты өкінуі мүмкін. Өйткені, нәтижесінде сіз әлдеқайда көп соманы жоғалтуыңыз мүмкін.

Мән құжатын құрастыру тәртібі

Есеп – барлық қажетті ақпаратты қамтитын жылжымайтын мүлікті бағалау нәтижесі. Ол бағалау, сипаттамаларды талдау, нарықтық жағдайды сипаттау және т.б. үшін қолданылған әдістерді қамтиды. Қарапайым тілмен айтқанда, есеп тағайындалған нарықтық құнның ресми растауы ретінде қызмет етеді және оны операцияларда немесе несие алу үшін пайдалануға болады. Есеп жарамды болуы үшін ол келесі бөлімдерден тұруы керек:

• Тақырып беті (нөмір, мердігер және мүліктің иесі туралы ақпарат).
• Мазмұны. Есеп өте ұзақ болмаса да, мазмұн бар бөлімдерді жылдам түсінуге мүмкіндік береді.
• Еркін форматта ұсынылған барлық негізгі ақпаратты қамтитын ілеспе хат. Ол әдетте қабылданған тәсілдерге қатысты.
• Нәтижелер бағалау нәтижелерін көрсетеді.

Нарықтық құн есебінің ыңғайлы пішімінің арқасында әр адам өзіне қажетті ақпаратты оңай таба алады, ал процедураның нәтижесін жай ғана соңғы бетке қарап білуге болады.

Айырмашылықнарықтық және кадастрлық құн

Жылжымайтын мүлікті сату немесе сатып алу кезінде сізге кадастрлық құн сияқты нәрсемен айналысуға тура келетін шығар. Бұл – мемлекет өз бағалауы арқылы белгілейтін баспана бағасы. Кадастрлық құн әрқашан дұрыс бола бермейді, сондықтан оны мен нарықтық баға арасында бірнеше жүз мың рубль алшақтық пайда болуы мүмкін. Бұл жағдайда қандай қадамдар жасау керек?

• Үшінші тараптың мүлікті бағалауға тапсырыс беріңіз.
• Егер айырмашылық шынымен маңызды болып шықса, онда қолда бар құжаттар негізінде кадастрлық құнның құнын қайта қарау туралы өтінішпен Росреестрге өтініш беру қажет. Бұл жағдайда жақсы жазылған есеп үлкен рөл атқаруы мүмкін.
• Егер бас тартсаңыз, шешімге сотқа шағым түсіре аласыз. Ең бастысы, бағалау жүргізілген күннен бастап 6 ай ішінде мұны істеуге үлгеру.

Сарапшы кеңестері

Тұрғын жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау өте күрделі процедура, оның көптеген нюанстары бар:

• Егер кадастрлық құн нарықтық құннан төмен болса, бұл салықты айтарлықтай төмендетуі мүмкін. Бірақ егер сіз жылжымайтын мүлікті сатқыңыз келсе, оны қайта қарастырғаныңыз жөн.
• Тегін кеңестерді пайдаланыңыз. Кейбір компаниялар оларды жарнамалық мақсатта тегін ұсынады. Сондай-ақ Интернетте сарапшылардан даулы мәселелер бойынша кеңес алуға болады.
• Ерте бағалаңыз. Процесс ұзақ уақыт алуы мүмкін. Өзін-өзі бағалауадам тез бітпейді және жолда күтпеген қиындықтар туындауы мүмкін.
• Нысанмен бір аймақта орналасқан компанияларды таңдаңыз. Бұл жағдайда қосымша көлік шығындары мен мамандардың уақытын төлеудің қажеті жоқ.

Кімге хабарласуым керек?

Егер сіз бағалаушының қызметтерін пайдалануды шешсеңіз, онда сізге жылжымайтын мүлік сегментімен арнайы айналысатын маман қажет болады. Үлкен қалаларда әдетте көптеген нұсқалар бар. Дұрыс компанияны таңдау достардың пікірлеріне немесе ұсыныстарына негізделген. Егер сіздің ортаңыздан ешкім расталған адамның контактілерін бөлісе алмаса, орындаушыны таңдаған кезде келесі критерийлерді басшылыққа алу керек:

• Компания нарықта бірнеше жыл болған және жақсы беделге ие болуы керек.
• Веб-сайт компанияны басқару құқығын растайтын лицензиялар мен сертификаттарды ұсынуы керек.
• Интернеттегі оң пікір де ынтымақтастық факторы бола алады.

Бағалаушы қызметінің құны

Көптеген адамдар бағалаушының қызметі ақылға қонымды емес деп ойлайды, өйткені ол сайтқа кіріп, көп жұмыс істеуі керек. Бірақ шын мәнінде, пәтерді бағалау үшін 3500-ден 5000 рубльге дейін төлеуге тура келеді. Құны компанияға, пәтердің көлеміне және оның қаладан қашықтығына байланысты. Әдетте облысқа бару бөлек төленеді. Шұғыл тапсырыстар үшін де қосымша баға бар, әдетте баға 20%-ға көтеріледі.

Нәтижелер

Егер сіз нарықтық құнды бағалаудың не екенін, қандай әдістер бар екенін білсеңіз, онда сіз жылжымайтын мүлікті сатып алу және сату мәселелерінде сауатты болдыңыз. Нысанды бағалап, есеп шығарғаннан кейін пәтеріңіз, үйіңіз немесе жеріңіз қанша тұратынын нақты білесіз.