Пәтер сатып алғанда нені іздеу керек? Құжаттарды және пәтердің заңды тазалығын тексеру

2024 Автор: Howard Calhoun | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 10:33

Сату және сатып алу түріндегі кез келген транзакция қолма-қол есеп айырысуды білдіреді. Жиһаз, пальто, әже базарындағы жасыл желек - банкноттардың белгілі бір саны бір әмияннан екіншісіне өтеді. Әрқашан еңбекпен тапқан тауарды сіз күткен сапада алу немесе сатушы алаяқ болса, онсыз қалдыру қаупі бар. Тіпті шағын сатып алу бағасымен, бірнеше банкноттардың жоғалуы терең ренжітуді тудыруы мүмкін, бірақ миллиондар туралы айтатын болсақ? Мысалы, пәтер немесе үй сатып алғанда? Бұл жерде соңғы есептеуді жалғастырмас бұрын жүз рет тексеру керек.

Жаңа немесе қайта сатылуда ма

Тұрғын үйді «жүгімен» сатып алу ықтималдығы - коммуналдық пәтерге қарыздар, акциялардың тіркелмеген иелері және кейіннен жеке шаршы метрлерде қалыпты өмір сүруге кедергі келтіруі мүмкін басқа да ұқсас нюанстар - бұрын тиесілі жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде мүмкін болады. біреуге, қосалқы қордың тұрғын үйі деп аталатын. Мұндай мәміле туралы шешім қабылдағанда, сіз не іздеу керектігін нақты білуіңіз керек.бұрынғы иесінен немесе оның өкілінен пәтер немесе үй сатып алу кезінде назар аудару. Баспананың орнына пайдасыз сотқа жүгіну және соның салдарынан қосалқы жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде өз бұрышыңызсыз және ақшасыз қалу қаупі өте жоғары.

Ең сенімді нұсқа - жаңа ғимараттан пәтер сатып алу. Әсіресе, егер үй пайдалануға берілген болса және есеп айырысу сатысында болса. Бұл жағдайда тексеру үшін қажетті тұрғын үй құжаттарының тізімі әлдеқайда қысқа. Бірақ бұл жерде де тәжірибелі заңгерден құрылыс салушыдан пәтер сатып алу туралы кеңес алу артық болмайды, өйткені кез келген транзакцияның өз қателері бар. Ал жылжымайтын мүлікке қатысты, айтарлықтай қомақты сомаға келетін болсақ, өте сақ болу керек.

Таза пәтердің қауіптілігі

Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлікті алудың ең арзан жолы - ортақ құрылысқа қатысу. Бұл жағдайда сіз пәтердің нақты құнының 30% дейін үнемдей аласыз. Бірақ көп жылдар бойы шұңқыр орнында өсіп кеткен шөлді табу қаупі де айтарлықтай жоғары. Үлестік құрылыста пәтерді қалай сатып алуға болады - тұрғын үй кілттерін алу кезеңінде ешқандай кепілдік бермейтін келісімге қол қоймау үшін құрылыс салушымен кездесуден бұрын біліп алған дұрыс. Дегенмен, нотариус куәландырған ең сенімді құжаттың өзі белгілі бір жағдайларда жоғалтудан қорғамайды. Құрылыс салушы банкротқа ұшырауы мүмкін, белгіленген уақытта үй салуға рұқсат ала алмайды және барлық қолдар мен мөрлер жиналған кезде ақша құнсызданады. Акционерлердің қаражаты кейде белгісіз бағытта жоғалып кетеді. Тұрғын үйді оның құрылысына дейін сатып алу туралы шешім қабылдағанда, сатып алушылар көп жағдайда құрылыс салушыда күтпеген мәселелер болса, ең көп деп санауға болатынын есте сақтау керек, бұл тұрғын үйдің өзі емес, алданған үлескер мәртебесін алу..

