Өзіңізді сатып алғанда пәтердің «тазалығын» қалай тексеруге болады? Пәтер сатып алғанда нені тексеру керек?

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Қайталама нарықта үй сатып алғанда, көптеген тәуекелдер бар, сондықтан сатып алушының сатып алу кезінде пәтердің «тазалығын» өз бетімен тексеруді білгені жөн. Ең бастысы - осы мақалада қамтылған негізгі, ең үлкен тәуекелдерден аулақ болу. Біріншіден, мәмілені және пәтерге құқықты даулау мүмкіндігін болдырмау қажет, сондықтан сатып алу кезінде пәтердің «тазалығын» өз бетіңізше тексеру туралы ұсыныс барынша егжей-тегжейлі түрде беріледі.

Алғашқы қадамдар

Бірінші – сатушы қарауға беретін құжаттардың түпнұсқалығы. Бұл әсіресе мұқият тексерілуі керек, әйтпесе кейінірек болуы мүмкінтолығымен үшінші тұлғалардың осы өмір сүру кеңістігіне шағымдарын ашыңыз. Бұл жерде тұрғын үйді сатып алу кезінде ілеспе құжаттармен байланысты көптеген жағдайлар бар екенін ескеру қажет және сатып алу кезінде пәтердің «тазалығын» қалай тексеруге болатыны туралы құқықтық мәселелерге қатысты бірыңғай рецепт беру өте қиын. сенікі. Дегенмен, транзакцияны барынша қамтамасыз ету керек, сондықтан құжаттарды тексеру үшін ұсынылған барлық қадамдарды орындаған дұрыс. Әрине, парасаттылық шегінен шықпай, заңды «тазалықты» тексеру қажет, бірақ максималды ақпаратты алу ғана емес, сонымен бірге бағалануы керек және бұл пәтердің өзіне де, оның мүлкі мен мәртебесіне қатысы бар әрбір адамға қатысты болуы керек..

Әрине, кәсіпқой заңгерлерге жүгіну әлдеқайда ыңғайлы болар еді, бірақ біздің алдымызда тағы бір сұрақ туындайды: пәтерді өзіңіз сатып алғанда оның «тазалығын» қалай тексеруге болады? Негізінде, бұл ақылға қонымды, бірақ қиынырақ. Оның үстіне кәсіби маманның көмегі транзакцияның сенімділігін ғана арттыра алады, бірақ ол жүз пайыз табысқа кепілдік бере алмайды. Төтенше жағдайларда, егер әлі де алаңдаушылық бар болса, тақырыпты сақтандыруға болады. Сақтандыру компаниялары әдетте орналастыруға дайын.

Жаңа ғимарат және "қосымша"

Егер тұрғын үй жаңа ғимаратта болса, пәтер сатып алғанда құрылыс салушыны қалай тексеру керектігін білу керек. Мұнда Интернеттегі арнайы сайттарда жиналған шолулар ең пайдалы. Әрине, сіз адал пікірлерді бәсекелестердің интригаларынан ажыратуыңыз керек, бірақ бұл тапсырма соншалықты қиын емес: егер сандар болмаса,күндер, атаулар, нақты фактілер, сіз мұндай ақпаратқа назар аудармауыңыз керек. Сондай-ақ басқа нысандардың мерзімдерін бақылау (әдетте мұндай ақпарат бар) және тұтынушылардың пікірлерін оқу жақсы. Пәтер сатып алу кезінде әзірлеушіні тексерудің көптеген жолдары бар.

Ал бұл жағдайда, тұрғын үй жаңа ғимараттан сатып алынғанда, бұл сату құрылыс салушыдан болса да, құжаттарды тексеру мұқият болуы керек. Екінші реттік тұрғын үй, әрине, көп күш-жігерді қажет етеді, өйткені жаңа ғимараттарда тіркеу, үзінді көшірме және меншік иелерін ауыстырудың мұндай бай тарихы жоқ. Бірақ бұл жерде де, барлық ережелерге сәйкес жасалған жылжымайтын мүліктің заңды «тазалығын» мұқият тексергеннен кейін де, сатып алынған пәтерден айыру ықтималдығы сақталады. Егер сатушы сатып алу кезінде оның құқықтары бұзылғанын дәлелдей алса, мысалы. Бірақ егер қайталама тұрғын үй сатып алынса, бөлшектеу тек сатушымен ғана емес, сонымен қатар оған дейін осы пәтерге ие болған иесімен де болады. Сізге бүкіл сот процестерінен өту керек шығар. Қайталама нарықта пәтер сатып алу кезінде заңды «тазалықты» тексеру ұзақ және қиын уақытты қажет етеді: бұл барлық құжаттардың түпнұсқалығы, бұл жылжымайтын мүліктің құқықтық жағдайын бағалау, бұл мүмкін болатын талдау. осы сатып алумен байланысты тәуекелдер.

