Ресейдегі ипотекалық несиелеу мәселелері

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

«Ипотека» ұғымы орыс тілінде жақында пайда болды. Дегенмен, ел тұрғындарына тұрғын үй сатып алу үшін ақшалай несие беру қызметтері 1917 жылдан бері бар екенін аз адамдар біледі. Айта кету керек, сол күндері мұндай операциялар өте танымал болды, өйткені мұндай операциялар қатаң түрде реттелді. Алайда, баспана таратыла бастағанда, бұл тәжірибе жойылып, салыстырмалы түрде жақында ғана қалпына келтірілді.

Бүгінде, өкінішке орай, мұндай транзакциялар азаматтар арасында ең жағымсыз нәрселермен байланысты. Бұл таңқаларлық емес, өйткені қазір Ресейде ипотекалық несиелендіру мәселелері және қызметтердің осы түрін дамыту перспективалары айтарлықтай өткір. Несиелер не болады. Неліктен олар танымал емес және қазір соншалықты көп сынға ұшырауда?

Азаматтардың жеке жылжымайтын мүлкі мен субсидиялары

Біріншіден, ипотекалық несиелендіру проблемалары бүгінгі таңда азаматтардың тек 10% ғана жеке тұрғын үй алаңына ие болуымен басталады, оның жалпы ауданы бір адамға 18 м²-ден асады. Осыған сүйене отырып, халықтың тек 1% ғана жылжымайтын мүлік сатып ала аладыақша тапты.

Түптеп келгенде, азаматтар ең қолайсыз жағдайда болса да, ипотека алудың басқа жолын көрмей отыр. Сонымен қатар, экономикалық жағдайды ескере отырып, қарыз алушылардың көпшілігі мемлекеттік қолдауға ие болуы керек. Алайда, бұл елдегі мемлекеттік субсидияларды алғысы келетіндердің көп болуына байланысты әрқашан мүмкін бола бермейді. Бүгінгі таңда Ресей Федерациясының 20 миллионнан астам азаматы ипотека алғысы келеді. Осы ақылсыз сандарға сүйене отырып, әзірлеушілер үйлерді үнемі салу керек екені белгілі болды, бұл қысқа мерзімде жасау мүмкін емес.

Ресейдегі ипотекалық несиелендірудің басты проблемасы - бұл жағдайда мемлекет мұқтаждардың барлығын әлеуметтік бағдарламалар бойынша тек 26 жыл ішінде ғана баспанамен қамтамасыз ете алады.

Сонымен қатар елдегі ипотекалық несиелендірудің заңнамалық базасы әлі де болса шикі екенін ескерген жөн. Демек, тұрғын үй несиесінде де, субсидия беруде де қосымша мәселелер туындайды.

Инфляция

Елдегі экономикалық жағдайдың жақсаруы мен ипотекалық несиелендіруді дамыту проблемаларының арасында қандай байланыс бар сияқты? Иә, шын мәнінде, осыдан 15 жылдай бұрын мемлекеттегі жағдай өте қиын болып, сөздің шын мағынасында инфляция деңгейі шектен шығып кетті. Бүгінгі күні жағдай әлдеқайда оңды болып көрінеді, бірақ ол әлі де толық тұрақтылықтан алыс. Бұл ең алдымен несие жүйесіне қатысты.

Тұрақсыз жағдайға байланыстыАзаматтар ақшасын банкте сақтағысы келмейді. Тиісінше, мемлекеттік несие ұйымдарының халыққа несие беру үшін ақша алатын жері жоқ. Бұл сондай-ақ жылдық мөлшерлемелердің жоғарылауына және несие берудің басқа да қолайсыз шарттарына әкеледі.

Түптеп келгенде, ипотека жаппай өнімге айналмай, әркімнің қалтасы көтере бермейтін қызметке айналуда.

Жалпы экономикалық жағдай

Ипотека – бұл өте ұзақ уақыттан кейін төленетін несие екенін бәрі біледі. Әдетте, мұндай несие 20-30 жылға дейінгі мерзімге беріледі. Ресей Федерациясында ипотекалық несиелендірудің проблемалары осыдан туындайды.