Салынып жатқан үй шатырдың астына тұрғызылған кезде, іргетас шұңқырын қазу сатысында оны сатып алу жағдайына қарағанда, өз тұрғын үйіне тез көшу ықтималдығы әлдеқайда жоғары. Пәтерді қайдан сатып алу керек, әркім өз бетімен шешім қабылдауға құқылы, бірақ ақша үнемдеуге деген ұмтылыс әрқашан ақтала бермейді. Көбінесе тұрғын үй құрылысының үлескері болу - бұл шошқа сатып алумен бірдей. Ақша берілді, бірақ тауар жоқ.

Егер үй бекітілген техникалық құжаттамамен салынып, пайдалануға берілсе, қағазда жазылғанның шындыққа сәйкес екендігін жеке тексеруіңіз керек. Көз алдыңызда макетті дизайнмен, жалпы және пайдалы аумақтың шаршы метрінің санымен, құрылыс салушының белгілі бір аумақты сату құқығымен салыстырыңыз. Жаңа пәтерде біреудің тіркелгенін тексеру артық болмайды. Бір үйді әртүрлі адамдарға екі рет сату алаяқтықтың жаңа түрі емес.

Бар асыл тұқымды

Өз баспанасын алу арқылы оқиғалардың мұндай өршуінен ешкім де иммунитетке ие емес. Пәтердің заңды тазалығын тексеру көп уақытты алуы мүмкін, бірақ оны елемеуге болмайды. Жылжымайтын мүліктің бұрынғы иелерінің тізімін, олардың көрсетілген мекенжайда болу ұзақтығын, отбасылық жағдайын, бар-жоғын қадағалаңызбалалар мен басқа жақын туыстар қиын, бірақ мүмкін. Осыған байланысты сіз бірнеше мемлекеттік мекемелерде: кадастрлық қызметте, төлқұжат кеңсесінде және т.б. тиісті ақпарат пен нақты көмек ала аласыз. Толық ақпарат мәмілені аяқтау сатысында немесе оған көшкеннен кейін кенеттен олай емес екені белгілі болуы үшін қажет. пәтердегі барлық шаршы метр сатушыға тиесілі болды. Тұрғын үй-жайлардың бір бөлігі, кейде жеке бөлмелер басқа тұлғалардың меншігінде болуы мүмкін. Олар бұл есептегіштерге өз құқықтарын кез келген уақытта талап ете алады. Сатып алушының ақылы есептегіштерге толық иелік ету ниетінен айырмашылығы, олардың талаптары заңмен көбірек қорғалған.

Пәтер сатып алғанда тағы нені ескеру керек – техникалық құжаттама. Көбінесе тұрғындар ас үйді, дәлізді, бөлмелерді қайта құрумен жөндеу жұмыстарын жүргізеді. Олар жүк көтергіш қабырғаларды бұзады, ваннаны біріктіреді немесе, керісінше, бір бөлмені бөліседі. Құқықтық сипаттағы проблемалармен, меншік құқығына қауіп төнген кезде, макеттің қайта дизайны табылған жағдайда BTI айыппұлдарын салыстыруға болмайды. Бірақ олар көп қиындыққа әкелуі мүмкін. Қалай болғанда да, олар қосымша ақшалай шығындарға әкелетіні сөзсіз. Айыппұл, жоспардан тыс күрделі жөндеу түріндегі бұзушылықтарды түзету - оқиғалардың ең ықтимал дамуы.

Қосымшаның жасырын өткені

Сатушы транзакция аяқталғанша жасырғысы келетін ақпаратқа қоса, жиі болжау қиын болатын көптеген тұзақтар бар. Қашан не нәрсеге назар аудару керекаталған нюанстарға қосымша пәтер сатып алу? Мысалы, сатып алынған жылжымайтын мүлікті жекешелендіру кезінде ықтимал заң бұзушылық үшін.

Өткен ғасырдың 90-шы жылдары заң күшіне енді, оған сәйкес белгілі бір тұрғын үй алаңында тіркелген әрбір адам өзінің шаршы метріне құқылы болды. Ол барлығына, соның ішінде жас балаларға, бір пәтерде тіркелген бұрынғы жұбайларға, уақытша болмаған туыстарына, мысалы, ұзақ мерзімге сотталғандарға қатысты. Жекешелендіру құжаттамасында отбасы мүшелерінің барлығы көрсетілмеген. Бірақ біраз уақыттан кейін олар сол кезде алдандық деп шағымдана алады.