Құжаттар

Кез келген жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде транзакцияны мүмкіндігінше қамтамасыз ете отырып, пәтердің заңды «тазалығын» тексеруге болады. Келесі құжаттарды сатушыдан сұрау керек.

1. Құжаттаманы оқуды сертификаттан бастаған дұрысқұқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы, сондай-ақ соған байланысты: сатып алу-сату немесе мұрагерлік, сыйға тарту, жекешелендіру және сол сияқтылар туралы шарттар.
2. Екінші қадам USRR мәлімдемесін зерттеу болады. Бұл мүлікпен жасалған кез келген транзакциялар туралы барлық ақпаратты қамтитын Бірыңғай мемлекеттік тізілімде.
3. Үшінші қадам - бұл тұрғын үйде тіркелген жалға алушылар жоқ екеніне көз жеткізу үшін үй кітабынан үзінді. Мұндай сығындыға кез келген көп функционалды орталықта тапсырыс беруге болады. Құжатта бұрын осы пәтерде тұрғандардың барлығы тіркеуден шығарылғаны көрсетілуі керек.
4. Анықтама - сонымен қатар MFC-ден - пәтер сатып алу кезінде қарызды қалай тексеруге болады деген сұраққа жауап береді, өйткені онда кез келген коммуналдық қарыздың болуы көрсетілген.
5. Невропсихиатриялық және наркологиялық диспансерден сатушының анықтамасы қажет.

Толығырақ

Пәтерде қамауға алу бар-жоғын қалай тексеруге болады? EGRP сығындысынан. Онда, егер бұл қарапайым мәлімдеме болса, сатушы иесі ме, жоқ па дейді. Ал үзіндінің кеңейтілген нұсқасында бұл пәтердің USRR-ге бірінші кіруінен бастап бүкіл тарихы бар. Ол бұрын кімнің иесі болғанын және оның қаншалықты жиі сатылғанын көрсетеді. Дегенмен, бұл мәлімдемемен шектелуге болмайды. Сатып алу кезінде пәтердің кепілге қойылғанын қалай тексеруге болады? Көбінесе тұрғын үй сенімхат бойынша сатылады, сондықтан иесі транзакцияға іс жүзінде қатыспайды. Бұл өте қауіпті жағдай. Көбінесе мұндай құжаттар адал емес жолмен алынады.

Сондықтан пәтер сатып алу кезінде өте мұқият тексеру қажет нәрсенің бәрі - үйдің тікелей иесінің құжаттары. Мұны істеу үшін сіз сенімді адамнан байланыс сұрап, пәтердің сатылатындығын растауы үшін иесіне хабарласуыңыз керек. Әрі қарай, сіз USRR үзінді көшірмедегі «Ауыртпалық» бағанын тексеруіңіз керек, онда пәтердің жай-күйі туралы ақпарат бар - оның кепілге салынғандығы. Мүлік мұрадан кейін бірден сатылса, оны сатып алмаған дұрыс. Үш жыл ішінде бұл мәмілені сотта даулайтын жаңа мұрагерлер пайда болуы мүмкін. Сондай-ақ, USRR сертификатының кеңейтілген нұсқасына сәйкес, мысалы, бұл пәтердің ипотекасы соңына дейін төленбегенін анықтауға болады.

Неге ерекше назар аудару керек

Ең алдымен бағаға назар аудару керек. Егер ұқсас пәтерлер қымбатырақ сатылса, бұл әсіресе алаңдатарлық болуы керек және тек осы мүлікке үлкен қызығушылықпен сіз оның «тазалығын» заңды түрде тексеруді жалғастыра аласыз және мұны бұрын ойлағаннан әлдеқайда мұқият жасай аласыз. Сатушыдан мұқият сұрап, егжей-тегжейлі іздестіру керек: бұл пәтер кімге тиесілі екенін ғана емес, сонымен қатар оның қашан, қалай және кімнен сатып алынғанын, неліктен қайтадан сатылып жатқанын, пәтер сот ісін жүргізуге қатысты ма, жоқ па. Содан кейін құжаттарда не айтылғанын тексеріңіз. Осы жерден сатушының қаншалықты шыншыл екендігі белгілі болады, өйткені сіз онымен контрагент ретінде әрекет етуіңіз керек. Бірақ басқаша сатып алу кезінде пәтер сатушысын қалай тексеруге болады?