Негізі мұндай ұзақ мерзімді несие беретін банктер экономикалық тұрақтылығын жоғалтпау үшін ең болмағанда төлем кепілдігі болуы керек. Өз кезегінде, қарыз алушылардың өздері де өте әсерлі бастапқы жарнасын төлеп қойған баспананы өтей алатындарына сенімді болғысы келеді. Бірақ халықтың кірісі кезеңді түрде өзгеретін болса, қандай да бір кепілдікті қалай алуға болады? Бұл қаржылық құлдырауларға әкеледі, бұл өз кезегінде әлемдегі жалпы экономикалық жағдаймен тығыз байланысты.

Осыған сүйене отырып, несие ұйымдары тәуекелдерді есепке алып, несиені төлемеген жағдайда қарыз алушыдан айыппұл өндіріп алуға мәжбүр. Сондықтан бүгінде кез келген адам ипотека ала алмайды, өйткені несиені кешіктірген немесе қайтара алмаған жағдайда адам банк есепке алатын басқа ресурстарды ұсынуы керек.төленбеген қарыз.

Азаматтардың төлем қабілеттілігі төмен

Ипотекалық несиелендіруді дамытудың проблемалары мен болашағы туралы айтатын болсақ, онда бұл сала ел тұрғындарының өзіне, дәлірек айтсақ, олардың табыс деңгейіне тікелей байланысты екенін түсіну керек. Бүгінде халықтың 60 пайыздан астамы тұрғын үй жағдайын жақсартуды қажет етеді. Ипотека бұл адамдар үшін нағыз құтқару болатын сияқты. Бірақ, өкінішке орай, әрбір адам банкке кіріс деңгейін растайтын қажетті құжаттарды бере алмайды.

Ипотекалық несиелендіру шарттарына сәйкес, егер ай сайынғы төлем азаматтың және оның туыстарының ресми табысының 40 пайызынан аспайтын болса, несие тұлғаға беріледі. Осылайша, егер қарыз алушы ай сайын шамамен 30 мың рубль төлесе, онда ол кем дегенде 75 мың рубль табуы керек.

Өкінішке орай бүгінде орташа жалақы бұл деңгейге жетпейді. Бұл тұрғын үйді ипотекалық несиелеуде қосымша проблемаларға әкеледі. Көптеген азаматтар несие алуға ұмтылып, сертификаттарда жалақының көтерілгенін көрсетеді, содан кейін несиелік міндеттемелерді орындай алмайды.

Нарықты монополиялау

Ресейдегі бастапқы тұрғын үй нарығы әлі де «мөлдір емес». Үй салумен айналысатын фирмалар онша көп емес, сондықтан компаниялар арасында іс жүзінде бәсекелестік жоқ. Осыған байланысты әзірлеушілер жылжымайтын мүлік бағасын айтарлықтай жоғары деңгейде ұстауға мүмкіндік алады, бұлвиртуалды монополияға және несиелер бойынша бастапқы және кейінгі төлемдердің жоғары мөлшерлемесіне әкеледі.

Сәйкесінше, ипотекалық несиелеу мәселелерін шешудің бірден-бір жолы – жаңа ғимараттардың бағасын төмендету. Ол үшін құрылыс нарығын дамыту қажет. Елімізде жаңа құрылыс салушы компаниялар пайда болса, бұл баспананың құнын төмендетіп қана қоймай, халыққа жеңілдіктер береді. Сонда ғана ипотека қоғамдық өнімге айналады.

Инвестиция әдістері

Ипотекалық несиелеу мәселелерін қарастыруды жалғастыра отырып, жеке тұлғалардан банктерге түсетін ақша әдетте 1 жылдан аспайтын мерзімде сақталатынын ескерген жөн.

Мемлекеттік бюджет пен қаржы институттарында жеңілдетілген субсидиялар беруге ақша жетпейді. Халықты ипотека бойынша қолдаудың мемлекеттік бағдарламаларын белгілеу үшін қор нарықтарын тұрақтандыру қажет. Бұл бағалы акциялар мен қағаздар белсенді түрде сатылып, сатып алына бастағаннан кейін Ресейдегі ипотекалық несиелендіру мәселелері ішінара шешілетінін білдіреді.