Келесі нюанс – қайырымдылық немесе жалдау шарты. Әдетте, мұндай операциялар туралы араздық туыстар сирек хабардар болады. Шындық біраз уақыттан кейін, даулы тұрғын үйді сатып алғаннан кейін пайда болуы мүмкін. Бірақ жылжымайтын мүлік сатып алу кезінде жиі кездесетін тосынсый - коммуналдық төлемдер бойынша берешегі бар пәтер. Бұл жерде мәселені келісім-шартқа қол қоймас бұрын анықтауға болады және сатып алушының оны шешу жолын сатушымен келісу маңызды. Әдетте, ол баспананың құнын төмендету арқылы сөнеді. Бірақ әр жағдай әртүрлі.

Ең сенімді ақпарат

Осы немесе басқа жылжымайтын мүліктің барлық сенімді шежіресі ресми құжаттарда бола бермейді. Олардан жасырын туыстары, баспанаға үміткерлер табылмайды. Сонымен қатар, коммуналдық төлемдерді үй иелері емес, мүлдем басқаша төлей аладыуәде етілген адамдар. Схема келесідей: егде жастағы пәтер иелері алыстағы туыстарымен немесе әлеуметтік қызметкерлермен келісім-шартқа отырып, олар қайтыс болғаннан кейін аумақты алады, бірақ коммуналдық пәтерді қазір төлеу керек. Олар келісім-шартқа сәйкес басқарушы компанияға үнемі ақша аударады және тұрғын үйді дерлік өздеріне тиесілі деп санайды. Мұндай келісімді есепке алмаған, қарттар қайтыс болғаннан кейін тікелей мұрагерлер сенімсіз сыйлықтан құтылуға тырысады. Пәтерді сатып алу-сату рәсімі жүріп жатыр, бірақ оған екі өтініш беруші әлдеқашан бар.

Үй сатып алу қуанышына көлеңке түсіретін барлық ықтимал тұзақтар туралы білудің ең сенімді жолы бар - оның бұрынғы иелері туралы подъездегі көршілерден ақпарат алу немесе ауладағы өсек. Егер пәтер ұзақ уақыт бойы бір иелерінің меншігінде болса, жақын жерде тұратындардан ол туралы құпияны жасыруға болмайды. Олардан алынған мәліметтерді пәтер сатып алу кезінде ешбір құжаттан кездестіру мүмкін емес. Күтпеген жерден сатушының отбасында біреу өз мүлкіне өз бетінше билік ете алмайтын психикалық ауру немесе мүгедек болып қалады, ал қорғаншы оның құқықтарын сақтауды қажет деп санамайды. Егер жаңа тұрғын үй бұрынғыдан нашар болса, қамқоршылық органдарының өтініші бойынша мәміле жойылуы мүмкін. Сондықтан көршілердің ақпаратын да назардан тыс қалдырмау керек.

Ең жақсы риэлтор – сатып алушының өзі

Мынаны есте ұстаған жөн – делдалға ешқандай сыйақы төлеу шартта көрсетілген тармақтарды қоспағанда, тұрғын үй сатып алу құжаттарын тексеру кезінде оны қырағырақ етеді. Сондықтан, бұрылуриэлторларға көмек көрсету үшін, егер кенеттен бірдеңе дұрыс болмаса және мәміле бұзылса, олардың жұмыс берушінің алдындағы жауапкершілігін нақты көрсету қажет. Агенттік арқылы пәтер сатып алу - бұл өте қауіпті әрекет. Оның үстіне бұл өте қымбат. Риэлтор бұрынғы иелерінің өткені туралы ақпаратты жинамайды, болашақта өз клиентін қорғауға тырыспайды. Ол тек баспана туралы мәліметтерді ресми құрылымдардағы мәліметтермен салыстырады. Ал сату вексельін тіркегеннен кейін және жылжымайтын мүлікті, сондай-ақ агентке сыйақы төлегеннен кейін ғана сатып алынатын пәтерге әлеуетті үміткерлер пайда болуы мүмкін. Абсолютті плюста бір риэлтор болады. Ал бұрынғы және жаңа иелері бірқатар сот процестеріне түседі.