Міндетті түрде назар аударыңызоның паспорты және пәтерге қатысты басқа да құжаттары тексеріледі: оның негізінде мүлік тіркелген, қайда, оған құқықты тіркеу туралы анықтама қашан алынған. Міндетті түрде көшірмелерді қайта сараптамадан өткізу үшін алыңыз, бірақ түпнұсқаларда мөрлердің, қолдардың, су таңбаларының және мемлекеттік құжатқа қатысты барлық нәрселердің бар-жоғын тексеріңіз. Сондай-ақ көшірмелерді түпнұсқамен салыстыруды ұмытпаңыз. Олар мүлдем басқа құжаттарды ұсынуы мүмкін. Қағазда ұсынылған ақпарат сатушының ауызша әңгімесіне сәйкес келуі керек. Пәтер сатып алу кезінде мұрагерлерді қалай тексеруге болады? Мүмкін емес. Мұрагерлікке берілген күннен бастап үш жылдан кейін құқық бекітілген кезде оны сатып алған дұрыс. Rosreestr арқылы сатып алмас бұрын пәтерді қалай тексеруге болады? Жоғарыда айтылғандай, MFC-де жылжымайтын мүлікке қатысты кез келген құжатқа тапсырыс беруге және алуға болады.

Қосымша ақпарат

Құжаттарды қабылдап, зерттегенге дейін сатушыға аванстық төлемді де, депозитті де аударуға болмайды, өйткені бұрынғы иесі бұл пәтерді сатқан болса да сертификат пен келісім-шарттың түпнұсқасын сақтай алады. Сатушының асырауында азаматтары, кәмелетке толмаған балалары бар-жоғын, сатушының қазір некеде екенін және осы пәтерді сатып алған кезде некеде болған-болмағанын, ең бастысы, оның жеке басының әрекеті ме, әлде сенім білдірілген тұлға арқылы ма, құжатты түрде анықтау қажет.

Иесімен жеке сөйлеспей мәміле жасау мүмкін емес. Келісім-шартты сенімді басқарушымен емес, иесімен жасаған дұрыс. Жасанды транзакциялардың айтарлықтай санының астындаиесінің жоқтығы туралы сылтау: басқа қалада, басқа елде және т.б. Сенімхат жалған болуы мүмкін. Егер сенім білдірілген адам сатып алушыға пәтердің иесін көрсеткісі келмесе, бұл күдікті болуы керек және мұндағы себептер мүлдем маңызды емес. Сондай-ақ оны берген нотариустың сенімхаттың түпнұсқалығын тексере алуы екіталай, өйткені нотариустар мұндай өтініштерге жауап бермейді.

Қамқоршылық органдары және әрекет қабілеттілігі туралы анықтамалар

Егер сатуға арналған пәтерде кәмелетке толмаған балалар тіркелген болса, сіз қорғаншылық органдарының жазбаша келісімін алуыңыз керек, әйтпесе мәміле жасалмайды. Егер сатушының өзі ресми түрде әрекетке қабілетсіз деп танылса, оның істері қорғаншыға, тек қорғаншылық және қамқоршылық органы тағайындаған адамға жүктеледі. Құжаттардан бірінші мәселе бойынша (әрекетке қабілетсіздігі туралы) және екінші мәселе бойынша (қамқоршыны тағайындау туралы) сот шешімдерін тексеру қажет. Ал мәміленің өзін жасау үшін қорғаншылық органдарының келісімін алу қажет. Мұндай мәміле жоспарының тәуекелдері сонша, көбінесе сатып алушы мұндай тұрғын үйді сатып алудан бас тартады.

Бірақ одан да үлкен мәселе – сатушы әрекетке қабілетсіз деп танылмай, үнемі немесе кейде өз іс-әрекетінің мәнін түсіне алмау күйінде болатын жағдай (бұл анықтама заңмен берілген). Бұл жағдайды бірнеше рет жеке кездесулер кезінде де көзбен есептеу өте қиын. Сондықтан, кез келген жағдайда психиатрдан мәміле жасалған күні көрсетілген анықтаманы сұрау керек. Шешім психиатр досын туыс ретінде келісімге шақыру болуы мүмкіннемесе дос. Дегенмен, мұндай мәмілені барлық келеңсіз жағдайлардан қамтамасыз ету мүмкін емес. Нотариуспен мәміле жасаса да, бұл кәсіпорынның толық табысқа жетуі мүмкін емес. Сондықтан күмәнді кәсіпорыннан бас тартқан дұрыс, өйткені бүгінде жылжымайтын мүлік ұсынысы сұраныстан үш есе дерлік жоғары.