Бұл үй сатып алуға несие беретін қаржы институттары үшін жақсы «жем» болуы мүмкін. Бұл жағдайда банктер ақшаны жеке тұлғалардан емес, заңды тұлғалардан алатындықтан, қаражат ұзақ мерзімге сақталады (тиісінше және аударылады).

Көші-қон саясаты

Ресейдің астанасы мен ірі қалаларында мұны бәрі біледіөңірлерге қарағанда өмір әлдеқайда жақсы. Сондықтан, халықтың жағдайы әлдеқайда гүлденген және тұрақты жерлерге көшуді жөн санайтыны таңқаларлық емес. Жыл сайын еліміздің түкпір-түкпірінен көптеген мигранттар Мәскеуге, Санкт-Петербургке және басқа да мегаполистерге асығады. Осыған байланысты тұрғын үйге деген сұраныс та артып келеді, бұл пәтерлердің одан да қымбаттауына алып келеді. Тиісінше, несие мөлшерлемелері де өсіп, халық ипотекалық несиелеудің жаңа проблемаларына тап болуда.

Оларды шешу үшін құрылыс және несие ұйымдарына ғана әсер етпей, елдің микроэкономикасын жақсартуға бағытталған кешенді шаралар қабылдануы керек. Әрине, мұндай жаһандық мәселелерді бір күнде шешу мүмкін емес.

Әлеуметтік бағдарламалар саны

Тұрғын үй несиесі – ипотекалық несиелеу мәселесін шешуге арналған құралдардың бірі. Бүгінгі таңда жас отбасылар, мұғалімдер, әскери қызметкерлер және халықтың басқа да топтары үшін жағдайды жақсартуға бағытталған бірқатар іс-шаралар жүргізілуде. Дегенмен, статистикаға сәйкес, бұл бағдарламалардың көпшілігі біршама жақсартуларды қажет етеді.

Жас дәрігерлер мен көп балалы отбасылар үшін қосымша субсидиялар әзірленуде. Бірақ жағымсыз жаңалық, қаржы институттарының көпшілігі мұндай бағдарламаларға қызығушылық танытпайды, өйткені бұл жағдайда олардың кірісі азаяды. Банк әлеуметтік ипотекалық несиелеуге барғандағы жалғыз жағдай қаржылық шығындарды мемлекет өзі өтейтін кезде болады.

Осылайша, Ресейде ипотекалық несиелендіруді дамыту проблемалары шынымен де жаһандық сипатқа ие және оларды бірден шешу мүмкін емес. Соған қарамастан мемлекет тұрғын үй несиесінің мөлшерлемесін төмендету бойынша белсенді шаралар қабылдауда.

Соңғы бірнеше жылда халыққа осындай қызмет көрсететіндердің тізіміне орасан көп банктер қосылды. Олардың көпшілігі қолайлырақ шарттарды ұсынады, ал адамдар таңдауда. Бұл мемлекет ипотекалық несиелендірудің барлық қордаланған проблемаларын бағалап, оларды шешу жолдары белгіленіп қойғанын көрсетеді. Сондықтан жақын арада Ресей азаматтары үшін баспана қолжетімді болады. Әлеуметтік бағдарламалардың дамуымен және жаңа құрылыс компанияларының пайда болуымен жылжымайтын мүлік сатып алу жағдайы біртіндеп тұрақтануда.

Ипотеканы дамыту перспективалары

Тұрғын үйді несиелендірудің болашағы туралы айтатын болсақ, онда бәрі сұранысқа тікелей байланысты. Бүгінгі таңда ипотеканы алмастыратын балама жоқ болғандықтан, уақыт өте келе бұл бағыттың танымалдылығы тек өседі деген қорытындыға келу оңай.

Ипотекалық несиелендірудің проблемалары мен даму перспективалары туралы айтатын болсақ, сарапшылардың көпшілігі оптимистік болжамдар жасайды. Дегенмен, әзірге жалақылары тұрақтырақ болатын орта буын менеджерлеріне назар аударылуда.