Пәтерді делдалсыз сатып алу да күтпеген қиындықтарға толы, егер сізде қағазбастылықпен, ақша аударумен және транзакцияның басқа да нәзіктіктерімен байланысты барлық ықтимал тосынсыйлар туралы жеткілікті түсінбесеңіз. Бірақ бұл көрінетін кемшіліктердің арасында бір маңызды артықшылық бар: ешкім өз мүддесін өзі үшін сатып алатын, төлейтін адам сияқты құлшыныспен қорғамайды. Операцияның барлық қыр-сырын айта алатын тәжірибелі кеңесшінің көмегіне жүгіну жеткілікті, ал сіз сатып алған пәтер барынша мұқият тексеріледі.

Алаяқтар ескертуде

Біреудің пәтерін сату – жылжымайтын мүлікке қатысты жиі кездесетін алаяқтардың бірі. Тәжірибелі алаяқтардың баспананың өзіне жалған құжаттары, сенімхаты бартранзакцияны жүргізуге өкілетті, көбінесе нақтыға қарағанда жақсы көрінеді. Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату, жалға беру саласында осы мәселе бойынша заң жүйесінің барлық қыр-сырын жақсы білетін жоғары кәсіби алаяқтар жұмыс істейді. Тек сенімхат сатып алушыны ескертетін бірінші нәрсе. Неліктен иесі өз баспанасын өзі сатпайды, кем дегенде делдалдың өкілеттігін жеке растауы үшін онымен қалай байланысуға болады. Қалай болғанда да, пәтер сатып алу кезінде сенімхаттан бастап құжаттарды тексеруден нотариус жалтарып кете алмайды. Ол құжаттың түпнұсқалығын растауы, оның жарамдылығын тексеруі керек. Бұл сенімхатты берген нотариусқа барған дұрыс.

Алаяқтардың келесі айласы – жалған төлқұжат. Үй иелері ұзақ іссапарда немесе демалыста, ал олардың аумағын оған құжаттардың түпнұсқаларының үлгілерін немесе тіпті түпнұсқаларын өздері алған бейтаныс адамдар басқарады. Алаяқтар пайдалана алатын көптеген қылмыстық схемалар бар. Қара риэлторлар туралы ұмытпаңыз. Сондықтан, тұрғын үй сатып алуды жоспарлағанда, заңгермен кеңесіп, мәміле бойы онымен тығыз байланыста болған дұрыс. Ол жылжымайтын мүлік нарығының ағымдағы сұранысына назар аудара отырып, пәтерді қашан сатып алған дұрыс екендігі туралы практикалық кеңес бере алады.

Микроскоптағы құжаттама

Мәміле шарттары мен қолайлы баға қаншалықты тартымды болса да, төлеуге асықпау керек. Алдымен сіз екінші көшірмелерін немесе тұрғын үй, оның иелері туралы барлық құжаттардың көшірмелерін жинап, барлық құжаттармен нотариусқа баруыңыз керек. Жылжымайтын мүлік болсаиелерінің арасында кәмелетке толмаған отбасы мүшелері бар, заңгер сізге шартта олар үшін тармақты қалай дұрыс жазу керектігін айтып береді. Сонымен қатар, ол жас балалардың құқығы бұзылмауы үшін және пәтерді сату-сатып алуды кейіннен ешкім жарамсыз деп тану үшін қандай органдарға баруға, қандай анықтамалар алуға кеңес береді.

Адвокаттың пайдалы кеңесі сату вексельін жүзеге асыруға көмектеседі, егер меншік иелері жылжымайтын мүлікке меншік құқығының әртүрлі үлестері бар ерлі-зайыптылар болса немесе пәтер олардың тек біреуіне, ал екіншісіне тиесілі болса онда ғана тіркелген. Бұл жағдайда құжаттарды қалай дұрыс ресімдеу керек және қандай түбіртектерді алу керек - қайтадан нотариуссыз жасай алмайсыз. Сатып алушының өзі құқықтық мәселелерде кәсіби болса да, мекенжайды, сатушы мен сатып алушы деректерін, күнін, сомасын және басқа да маңызды мәліметтерді жазуда қателер болмауы үшін мәміленің түпнұсқалығын куәландыратын әрбір қағаз мұқият тексерілуі керек.