Ресми веб-сайттарда

Бұл тұрғын үй тиесілі аудандық соттың ресми сайтына кіріп, іздеуде сатушының және оның алдындағы тұлғалардың – пәтер иелерінің аты-жөнін теру керек. Сатушылар мен олардың жұбайларының сотта қандай да бір істері бар-жоғын, егер бар болса, қайсысын тексеру қажет болса, дәл осындай принцип қолданылады. Ең бастысы, неке бұзылды ма және мүлік бөлінді ме, меншік иесі әрекетке қабілетсіз деп танылды ма. Соңғысы тіркелген жерде тексеріледі, сондықтан сатушының төлқұжатын өте мұқият зерделеу керек, содан кейін осы адам тіркелген немесе тіркелген соттың веб-сайтына өтіңіз.

Өкінішке орай, мұның бәрін бірнеше рет басу арқылы табуға болатындай сот жүйесі әлі орнатылмаған. Төрелік соттарда да ресми деректер базасы бар. Онда сізге сатушының банкрот деп танылғанын анықтау керек. Егер солай болса, онда бұл міндетті түрде тіркелген қаланың арбитраждық сотында көрсетіледі. Интернеттегі атқарушылық іс жүргізудің ашық ресми базасы арқылы пәтер иесінің немесе оның жұбайының борышкер екенін және осы азаматтарға қатысты іс қозғалғанын білу қажет.

Мәлімдемелерге және сілтемелерге сәйкес

Иесінің картасында, яғни үзіндіүй кітапшасы үшін сіз осы пәтерде кімнің тіркелгенін, соның ішінде (әсіресе) онда тұрмайтындарды анықтауыңыз керек. Сондай-ақ коммуналдық төлемді ұсыну қажет. Пәтерде ешкім тіркелмеген кезде тамаша нұсқа, бірақ бұл әрдайым бола бермейді. Пәтерде тіркелген тұлғалар болса, келісім-шартта олардың тіркеу тізілімінен шығарылатын мерзімін көрсету қажет. Осы тұрғын үй кеңістігінде тіркелген, бірақ онда тұрмайтындар белгілі бір күнге дейін тіркеуден шығу туралы нотариалды расталған міндеттемені ұсынуы керек.

Соңғысын мәміле аяқталмай тұрып пәтерден жазып алған дұрыс, әйтпесе сатып алынған пәтерде «толтырғышпен» қалуға болады. Сотта көшіру туралы талаптарға қатысты істер жиі жоғалады, өйткені бұл мәселеде көптеген жағымсыз нюанстар бар. Мәмілеге нотариалды куәландырылған келісім тіркелген некеде тұратын меншік иесіне де қажет, ол жұбайының осы тұрғын үй алаңын сатуға қарсы еместігін куәландырады. Бұл, егер пәтер неке кезінде сатып алынған болса және сату кезінде неке бұзылса, міндетті түрде жасалады. Пәтер сыйға, мұраға алынған (үш жылдан астам уақыт бұрын!), жекешелендірілген жағдайларда ғана қосымша құжаттар қажет емес. Бұл пәтер сатып алу кезінде тексеру қажет ең негізгі нәрселер туралы. Осы көлемді ақпаратты алғаннан кейін құжаттар пакеті мұқият зерттеледі және талданады.

Заңды мәртебе

Ең алдымен, сіз бұл пәтердің құқықтық мәртебесін бағалауыңыз керек: оны қазіргі қожайындар қалай және ненің негізінде сатып алғанын, бұл қашан болғанын. Егер сатып алғаннан бері үш жыл өтпесе, екі мәселе пайда болады. Ескiру мерзiмi аяқталмаған, яғни пәтер сатып алу мәмiлесiне бұрынғы қожайындар дау айтуы мүмкiн. Салықтарды азайту үшін сатушы құжаттарда пәтердің төмен құнын көрсетуді сұрауы мүмкін. Келіспегеніңіз дұрыс, себебі бұл мәміле жарамсыз деп танылса, сатушы толық соманы қайтармайды, тек келісімшартта көрсетілгенін ғана қайтарады.

Меншік иесінің пәтер алуының ең сенімсіз себебі - оны мұрагерлікке алу, әсіресе оны алудың үш жылдық мерзімі аяқталмаған болса. Егер жаңа мұрагер сотқа осы мерзімнен кешіктірілсе, онда сатып алушының тәуекелдері айтарлықтай төмендейді. Егер пәтер жиі сатылып, қысқа мерзімде сатып алынған болса, бұл алаяқтықтың ең айқын белгісі. Сатып алудың басқа нұсқасын дереу іздеген дұрыс, өйткені қазір бұл мәселеде іс жүзінде ешқандай проблемалар жоқ. Пәтерді сату және сатып алу неғұрлым көп болса, оның заңды тарихы соғұрлым ұсқынсыз болады. Егер осы нақты тұрғын үй кеңістігін сатып алғысы келетін болса, онда сіз соңғы сатушыны ғана емес, сонымен қатар жұбайыңызды және кем дегенде соңғы бес жылдағы барлық бұрынғы иелерін тексеруіңіз керек.