Тарифтердің ауытқуы туралы айтатын болсақ, бүгінде олар инфляция деңгейінен 5%-ға жоғары. Олардың күрт құлдырауымен банктерде қаржылық проблемалар туындайды, олар әкелуі мүмкінипотекалық бағдарламалардың тапшылығы.

Сонымен қатар, қазір ипотекалық несиелеу арқылы қаржы институттары мүлікті кепілге алу арқылы ықтимал тәуекелдерден сақтандырылғанын ескерген жөн. Дегенмен, бұл оларды қарыз алушының банкроттыққа ұшырауынан қорғамайды. Егер дефолт орын алса, онда несие алған тұлғаның сақтандыру сомасы негізгі қарыздың бір бөлігін ғана жабады. Осыған сүйене отырып, қаржылық құрылым азаматтың өзінен де көп тәуекелге ұшырайды. Сондықтан барлық несиелік тәуекелдерді ескеріп, тиісті бағдарламаларды әзірлеу маңызды.

Мәселелерді шешу жолдары

Егер банктер ықтимал шығындарды 100% өтейтініне сенімді болса, онда қарыз алушыларға ипотека алуда мұндай қатаң талаптар қойылмайды, ал бастапқы жарнаны айтарлықтай азайтуға болады.

Бүгінгі күні өз активтерін қамтамасыз ету үшін қаржы институттары қарыз алушылардан тұрғын үй үшін жарнаның ішінара төлеуін талап етеді, ол несиеге өтініш берген кезде төленеді және бүкіл пәтер құнының шамамен 30% құрайды. Әрине, мұндай соманы әркім бірден сала алмайды. Бұл азаматтарды банктен ұзақ мерзімді несие алудың орнына пәтер жалдауға мәжбүр етеді.

АҚШ-та бұл мәселе шешіліп қойған, бүгінде американдық банктер бастапқы жарнасыз несие береді, яғни пәтер құнының 100%. Бұл ипотекалық тәуекелдер жүйесі дамығаннан кейін ғана мүмкін болды. Бұл тәжірибе Ресейде жұмыс істей бастаса, біраз уақыттан кейін отандық банктер де ірі көлемде несие бере бастайды.

Алайда бәрі оңай емес. Ипотекалық несиелендіру, проблемалар мен оларды шешу перспективалары туралы айтатын болсақ, нарықтық тәуекелдерді де ұмытпаған жөн. Өйткені, баспана құнының күрт төмендеуі мүмкін. Бұл жағдай қарыз алушыға да, несие мекемесіне де кері әсерін тигізеді.

Тұрғын үйді сатып алғанда, әркім уақыт өте келе оның құны төмендеп қана қоймай, айтарлықтай өсетініне сенімді болғысы келеді. Осының арқасында 10 жылдан кейін сіз пәтерді сату арқылы өте жақсы мәміле жасай аласыз. Мұндай жағдай банк үшін де тиімсіз, өйткені мұндай жағдайда ол жылдық пайыздық мөлшерлемені төмендетуге мәжбүр болады. Сондықтан жылжымайтын мүлік нарығында тұрақтылық орнамайынша, бұл салада несиелеудің оңтайлы шарттарына қол жеткізу қиын болады.

Сонымен қатар өтімділік тәуекелі сияқты нәрсеге назар аударған жөн. Ол қолданыстағы активтердің теңгерімсіздігіне байланысты банктің белгіленген мерзімде өз міндеттемелерін орындай алмау ықтималдығын білдіреді. Бұл жағдайда міндеттемелер қажетті төлемдер үшін жеткіліксіз болады.

Мұндай жағдайлар ипотекалық несиелер қысқа мерзімді несиелер мен депозиттерден құралғандықтан болады. Ал олар өз кезегінде азаматтарды тартуға құлықсыз.

Осылайша, бұл мәселе жоғарыда сипатталған барлық бағыттар бойынша шешілгенде ғана ипотекалық несиелендіру саласында тұрақтылыққа қол жеткізуге болады. Азаматтар неғұрлым көп ипотека, депозит және шағын несие алса, соғұрлым қаржы институттарының ресурстары көп болады.ұйымдар. Құрылыс фирмаларына, сондай-ақ баяу дами бастаған мемлекеттік бағдарламаларға да солай.