Құндылық үшін күрес

Пәтер сатып алу кезінде нені ескеру керек, жоғарыда аталған ұпайлардан басқа, құжаттарға жұмсалған және іс жүзінде сату вексельінің қолына тапсырылған ақша сомасы. Сатушыға кірістер туралы есепте (және тұрғын үйді сату осы ережеге жатады) мәміленің төмен құнын жариялау тиімдірек, өйткені ол бойынша салық төлемдерін төлеуге тура келеді. Ең бастысы, көрсетілген сома нарықтағыдан 20-30 пайызға төмен болмауы керек, себебі бұл тексеруші органдардың күдігін тудыруы мүмкін. Егер сатушы мен сатып алушы арасындағы сөз байласу сәті дәлелденсе, онда соңғысы болуы мүмкінәкімшілік алаяқтық ісі бойынша жауапкерлер.

Сатушының азырақ соманы көрсеткені тиімді және ол сатып алушыдан осы қызметті сұрай алады.

Көптеген себептерге байланысты келіспеу керек:

• Біріншіден, мұндай жеңілдік шынымен қолданыстағы заңнаманы бұзады және салдары көп.
• Екіншіден, сатып алушы тұрғын үй сатып алуға жұмсаған соманың шамамен 13%-ын қайтаруға құқылы. Тиісті мүмкіндік Салық кодексімен реттеледі.
• Үшіншіден, мәміле кейіннен тараптардың бірімен дауланса және жарамсыз деп танылса, сатушы сатып алушыға құжаттарда көрсетілген соманы ғана қайтаруға құқылы. Келісімшартта белгілі бір көрсеткіш көрсетілгенде жәбірленуші керісінше дәлелдей алмайды.

Ақылды есептеу

Ал сатушыны да, сатып алушыны да күтетін соңғы үлкен қауіп – соңғы есеп айырысу. Таңдау (негізгі немесе қайталама тұрғын үй сатып алу) қиындықтары артта қалды, уақыт шеңбері пәтерді сатып алу жақсы болған кезде анықталады, барлық құжаттарды жинау және тексеру, қажетті соманы жинау немесе банктен несие алу сынақтары. аяқталды. Ақша аударымы арқылы қауіпсіз ойнамасаңыз, бәрі соңғы сәтте құлауы мүмкін. Ол банкноттардың қажетті санын сатушының қолына беру арқылы немесе неғұрлым қауіпсіз банктік шотқа аудару арқылы жүзеге асырылуы мүмкін. Егер біз үлкен сома туралы айтатын болсақ, онда олар әдетте қолма-қол ақшамен араласудан қорқады. Алайда, егер тараптардың бірі төлемнің осы әдісін қаласа, ақша болуы мүмкінсейфті жалға алу арқылы аудару, олар пәтерді сатып алу кезінде берілген белгілі бір құжаттарды ұсынған адамды алып кетуге құқылы. Олардың тізімін мекеме маманы тексереді. Бұл сонымен қатар олардың шынайылығына кепілдік береді. Есептеудің осы түрінің де, қолма-қол емес ақшаның да барлық нюанстарын банктен табуға болады.

Пәтер құнын түпкілікті төлеу сатысында тағы бір нәрсені есте сақтау маңызды, депозит пен аванс мөлшерін шатастырмау керек, өйткені олардың мақсаттары әртүрлі және мәміле орындалмаса қайтару опциялары бар. қандай да бір себептермен өту. Аванс сомасы түпкілікті есептеуде ескеріледі, бірақ депозит жоқ. Сатып алу сәтті болған жағдайда сатып алушыға қайтарылады немесе операция себепсіз сәтсіз аяқталса, сатушыда қалады. Кез келген жағдайда транзакция бұзылған жағдайда депозит зардап шеккен тарапта қалады.